No Image

Что входит в недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Право собственности на недвижимое имущество является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.

Признаки объектов недвижимости

Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.

Следующий признак – это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта – соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный – 150 лет.

Классификации недвижимости

Существует множество подходов к разделению объектов недвижимости по различным признакам. Например, риелторы, которые работают с квартирами, на первое место выводят такие параметры, как престижность района, количество комнат, этажность и прочие характеристики. Несколько другой подход применяется, если планируется классифицировать виды недвижимости, рассчитанной на коммерческое использование. В данном случае разделение проходит в первую очередь по показателям ликвидности и рентабельности. Впрочем, физические свойства таких объектов и удаленность их от центра в городе в немалой степени определяют их инвестиционную привлекательность на рынке.

Если же подходить к разделению имущества в более широком ключе, то главным фактором классификации будет происхождение. В частности, выделяют виды объектов недвижимости, которые были созданы природой, а также с участием человека. Есть и третья категория – это недвижимость, которая была создана усилиями людей, но в процессе эксплуатации предполагает неразрывную связь с природой. Например, полезные ископаемые и земельные участки выступают ресурсами, из которых формируются объекты недвижимости природного происхождения. Как правило, они изначально находятся в государственной собственности, но могут переходить и в частное владение.

Основные виды недвижимости

На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основные группы – земельные участки, коммерческие объекты и жилье. Каждая категория, в свою очередь, предполагает собственные классификации и уникальные черты. К примеру, земельный участок может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Можно сказать, это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения. С другой стороны, жилье и коммерческое имущество данного рода обладают своими уникальными чертами. Например, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Для земельного участка это свойство неактуально. Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга. Но, если глубже ознакомиться с отличиями каждого из основных видов недвижимости, то их специфические черты станут более выраженными. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой. Например, сельскохозяйственный участок может переквалифицироваться в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный жилой дом.

Жилая недвижимость

Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно виды жилой недвижимости различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором – о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.

Читайте также:  Расчетный счет в валюте рф

Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум – это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.

Виды коммерческой недвижимости

На рынке недвижимости обычно выделяют четыре основных категории коммерческих объектов, которые отличаются характером эксплуатации. Это торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей. Нередко в один объект входят сразу несколько единиц недвижимости из разных категорий. Например, торговая площадь соединяется с помещениями, предназначенными для хранения товара. Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды. Можно сказать, это виды финансовой недвижимости, которые тем или иным образом способствуют накоплению денежных средств. Например, производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар. Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций – к примеру, на тех же производственных и торговых объектах. Жилую недвижимость тоже в некоторых случаях можно рассматривать в качестве коммерческой. Например, если владелец сдает площадь в аренду, таким образом извлекая финансовую прибыль.

Земельный участок как разновидность недвижимости

Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.

Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших землях сельскохозяйственного назначения, которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.

Мобильная недвижимость

Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.

Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.

Экономическая сущность недвижимости

Целенаправленное извлечение материальной выгоды характерно в большей степени для финансовой недвижимости. В этом и заключается смысл существования такого рода объектов. Коммерческие виды недвижимости, ее инвестиционные свойства и характеристики определяются привлекательностью на рынке. То есть показателями, которые обуславливают ликвидность объекта и его возможную рентабельность в глазах потенциального покупателя или арендатора. Возведение многоквартирного жилого здания тоже является инвестиционным проектом и относится к сфере коммерческой недвижимости.

Читайте также:  Как рассчитать шаг аукциона

Специалисты в этой области занимаются архитектурным планированием, техническим проектированием дома и выполняют его непосредственное строительство, ориентируясь на будущую инвестиционную привлекательность. Но даже после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и перехода квартир в статус жилой недвижимости инвестиционные характеристики сохраняются. Например, даже первый клиент фирмы, реализующей жилплощадь этого дома, может рассматривать покупку не как место для своего будущего проживания, а как инструмент финансового вложения с последующим извлечением прибыли при продаже.

Виды собственности на недвижимое имущество

Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности – долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.

Заключение

Все-таки основой для разделения объектов недвижимости на разные виды и категории является характер пользования. Исходя из особенностей будущего назначения, архитекторы и строители формируют эксплуатационные качества объекта, которые закладываются на этапе разработки проекта и реализуются уже на рабочей площадке. Предусматриваются и специальные юридические свойства, которыми обладают разные виды недвижимости. В гражданском праве закрепляются отдельные условия содержания, эксплуатации и совершения рыночных операций для разных категорий недвижимого имущества. К примеру, налогообложение может по-разному действовать применительно к жилой и коммерческой недвижимости. Более того, даже внутри отдельных категорий нередко наблюдается дифференциация в подходах к формированию нормативных документов относительно содержания и обслуживания тех или иных объектов. Это касается, в частности, соблюдения санитарных норм, правил коммунального обслуживания, вопросов обеспечения пожарной безопасности и т. д.

Статьи по теме

Объект недвижимости: виды, определение, что входит в понятие, чего требуют закон и суды.

Объекты недвижимости: какое определение дали в законе

Сделки с недвижимым имуществом – одни из самых распространенных. Такое имущество покупают, продают, сдают в аренду, распоряжаются иным образом для получения дохода или в других целях. Объекты недвижимости – это предмет подобных сделок. Что такое объект недвижимости, законодатель раскрыл в статье 130 главы 6 ГК РФ.

Понятие объекта недвижимости

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

  1. Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
  2. Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
  3. Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Машино-места в одну из категорий добавили в прошлом году. Чтобы владелец мог получить право собственности на машино-место, границы такого места должны быть обозначены:

  • в поэтажном плане,
  • физически с помощью соответствующей разметки.

Виды объектов недвижимости

Наш ГК выделяет понятие недвижимости в силу закона и недвижимости в силу природы. Ст. 130 ГК содержит такое указание, что если законодатель пожелает, он в принципе может объявить недвижимой вещью совершенно любой объект, который физически может быть движимым, например, морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания были объявлены в свое время нашим законодателем недвижимостями.

Объекты недвижимости в силу природы – это земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Объекты недвижимости в силу природы очень явно делятся на два вида: естественная недвижимость, что возникло само, в первую очередь земельные участки и рукотворная недвижимость: здания, сооружения, которые устанавливаются на участке, либо сооружаются под участком, это искусственная недвижимость.

Читайте также:  Ст 121 122 126 127 гпк рф

Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН

Нужно оформить право собственности, чтоб иметь возможность пользоваться объектом, который относится к недвижимым, в том числе совершать с ним те или иные сделки. Согласно закону права на подобное имущество необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Регистрируют возникновение такого права, любые его изменения или ограничения, переход или прекращение. Требование обязательной регистрации распространяется на право:

  • собственности на объект недвижимости;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного пользования;
  • иного характера в случае прямого требования закона.

Кроме того, регистрируют ипотеку и сервитуты (ст. 131 ГК РФ). Регистрацией занимается Росреестр, сведения об объекте и правах на него фиксируют в ЕГРН (см. закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).

Перед тем как приобретать такой объект или получать в аренду, проверьте по ЕГРН:

  • кто является собственником, то есть действительно ли контрагент обладает правом совершать сделки с этим имуществом;
  • какие ограничения есть в отношении объекта. Например, нет ли сервитута и не находится ли объект в залоге.

Чтобы получить данные из реестра, запросите выписку. Также проверьте, не ведут ли в отношении объекта судебный спор, осмотрите имущество лично и проверьте другие риски.

ВС РФ о видах объектов недвижимости

Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.

Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.

В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости (определение ВС РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014).

Мы достаточно часто сталкиваемся с понятием «недвижимое имущество» или, проще говоря, недвижимость. Что означает этот термин с юридической точки зрения, какие виды имущества считаются недвижимыми и в чем их особенности?

Определение понятия

Недвижимое имущество, согласно Гражданскому Кодексу (ГК РФ) – это имущество, прочно связанное с землей, которое нельзя перенести на другое место без причинения значительного ущерба. Такую трактовку приводит ст. 30 ГК РФ.

На практике применяется также классификация, разделяющая недвижимость на 2 части: по происхождению и по закону.

К первой относятся:

  • участки земли и ее недр;
  • здания и сооружения, в том числе еще недостроенные;
  • машино-места и др.

Во вторую входят:

  • воздушные, морские и речные суда;
  • инженерно-технические коммуникации (трубопроводы, линии электропередач);
  • космические объекты и др.

Вторая группа, казалось бы, не вполне отвечает определению относительно привязки к земле, но соответствует другим характеристикам, свойственным недвижимости.

Например, важное значение имеет то, что все эти объекты подлежат государственной регистрации. Любая сделка с недвижимостью (купля-продажа, завещание, дарение) считается недействительной, если она не зарегистрирована в Росреестре, а сведения не внесены в ЕГРН.

Особенности

Кроме вышеперечисленных признаков, к особенностям данного вида имущества относятся:

  • Стационарность конструкции. Она должна не просто располагаться на определенном участке, а обязательно стоять на прочном фундаменте. Объекты, которые можно с легкостью переместить (например, автомобиль или разборная торговая точка), не относятся к недвижимому имуществу. Исключение составляют лишь те, что перечислены в вышеуказанной статье закона.
  • Долгосрочное использование. Недвижимость предназначена для длительной (от 10 лет и более) эксплуатации, их износ происходит медленно.
  • Достаточно высокая стоимость и уникальные характеристики объекта: материал, площадь, этажность, место расположения и т.п.
  • Полезность. Собственность может использоваться для жилья, производства, торговли, развлечений и пр.

Недвижимым объектом считается как отдельное здание, так и целый комплекс (например, предприятие) или земельный участок вместе с многолетними деревьями, постройками и коммуникациями.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector