No Image

Аренда земли под застройку

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
12 декабря 2019

Запланировав постройку собственного дома, человек понимает, что земельный участок, строительные материалы и наемные работники обойдутся в круглую сумму, причем выложить ее придется практически единовременно. Поэтому любой здравомыслящий человек задумывается о сокращении расходов.

Одним из способов минимизировать, существенно сократить или отсрочить затраты будет принятие решения не о покупке земельного участка для строительства, а об его аренде. Заметьте, арендовать выгоднее не у частного лица, а у государства. Разберемся далее, кто обладает правом взять землю в аренду и как его реализовать.

Законодательное обоснование арендных отношений

Определение и понятие арендных отношений российский законодатель прописывает в статье 606 ГК РФ. Стороны этого договора – Арендодатель и Арендатор. По условиям договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору ограниченное во времени право владения и пользования (или только пользования) за плату каким-либо имуществом (в нашем случае, наделом земли).

Согласно статье 607 ГК, для земельных наделов и других объектов, указанных в законе, могут быть применены особые условия для передачи в качестве арендованного объекта.

Если брать за первоисточник положения Земельного кодекса, то аренда земли – это способ землевладения или форма пользования, при которой одна из сторон договора за плату предоставляет другой стороне земельный участок для хозяйственных целей.

Порядок и условия сдачи в аренду земли государством и муниципальными образованиями прописан в статье 39.8 Земельного кодекса РФ.

Кто может сдать надел земли в аренду

Арендодателем в интересующих нас правоотношениях может являться владелец земель. Если право владения на надел является государственным, муниципальным, то одной из сторон договора будет орган власти, наделенный специальными полномочиями.

Кто может арендовать землю у государства

Для формирования перечня лиц, обладающих правом на аренду земельных наделов на территории РФ, обратимся статье 22 Земельного кодекса. Сделав выводы из ее положений, можно понять, что круг лиц (предполагаемых арендаторов) будет следующим:

  • граждане РФ;
  • юридические лица РФ;
  • граждане иностранных государств;
  • иностранные юридические лица;
  • сами иностранные государства;
  • международные организации;
  • апатриды (субъекты без гражданства).

На каких условиях государство предоставит надел земли в аренду

Аренда земли под строительство жилого дома не терпит суеты и необдуманных поступков.

Для того чтобы договор аренды земельного участка был заключен и подписан, нужно быть готовым соблюсти ряд условий, которые являются существенными:

  • земельный участок должен иметь определенные границы, стоять на учете в кадастре (узнайте, что такое кадастровый учет);
  • у аренды будет определенный срок, для ИЖС этот срок составляет до 20 лет;
  • использовать эту землю арендатор сможет только по ее назначению, то есть, если участок берется под строительство дома, то построить там ферму и развести коров будет невозможно;
  • арендатор будет нести ответственность за сохранность арендуемого земельного надела;
  • государственный орган, представляющий интересы государства, обладает правом наложить конкретные ограничения на способы пользования участком;
  • участие и победа в аукционе – неотъемлемое требование для того, чтобы властный орган подписал договор аренды земель, находящихся во владении государства;
  • по завершении времени аренды арендатор не будет иметь предпочтительного права на заключение нового договора, придется вновь участвовать в аукционе.

Процедурные моменты передачи земли в аренду

Как уже упоминалось выше, процедура передачи земли в аренду государством обусловлена порядком и условиями договора аренды земли у государства и муниципалитета, которые прописаны в статье 39.8 Земельного кодекса РФ.

Сам процесс не прост, и для того чтобы облегчить его понимание, опишем процедуру пошагово.

Варианты аренды земли у администрации муниципального образования могут отличаться.

Существует 4 вида аренды земель, находящихся в федеральной собственности государства или собственности муниципального образования.

  1. Проведение аукциона по инициативе владельца земельного участка (администрации).
  2. Проведение аукциона по инициативе лица (лиц), заинтересованного в арендных отношениях, с правом дальнейшей покупки земельного надела.
  3. Заключение договора аренды вне процедуры торгов для отдельных категорий лиц, обладающих льготами.
  4. Заключение договора без аукциона по упрощенной схеме, без проведения аукциона на земельные участки, ранее не сформированные и не учтенные в кадастре.

Разберем подробно, как осуществить аренду каждым из описанных способов.

Вариант 1. Проведение торгов по инициативе администрации

С информацией о проведении аукционов администрацией муниципального образования можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований и публикациях в местной прессе.

При помощи мониторинга вышеуказанных ресурсов можно найти земельный надел, который планируется к сдаче в аренду. Сразу обращаем внимание, что приобрести в постоянное владение такую землю по итогам аукциона не выйдет.

Объектом торгов на таком аукционе будет назначаемая арендная плата, соответственно, победителем торгов станет тот из участников, кто сможет предложить максимальную цену на аукционе.

Первоначальная стоимость оплаты по договору аренды на аукционах подобного рода, как правило, колеблется в пределах 3 процентов кадастровой стоимости интересующего надела земли (подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость).

Являясь организатором аукциона, орган власти, облаченный на то полномочиями, самостоятельно разместит информацию о его проведении за 30 дней до момента проведения торгов на общедоступных информационных ресурсах, назначит начальную ставку арендной платы и шаг аукциона, определит срок действия договора аренды земельного надела, место, дату проведения аукциона, сроки, в течении которых вы сможете подать заявку на участие и условия внесения и возврата задатка.

Чтобы принять участие в аукционе, претенденту понадобятся документы по перечню:

  • паспорт или иной заменяющий его документ, при помощи которого можно удостоверить личность;
  • платежный документ о внесении задатка;
  • заявление об участии в торгах.

Не пропустите сроки подачи документов. Их прием закончится минимум за 5 дней до начала аукциона.

Вариант 2. Проведение аукциона по инициативе лица (лиц), заинтересованного в договорных отношениях

Для того чтобы стать обладателем данных о незанятых земельных участках, которые являются собственностью муниципального образования, придется немного потрудиться. Сначала обратитесь в ближайший МФЦ с заявлением о предоставлении выписки о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории.

Проще говоря, нужна выписка из ЕГРН о том, имеется ли в собственности муниципалитета имущество (земельные участки), которое не находится в обременении.

Срок подготовки выписки составляет пять рабочих дней, услуга предоставляется Росреестром, в полученных сведениях будет содержаться нужная информация о наделах земли в собственности у администрации и их номера в кадастре. Цена услуги составляет примерно 300 рублей.

Выбираем участок

Выбрать участок, характеристики которого нас устроят, можно, воспользовавшись публичной кадастровой картой на сайте Росреестра.

Для этого кадастровые номера, которые присутствуют в выписке, вводим по очереди в поиск на карте. В результате поиска получаем данные о кадастровой стоимости, площади, виде разрешенного использования и т. д.

Здесь же, на сайте Росреестра, в сервисе «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн» можно путем заполнения предложенной формы получить сведения о наличии или отсутствии обременений на интересующий участок.

Таким образом, можно подобрать участок, характеристики которого устраивают арендатора, и, сделав выбор, приступать к дальнейшим действиям.

Прежде чем бежать в администрацию и подавать заявление об участии в аукционе, осмотрите выбранный участок визуально. При личном осмотре можно обнаружить все подводные камни, которые смогут послужить препятствием для договорных отношений. В пределах участка не должно быть жилых и нежилых строений, газо-, путепроводов и вообще посторонних объектов, которые могут являться обременениями.

Если после осмотра окажется, что все в порядке, пора нанести визит администрации.

Пишем заявление

Заявление составляем на имя главы муниципального образования. При написании обязательно указываем кадастровый номер участка, а также для чего планируется использовать надел (в нашем случае ИЖС), администрация ответит на заявление по регламенту. Срок рассмотрения любых заявлений граждан – 30 дней. В ответе может быть как положительное решение, так и отказ.

Причины отказа

Что может послужить причиной отказа в проведении аукциона:

  • число участников аукциона меньше чем 2;
  • надел земли изъят из оборота или ограничен в обороте;
  • не уточнены границы надела;
  • земли не являются муниципальной или федеральной собственностью;
  • на участке есть обременение;
  • вид разрешенного использования не отвечает целям применения, которые указаны в заявлении;
  • в пределах участка есть строения или иные сооружения, принадлежащие другому лицу;
  • нет технических условий для подключения к сетям и другие причины.
Читайте также:  Утилизация оружия в россии

Если пришло положительное решение, то будьте готовы к тому, что вы просто инициатор аукциона, и нет никакой гарантии, что другой его участник не предложит большую цену на торгах. Но шансы все равно высоки. Хотя минус аукциона заключается в том, что после всей суеты и поисков подходящего участка победа не гарантирована, его плюсы гораздо существеннее. Претендент не будет нести траты на формирование надела земли и постановку его на учет в кадастре.

После аукциона будет составлен протокол, в который вносятся сведения о победителе аукциона, характеристики арендуемого объекта, годовая стоимость договора.

С победителем будет заключаться договор, сроки договора для надела под ИЖС от 3 до 20 лет.

Договор аренды регистрируется в Росреестре. Государственная пошлина за регистрацию составит 2000 рублей.

Если подана заявка на проведение аукциона, а земельный надел, который заявитель желает получить, не стоит на учете в кадастре, то сначала придется получить разрешение на формирование нового надела земли. Учтите, все затраты на геодезические работы и затраты по постановке на учет соискатель будет нести самостоятельно.

Вариант 3. Заключение договора аренды вне проведения аукциона для отдельных категорий лиц, обладающих льготами

Из особенностей арендных отношений при аренде земли во владении государства особо хочется отметить возможность аренды без оплаты для некоторых категорий лиц. Получить земельный участок в аренду под ИЖС бесплатно – это вполне реально.

Перечень лиц, обладающих правом на льготную аренду, формируется каждым субъектом страны самостоятельно.

Как правило, под эту категорию попадают инвалиды, молодые специалисты, многодетные граждане, но поход к формированию списков индивидуально определенный.

Если у граждан есть льготы, дающие право на получение земельного надела во владение без оплаты от федеральных или муниципальных властей, они также могут подать заявление на предоставление надела земли в аренду без проведения торгов. Более того, лица данной категории могут претендовать даже на те участки, которые находятся в резерве и оставлены муниципалитетом для собственных нужд. Арендная плата за земельный надел для данной категории лиц не может быть больше, чем сумма земельного налога на такой надел.

Возможность выкупа надела

Если гражданин прошел процедуру торгов и стал арендатором желаемого участка земли, следует иметь в виду, что землю, арендованную под ИЖС, можно выкупить в собственность. Выкуп арендованной земли у государства – совсем несложная процедура.

Самым лучшим способом будет постройка дома на этом участке до окончания срока аренды и оформление построенного объекта в собственность. При таком раскладе владелец строения получит преимущественное право выкупа надела. Кроме того, он будет избавлен от необходимости участия в аукционе, а стоимость участка, при наличии на нем собственного дома составит 60% от стоимости в кадастре.

Если арендатор не успел построить дом, то для выкупа снова придется принять участие в торгах, и выкуп земли будет производиться по кадастровой стоимости.

Срок договора аренды подходит к концу, как его продлить

Закон прямо указывает на способы продления договора аренды. Земля в этом отношении исключением не является:

  • перезаключение на новый срок;
  • автоматическое продление на основании условий договора;
  • продление путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Кратко о каждом из способов.

Перезаключение на новый отрезок времени предполагает расторжение старого договора и подписание нового, при этом стороны и условия договора остаются неизменными. Соглашение о расторжении и новый договор подлежат государственной регистрации.

Для того чтобы договор продлевался автоматически без приложения усилий сторон, в нем должен быть прописан пункт о пролонгации. Звучать он может, к примеру, так: «Если в течение 10 календарных дней до момента окончания договора ни одной из сторон не заявлено о своем желании расторгнуть договорные отношения, договор будет автоматически продлен на следующий календарный год, количество пролонгаций не ограничено». Необязательно год, может быть прописано «на неопределенный срок», тогда по своей сути договор будет являться бессрочным.

По согласованию сторон время действия договора может быть продлено путем подписания дополнительного соглашения к нему. Этот документ содержит сведения о том, что сторонами принято решение, что договор будет продлен на такой-то срок, в этом документе, как и в договоре, указываются реквизиты и адреса сторон, он подписывается обеими сторонами и подлежит регистрации в законном порядке.

Прекращение (расторжение) договора аренды

Любые арендные отношения регулируются договорными условиями, но как поступить в том случае, если срочно понадобилось такой договор расторгнуть. Если арендатором принято решение о расторжении договора аренды земли, ему нужно обратиться к арендодателю (администрации) с просьбой заключить соглашение о расторжении договора. Кроме того, учитывая, что договор аренды регистрировался в Росреестре, соглашение о расторжении договора также потребует регистрации.

Обратите внимание, что, как при заключении, так и при расторжении договорных отношений арендуемый объект передается сторонами по акту приема-передачи. Так что потребуется документально зафиксировать факт возврата. В целом прекращение договора аренды, не задокументированное официально, может повлечь за собой негативные правовые последствия для Арендатора.

Заключение

Государство постоянно нуждается в регулярных денежных вливаниях, и одним из источников его доходов является сдача земли в аренду. Стоимость аренды земли у государства гораздо ниже рыночной. Если вы рачительно относитесь к своим средствам, воспользуйтесь данным вам правом и возьмите землю под постройку дома в аренду у государства.

Для возведения частного дома необязательно иметь землю в собственности. Нужный участок можно арендовать. Как в 2019 году взять в аренду землю под строительство жилого частного дома?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Строительство своего дома требует значительных затрат. В немалую сумму обходится приобретение земельного участка.

Но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС. Как взять землю в аренду под строительство дома в 2019 году?

Что нужно знать

В 2015 году был изменен порядок получения участков, предназначенных для строительства. с этого времени участки выделяются из земель, принадлежащих государству или муниципалитету.

Решение о выделении земли под строительство принимают уполномоченные органы администрации по месту обращения.

Получить в аренду участок под строительство частного дома могут физические лица, являющиеся гражданами России, не имеющие гражданства и обладающими гражданством иного государства.

Прежде условия предоставления участков были более строгими. Но большое количество пустующих земель способствовало упрощению требований.

Так необязательной теперь является регистрация по месту аренды земли. После получения участка нужно как можно скорее начать строительство.

Если в течение трех лет дом не будет построен, то земля может быть изъята с прекращением договора аренды.

Соблюдение сроков позволит оформить участок в собственность посредством приватизации. Ранее некоторые граждане брали землю в аренду и возводили лишь фундамент.

Затем участок переоформлялся в собственность и продавался. Ныне в большинстве регионов требуют документы, свидетельствующие о вводе дома в эксплуатацию.

Только на этом условии допускается приватизация земли. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на льготное предоставление участка под ИЖС.

В зависимости от категории льгот земля предоставляется на условиях аренды с последующей передачей в собственность или в бессрочное пользование.

Основные моменты

Из особенностей получения земли от государства для строительства дома нужно отметить возможность безвозмездной аренды.

Каждый субъект РФ самостоятельно определяет список категорий населений, которые вправе получать участок под ИЖС на льготных условиях.

Как правило, это:

  • молодые специалисты, трудящиеся в сельской местности;
  • многодетные семьи;
  • инвалиды и т.д.

Порядок льготного получения земли необходимо узнавать в местной администрации. Если основания для безвозмездной аренды отсутствуют, то предоставление участка осуществляется на общих условиях, через аукционные торги.

В некоторых случаях местные органы власти могут самостоятельно выставлять на аукцион земельные участки, предоставляемые в аренду.

Но в большинстве случае гражданину придется самостоятельно найти подходящий участок, проверить возможность его аренды и обратиться в администрацию с заявлением об аренде выбранной земли.

Читайте также:  Крупный размер ст 160 ук рф

Основные моменты касательно предоставления участок под ИЖС в аренду, это:

  • соответствие разрешенной категории;
  • постановка на кадастровый учет;
  • наличие возможности подключения к необходимым коммуникациям.

Преимущества и недостатки

Аренда земли под строительство частного дома у государства привлекательна своей стоимостью. Размер арендной платы обычно определяется исходя из кадастровой стоимости в процентном соотношении.

Начальная арендная плата устанавливается администрацией в пределах 1,5-2% от стоимости по кадастру.

Конечно, в случае поведения аукциона сумма может и увеличиться. Но и в этом случае плата не сравнится с покупкой участка.

Преимущество арендных отношений с государством еще и в юридической «чистоте» сделок. Можно не беспокоиться, что объявятся третьи лица и заявят права требования на имущество.

Единственный риск потери земли заключается в невыполнении условий аренды и несоблюдении требований по использованию участка.

Среди недостатков можно выделить такие моменты:

Ограниченный срок аренды В течение этого периода необходимо построить дом
Невозможность изменения вида разрешенного использования То есть если земля арендована только под ИЖС, использовать ее иным образом не получится
Отсутствие преимущественного права На заключение нового договора аренды

Относительно последнего пункта следует уточнить, что новый договор заключается через проведение торгов. Следовательно, существует риск, что участок будет отдан иному арендатору.

В случае строительства дома допускается исключение. Если объект не завершен, но зарегистрирован в официальном порядке, то договор может быть продлен на три года.

Действующие нормативы

О порядке и условиях аренды государственных и муниципальных земель сказано в ст.39.8 ЗК РФ, принятой на основании ФЗ № 171 от 23.06.2014.

Условия, на которых осуществляется аренда земли у государства под строительство дома, определяются в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также федеральными законами.

Относительно сроков аренды говорится, что для строительства земля предоставляется на срок от трех до десяти лет.

Договор аренды относительно участка с незавершенным объектом строительства заключается на период до трех лет с целью завершения строительства.

Про подоходный налог при продаже дома с земельным участком, читайте здесь.

Нужно уточнить, что если на участке находится объект, принадлежащий гражданину на правах собственности, то земля может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

Договор аренды земли, принадлежащей государству, заключается с победителем аукциона либо с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

Если арендатор является единственным претендентом на заключение арендного договора, то он вправе самостоятельно выбирать длительность аренды с учетом законодательных ограничений.

Аренда земли под строительство частного дома

Общее правило предоставления государственных земельных участков под частное строительство таково, что проведение торгов считается обязательным условием.

На основании обращения гражданина с просьбой об аренде конкретного участка местные органы власти принимают решение относительно возможности предоставления земли.

В этом случае следующим этапом становится подготовка к аукциону. Изначально в местных СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах и принятии заявок на участие от всех желающих граждан.

Обязательно указывается месторасположение участка и его основные характеристики. В течение месяца принимаются заявки от претендентов.

Если никто более не заявил о своем желании арендовать землю, то договор аренды заключается с первым обратившимся гражданином.

Когда объявляется хотя бы еще одни кандидат, устраиваются торги. Уполномоченный орган устанавливает начальную сумму арендной платы и шаг увеличения.

Видео: как выбрать и купить земельный участок

Выигрывает тот, кто предложит большую цену. С ним и заключается договор аренды участка под ИЖС.

Правила проведения аукциона по продаже права аренды или покупки земельного участка установлены Постановлением Правительства № 808 от 11.11.2002.

Некоторый нюанс существует при аренде земель, предназначенных под ЛПХ. Если такой участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно выстроить частный дом.

Однако при подаче только одной заявки на участие в аукционе торги признаются несостоявшимися.

Но договор с единственным обратившимся гражданином не заключается. Потребуется повторное проведение торгов с участием хотя бы формального участника.

Какие нужны документы

Перечень документов, необходимых для оформления аренды участка под строительство, зависит от того, кем инициированы торги.

По закону инициатором может выступать муниципалитет или гражданин, желающий оформить арендные отношения.

В первом случае местные органы власти выставляют на аукцион уже готовые участки, состоящие на кадастровом учете. От кандидата потребуются такие документы, как:

  • заявление с просьбой об оформлении аренды;
  • документ, подтверждающий личность;
  • квитанция о внесении задатка, дающего права на участие в торгах.

Документы принимаются в течение всего периода с момента размещения объявления о проведении аукциона, завершается прием за пять дней до даты торгов.

Если аукцион организуется на основании обращения гражданина, то от него потребуется подача заявления о проведении аукциона с целью получения права аренды (в заявлении указывается кадастровый номер выбранного участка).

Когда заявка подается в отношении участка, не состоящего на кадастровом учете, подавать нужно заявление о разрешении на формирование участка.

В такой ситуации заявитель должен самостоятельно осуществить работы по образованию нового участка и постановке его на учет в Кадастре.

На некоторых территориях (Москва, Санкт-Петербург) запрещено формирование земель гражданами.

Порядок обращения

Процедура обращения в местные органы власти с целью получения в аренду земли под ИЖС состоит из нескольких этапов в зависимости от обстоятельств.

Общий порядок действий таков:

Найти свободный участок земли Используя публичную кадастровую карту Росреестра или план местности, полученный в администрации
Проверить отсутствие частного собственника в отношении участка Категорию земли и вид ее разрешенного использования
Подать в администрацию заявление О проверке наличия собственника
Если земля принадлежит государству/муниципалитету Подается заявление о наличии препятствий для возведения дома
При отсутствии ограничений на ИЖС Подать ходатайство о разрешении на строительство с приложением плана местности. Это станет основанием для подготовки к аукциону

Если выбранная земля не состоит на кадастровом учете, заявитель самостоятельно проводит работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет.

Только после этого земля может выставляться на торги. В случае победы иного претендента он обязан возместить расходы первоначального заявителя на оформление участка.

Если с правом выкупа

Арендованный у государства участок под ИЖС можно выкупить. Но условия выкупа будут зависеть от степени освоения земли.

Если арендатор построит дом на арендованной земле и оформит его в собственность до истечения срока аренды, то он получает преимущественное право выкупа.

Когда постройки на участке отсутствуют, то участок реализуется исключительно через торги. Первоначально арендатор подает в администрацию следующие документы:

  • заявление о выкупе участка, предоставленного в аренду;
  • договор аренды;
  • правоподтверждающие документы на построенный дом;
  • кадастровый паспорт участка;
  • паспорт заявителя.

Далее по стандартной схеме проводятся торги. С лицом, предложившим наибольшую цену на аукционе, заключается договор купли-продажи земельного участка.

Выкуп земли у государств происходит по кадастровой стоимости, которой аналогична рыночная цена.

Наличие на арендованном участке строения, оформленного в собственность, не только исключает проведение торгов, но и уменьшает стоимость земли до 60% от кадастровой стоимости.

Как можно оформить в собственность

Если изначально участок арендовался у государства под строительство частного дома, то после завершения стройки можно оформить право собственности на землю.

Для этого необходимо подготовить и подать в администрацию населенного пункта пакет документов, состоящий из:

  • заявления о выкупе земли по существующим объектом;
  • правоподтверждающих документов на дом;
  • договора аренды.

Для оформления права собственности на дом необходимо подать в Росреестр:

  • акт о вводе объекта в эксплуатацию;
  • договор аренды, свидетельствующий о возможности строительства дома;
  • технический план строения;
  • кадастровый паспорт.

Отказать в выкупе органы власти не вправе, если не нарушены условия аренды и все документы оформлены правильно.

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

Читайте также:  Право на смешанную пенсию

В этой статье мы расскажем о том, что нужно учесть, если вы решили сдать участок в аренду, и как правильно оформить договор такой сделки.

Договор аренды земли. Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

  1. заповедные земли;
  2. земля в собственности ФСБ;
  3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
  4. зоны хранения радиационных отходов.

Подготовка документов

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

  • определение границ земельного участка;
  • составление плана местности;
  • исследование уровня грунтовых вод;
  • расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Для его оформления нужны следующие документы:

  • план межевания;
  • документы, подтверждающие владение недвижимостью;
  • определение назначения земельного участка;
  • типы построенных объектов – жилые, нежилые;
  • разрешение на пользование землей;
  • при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

  • сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
  • дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
  • лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
  • с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
  • застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

  • ведение сельхоз работ;
  • создание фермерских хозяйств;
  • культивация овощных и плодовых растений;
  • учреждение дачных сообществ;
  • разведение рыб и животных;
  • научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

  • кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
  • краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
  • долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

  1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
  2. кадастровый план и его заверенная копия;
  3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
  4. акт о межевании;
  5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
  6. сведения о сделке и предоставлении земли;
  7. паспорт и его заверенная копия;
  8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
  9. квитанции об уплате госпошлины.

Условия досрочного расторжения сделки

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет. Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения. А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Ситуации, при которых возможно досрочное прекращение действия договора

Со стороны владельца:

  • если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
  • нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
  • многочисленные нарушения по срокам оплаты;
  • действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

  • арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
  • в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
  • на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
  • собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Условия продления аренды земельного участка

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

  1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
  2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
  3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Арендная плата. Размер и порядок уплаты

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

  • денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
  • натуральная;
  • отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

  • размер арендной платы;
  • ежегодная (ежеквартальная) индексация;
  • форма платежа;
  • сроки;
  • порядок внесения денежных средств;
  • пересмотр суммы или формы уплаты;
  • ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Выводы

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

  1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
  2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
  3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
  4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
  5. собрать все необходимые для сделки документы;
  6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
  7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector