No Image

Что означает доходный дом

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом , его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Читайте также:  Лифты в многоэтажных домах

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

🔹 многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

🔹 гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м 2 , на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

🔹 таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

🔹 мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

🔹 хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов Для собственников и инвесторов
Высокие стандарты обслуживания и жизни. Выгодное вложение — современная недвижимость растет в цене.
Дополнительные сервисы, например, уборка. Регулярные отчисления — за счет платы жильцов.
Официальные отношения с хозяином: взаимодействие только при подписании договора. Передача оплаты обычно организована через платежные системы. Собственник не имеет права заходить в квартиру и проверять состояние. Разные варианты — можно ограничить вложения и обустроить бюджетное жилье, или вложить в строительство объектов бизнес-класса.
Защита прав: фиксированные сроки аренды — жильца нельзя выселить до окончания действия договора или внезапно поднять арендную плату. Гарантированная окупаемость. Через несколько лет вложенные деньги вернуться и их можно инвестировать в другой проект, получая при этом чистую прибыль с доходного дома.

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

👍 свободная ниша — минимум конкурентов;

👍 однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

👍 самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

👍 пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

🤔 Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

🤔 Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

🤔 Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

🤔 Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

🤔 Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

📍 самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

📍 условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

📍 количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Читайте также:  Оформление дтп на парковке

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м 2 .

Реальный современный пример строительства доходного дома

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

– многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем. Как тип сложился в европейской архитектуре 1830-40-хгг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В кон. XIX – нач. XX вв. доходный дом обычно занимал по периметру весь принадлежавший домовладельцу участок с незастроенным внутренним двором-колодцем. Доходные дома имеют сотообразную пространственную структуру: однородные по планировке квартиры группируются вокруг лестничных клеток, коридоров и галерей. Многообразную архитектурную и декоративную обработку имел, как правило, лишь парадный, уличный фасад.

Смотреть значение Доходный Дом в других словарях

Дом — м. строение для житья; в городе, жилое строенье; хоромы; в деревне, изба со всеми ухожами и хозяйством. Крестьянский дом, изба; южн. хата; княжеский и вообще большой, вельможеский.
Толковый словарь Даля

Дом — дома, из дому и из дома, мн. дома (домы устар.), м. 1. Жилое здание, соение. Деревянный дом. Шестиэтажный каменный дом. дома новы, но предрассудки стары. Грибоедов. Мне жаль.
Толковый словарь Ушакова

Дом — О хозяйстве отдельной семьи; о роде, фамилии, поколении и т. п.
Большой, богатый, бедный, гостеприимный, дорогой, зажиточный, знатный, капитальный, материнский, милый.
Словарь эпитетов

Дом М. — 1. Жилое здание, строение. // перен. разг. Жильцы, проживающие в таком здании. 2. Жилое помещение, квартира. // Люди, живущие вместе; семья. // разг. Хозяйство отдельной семьи.
Толковый словарь Ефремовой

Дом. — 1. Начальная часть сложных слов, вносящая значение сл.: домашний (1) (домработница).
Толковый словарь Ефремовой

Доходный Прил. — 1. Соотносящийся по знач. с сущ.: доход, связанный с ним. 2. Приносящий доход; прибыльный.
Толковый словарь Ефремовой

Доходный — доходная, доходное; доходен, доходна, доходно. Приносящий значительный доход; прибыльный. дом. Это дело очень доходно.
Толковый словарь Ушакова

Дом — -а (-у); предл. в до́ме, на дому́; дома́; м.
1. Здание, строение, предназначенное для жилья, для размещения различных учреждений и предприятий. Кооперативный д. Дома-новостройки.
Толковый словарь Кузнецова

Доходный — -ая, -ое; -ден, -дна, -дно.
1. к Доход. Д-ые статьи бюджета.
2. Приносящий значительный доход; прибыльный. Д-ая отрасль хозяйства. Д-ое дело. Д-ое предприятие. Д-ое издание.
Толковый словарь Кузнецова

Белый Дом — ( англ. White House) – резиденция и канцелярия Президента США в Вашингтоне (с 1800). "БД." часто называют правительство США, возглавляемое президентом как главой исполнительной власти.
Политический словарь

Наш Дом – Россия (ндр) Всероссийское Общественно-политическое Движение — – правоцентристский проправительственный блок умеренной либеральной ориентации. Стремится выражать государственнические интересы без опоры на державные и имперские.
Политический словарь

Акцептный Дом — банковское
учреждение, специализирующееся на кредитовании внешней торговли. Основные
операции: депозитно-ссудные операции,
акцепт коммерческих векселей.
Экономический словарь

Арбитражный Дом — ARBITRAGE HOUSEФондовая
биржа, частный
банкир, инвестиционный
банкир или
дилер по валютным
операциям, к-рые специализируются на арбитражных операциях
Экономический словарь

Арестный Дом — -1) в дореволюционной России –
место заключения, где осужденные отбывали легкое краткосрочное
лишение свободы (
арест) по приговорам мировых судей, городских.
Экономический словарь

Банкирский Дом — частное банковское
учреждение, принадлежащее отдельному
банкиру или группе банкиров, образующих
товарищество с неограниченной
ответственностью.
Экономический словарь

Брокерский Дом (block House) — брокерская фирма, обладающая достаточными финансовыми возможностями и квалификацией для торговли крупными партиями акций.
Экономический словарь

Дом — (1)
Компания или частное
лицо, занимающиеся брокерско-дилерскими операциями с ценными бумагами. (2) Неофициальное название Лондонской фондовой
биржи.
Экономический словарь

Дом Акцептный — англ. accepting house банк основная деятельность которого состоит в акцепте или гарантировании векселей. За свои гарантии банк получает плату. Д.а. представляет собой разновидность торговых банков.
Экономический словарь

Дом Банкирский — банк, которым владеет одно физическое
лицо или
группа лиц, образуя
полное товарищество.
Экономический словарь

Дом Брокерский — страховой брокер, зарегистрированный в качестве юридического лица.
Экономический словарь

Дом Доходный — англ. profitable house обычно многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем.
Экономический словарь

Дом Комиссионный — компания, занимающаяся покупкой и продажей биржевых товаров по приказу и за счет клиента, но от своего имени за соответствующую комиссию.
Экономический словарь

Читайте также:  Как подарить автомобиль жене

Дом Конфирмационный — торговый дом, занимающийся посредническими торговыми операциями по импорту и экспорту.
Экономический словарь

Дом Торговый — компания, занимающаяся оптово-розничной торговлей в значительных объемах. Т.д. проводит операции в основном с товарами, которыми не занимаются на биржах: одежда, обувь.
Экономический словарь

Дом Учетный — банк или другое кредитное
учреждение, занимающееся учетом векселей, выдачей краткосрочных кредитов, посредническими операциями между коммерческими банками и Центральным
банком.
Экономический словарь

Дом Эмиссионный — финансовая компания, проводящая посреднические операции между инвесторами и коммерческими компаниями, нуждающимися в инвестициях.
Экономический словарь

Дом, Жилище — HOMEСм.
ЛЬГОТЫ ПРИ ВСТУПЛЕНИИ ВО
ВЛАДЕНИЕ СОБСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ
Экономический словарь

Доходный Взаимный Фонд — Взаимный фонд,
целью которого является получение текущего
дохода для акционеров. Примерами доходных взаимных фондов могут служить
государственные фонды.
Экономический словарь

Чем доходные дома принципиально отличаются от «сталинок» или новостроек в историческом центре?

Квартиры в домах дореволюционной постройки пользуются большим спросом. Но не только потому, что удачно расположены. У доходных домов весьма интересно организованы планировки. И после масштабной реконструкции (ремонтом это не назовешь), квартиры в них обещают быть очень комфортными. Даже для взыскательного современного покупателя.

На фото: д оходный дом Перлова на Мясницкой улице, 1980 год. Фото с сайта russiainphoto.ru


Аренда времен Достоевского
В наши дни квартиру под сдачу можно найти в любом многоквартирном доме — хоть в центре, хоть на окраине. Такие квартиры перемежаются с обычными, в которых живут владельцы.

А вот в XVIII веке для этого строили специальные дома — доходные. В Российской империи доходные дома появились в конце XVIII века. А уже на рубеже XIX – XX веков в том же Петербурге на их долю приходилось почти 80% построек.

Их популярность легко объяснима: жильцам не нужно было обременять себя обязанностями по содержанию собственного жилья (и платить налоги). А хозяевам было комфортно «масштабировать» интерьеры доходных домов под нужды текущих арендаторов. Особенности планировки тому способствовали.

На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной, 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru

1. Двойная анфилада
Окна домов выходили на две противоположные стороны — на улицу и во двор, а внутри дома получалась двойная анфилада комнат. Вдоль уличного фасада располагались парадные помещения для приема гостей, с обратной стороны — жилые. Исторически планировка предполагала, что парадные комнаты выходят на улицу. Хотя в наше время больше ценятся окна во двор — из-за отсутствия шума.

Чем это интересно: Раньше квартиру с двумя анфиладами и престижным уличным фасадом можно было сдать подороже (и тем она была ценна). А сейчас двойная анфилада позволит вам насквозь проветривать помещения, охлаждать безо всякого кондиционера — тоже плюс.

На фото: одно из главных достоинств анфиладной планировкитакая квартира выглядит светлой и воздушной

2. Проходная спальня
Анфиладная планировка предполагала «проходное все». В том числе и спальни — это воспринималось совершенно нормально: жильцы проигрывали в уединении, но зато выигрывали квадратные метры за счет отсутствия коридора. Примерно с 60 годов XIX века в квартирах появляются коридоры, но они в основном предназначены для слуг, хозяева продолжают пользоваться анфиладой.

Чем это интересно: Современные архитекторы также агитируют избавляться от коридоров в пользу круговых обходов.

3. Два входа
Обычно парадная анфилада начиналась кабинетом для приема посетителей (обустраивался богаче, чем обычный), а в дальней части квартиры планировали технические помещения: комнаты прислуги, кухню, санузлы и черную лестницу. Главное преимущество такой квартиры — два отдельных входа.

Чем это интересно: Квартиры в доходном доме обычно имеет довольно приличную площадь. А значит, жилье (в современных реалиях) можно поделить на две части — одну оставить себе, а другую отдать детям или сдавать в аренду. Или сейчас сдавать, а через много лет объединить. Купить соседние квартиры в обычном доме и соединить — не так и просто: мы рассказывали об этом в статье по ссылке ниже.

4. Деление на «модули»
Стены доходных домов были несущими, а помещения располагались так, чтобы квартиру удобно было делить на «модули». Арендодатель объединял их по своему желанию, подстраиваясь под потребности рынка.

Квартиранты могли получить в свое распоряжение как одну большую квартиру с двумя входами, так и меньшую по размеру — с одним входом. Максимально «модуль» можно было поделить на четыре части, тогда отдельно сдавались разделенные уличная и дворовая анфилады комнат. А кухни при этом могли располагаться в любом месте квартиры.

В середине XIX века появились рукомойники и отхожие места, соединенные трубой с выгребной ямой. Начинает формироваться новая планировка квартир — секционная. В ней кухни поэтажно должны располагаться одна над другой, а не в любом месте квартиры, как это было раньше. Принцип секционной планировки является единственным и в наше время — ничего нового в планировке квартир не изобреталось уже более ста лет.

Чем это интересно: Даже если на историческом плане в «архивах» вы найдете иное расположение мокрых зон, БТИ вряд ли ли вам согласует их восстановление. Придерживаться придется именно секционного принципа.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector