No Image

Что такое градплан участка

СОДЕРЖАНИЕ
4 просмотров
12 декабря 2019

фото

документы

порядок заполнения формы ГПЗУ

Содержание

Новый облик ГПЗУ

Ранее в числе обязательных документов, необходимых для получения разрешения на строительство новых объектов и реконструкцию существующих капитальных построек, являлся градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

С 3 августа 2018 года значение ГПЗУ для этой задачи аннулировано федеральным законом № 340-ФЗ. В соответствии с ним, в Градкодекс РФ и в ряд федеральных законов внесены изменения:

  • ликвидированы части 9-9.2 статьи 51 ГК РФ о выдаче разрешений на строительство на участках:
  • ИЖС
  • ЛПХ
  • садово-дачных участков граждан

Причина такого положения дел – изменение в порядке застройки участков. Он стал регулироваться новой статьёй 51.1 ГК РФ. В ней говорится:

  1. перед началом строительства/реконструкции индивидуального жилого или садового дома застройщик должен подать в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции
  2. по завершении – уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

С упрощённым порядком возведения/реконструкции жилых домов можно узнать здесь.

С 1 июля 2017 года подготовка ГПЗУ ведётся:

  • в соответствии с положениями ГК РФ
  • в формате обособленной процедуры
  • в качестве документа, входящего в состав межевых работ

ГПЗУ перестал быть документом, отражающим особенности планирования территории участка.

В состав ГПЗУ включены:

  • сведения, необходимые:
  • для архитектурно-строительного проектирования
  • для возведении капитальных строений
  • основная информация о границах:
    • землевладения
    • действия публичных сервитутов
    • сведения:
        • о техусловиях технологических присоединений капитальных строений к сетям коммуникаций
        • о расположении коммуникационных сетей
        • проектные материалы, подготовленные на базе ГПЗУ, выданного не более 3 лет назад до момента получения разрешения на строительство
        • Срок актуальности ГПЗУ ограничен 3 годами.

          Изменения в ГПЗУ с 1 июля 2017 года

          Изменения в ГК РФ (федеральный закон № 373-ФЗ):

          • глава 7 «Информационное обеспечение градостроительной деятельности» дополнена статьей 57.3, в которой изложены:
            1. цели получения ГПЗУ
            2. источники информации для подготовки ГПЗУ
            3. содержание градостроительного плана ЗУ
            4. сроки выдачи ГПЗУ
            5. статья 44 признана утратившей силу:
            • в ней излагались требования к подготовке и содержанию ГПЗУ
          • трансформация правового статуса градостроительного плана земельного участка:
            • из вида документации по планировке территории ГПЗУ он преобразован в информационный документ
            • установлены новые требования к содержанию и порядку подготовки ГПЗУ
            • Состав материалов ГПЗУ

              Утверждён Приказом Минстроя России №741/пр

              • реквизиты:
              • или проекта планировки территории
              • или проекта межевания территории:
                1. в случае, если ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки (ППТ) и (или) проект межевания (ПМ)
              • сведения о его кадастровом номере ЗУ (при его наличии)
              • сведения о границах:
                • земельного участка
                • зоны планируемого размещения ОКС в соответствии с утверждённым ППТ (при наличии)
                • ЗОУИТ
                • зон действия публичных сервитутов
                • сведения:
                  • о минимальных отступах от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство ОКС
                  • об основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ
                  • о предельных параметрах разрешённого строительства/реконструкции ОКС, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ЗУ
                  • расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами:
                    • коммунальной инфраструктуры
                    • транспортной инфраструктуры
                    • социальной инфраструктуры
                    • расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности для населения объектов:
                      • коммунальной инфраструктуры
                      • транспортной инфраструктуры
                      • социальной инфраструктуры
                      • сведения:
                        • об ограничениях использования ЗУ
                        • о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен ЗУ
                        • информация о расположенных в границах ЗУ:
                          • объектах ОКС
                          • сетях инженерно-технического обеспечения
                          • сведения:
                            • о наличии или отсутствии в границах ЗУ объектов культурного наследия (ОКН)
                            • о границах территорий ОКН
                            • о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа
                            • реквизиты правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории:
                              • нормативных правовых актов субъекта РФ
                              • муниципальных правовых актов
                              • о красных линиях
                              • ГПЗУ выведен из числа документов по планировке территории. Он преобразовался в информационно-справочный документ – в выписку требований из ПЗЗ по планировке территории применительно к конкретному ЗУ.

                                ГПЗУ выдаётся по запросу правообладателя. В нём представлены сведения, необходимые для проектирования и строительства ОКС:

                                • о границах ЗУ
                                • о красных линиях
                                • о границах зон с указанием координат:
                                • ЗОУИТ
                                • действия публичных сервитутов

                                Стало обязательным координирование зоны планируемого размещения ОКС в соответствии с утвержденным ППТ (при его наличии)

                                В раздел об общих характеристиках ЗУ вносятся расширенные сведения о расположенных в границах ЗУ объектах капитального строительства:

                                • информация о назначении
                                • о высотности и этажности
                                • об общей площади застройки
                                • другие

                                Они позволяют выявить:

                                1. нецелевое использование ЗУ
                                2. самовольное строительство

                                Заявление на получение ГПЗУ

                                • или в орган местного самоуправления по месту нахождения ЗУ
                                • или через многофункциональный центр (МФЦ)

                                В Москве:

                                выдача ГПЗУ входит в перечень 5 госуслуг, оказываемых Москомархитектурой в электронном виде:

                                • юридические лица и индивидуальные предприниматели подают заявки исключительно в электронном виде
                                • физические лица подают заявки:
                                • или в электронном виде через портал правительства Москвы mos.ru
                                • или на бумажном носителе через «одно окно» Москомархитектуры»

                                Способ получения ГПЗУ московские застройщики могут выбрать по своему усмотрению:

                                Во всех регионах России подавать заявления могут только правообладатели ЗУ:

                                • собственники
                                • землепользователи
                                • землевладельцы
                                • арендаторы
                                Читайте также:  Окраска подъездов жилых домов

                                Земельные участки должны быть поставленными на государственный кадастровый учёт.

                                Форма ГПЗУ и порядк её заполнения – здесь и в разделе «Документы» в правой части страницы.

                                Источники информации для подготовки ГПЗУ

                                При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления использует:

                                • документы территориального планирования и градостроительного зонирования
                                • нормативы градостроительного проектирования
                                • документацию по планировке территории
                                • сведения:
                                • ЕГРН
                                • федеральной государственной информационной системы территориального планирования
                                • информационной системы обеспечения градостроительной деятельности
                              • технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения
                              • В течение 7 дней с даты получения заявления о выдаче ГПЗУ администрация направляет запрос в ресурсоснабжающие организации о предоставлении технических условий (ТУ) для подключения (технологического присоединения) объекта, планируемого к строительству или реконструкции.

                                Предоставление технических условиий в орган местного самоуправления обязательное. Срок предоставления ТУ установлен пунктом 7 статьи 48 ГК РФ.

                                Если в заявлении о выдаче ГПЗУ правообладатель участка не указал цель его использования, то эксплуатационная организация определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений в ПЗЗ.

                                Срок действия ГПЗУ

                                Информация ГПЗУ актуальна в течение 3 лет со дня его выдачи и до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство (пункт 10 статьи 57.3 ГК РФ).

                                По истечении этого срока использование сведений, содержащихся в ГПЗУ не допускается:

                                • застройщику после 3 лет, прошедших с момента выдачи плана, необходимо вновь получить ГПЗУ
                                • не исключается, что требования к проектированию и строительству объекта станут другими

                                Орган по градостроительству и архитектуре полномочием по утверждению градостроительных планов земельных участков не обладает:

                                • не утверждаются распоряжениями управлений или комитетов по градостроительству и архитектуре
                                • только регистрируется

                                Исключение составляют ситуации, когда заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка было подано до 1 июля 2017 года. В этом случае подготовка и выдача ГПЗУ проводится в соответствии с положениями ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу № 373-ФЗ.

                                Срок подготовки, регистрации и выдачи правообладателю градостроительного плана земельного участка – 20 рабочих дней.

                                ГПЗУ выдаётся без взимания платы. (пункт 6 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

                                Основания для отказа в подготовке, регистрации и выдаче ГПЗУ

                                Основания изложены в ГК РФ (пункты 4 и 5 статьи 57.3 ):

                                • с заявлением о предоставлении ГПЗУ обратилось лицо, не являющееся правообладателем ЗУ
                                • размещение ОКС не допускается при отсутствии утверждённой документации по планировке территории

                                Выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получение разрешения на строительство ОКС будут возможными:

                                • после утверждения документации по планировке территории:
                                • проекта планировки территории (ППТ)
                                • проекта межевания территории (ПМТ).

                                ГПЗУ был выдан до 01.01.2017 г.

                                Если ГПЗУ был выдан до 01.01.2017 г., срок использования содержащейся в нём информации регулирует орган исполнительной власти субъекта РФ.

                                Срок не может быть менее 3 и более 8 лет со дня вступления в силу нового закона.

                                ГПЗУ для получения разрешения на строительство

                                ГПЗУ – документ, подтверждающий соответствие проектной документации:

                                1. градостроительному регламенту
                                2. проекту планировки территории
                                3. проекту межевания территории

                                В ходе проверки материалов, представленных в администрацию для получения разрешения на строительство:

                                • устанавливается соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ
                                • оценивается допустимость размещения ОКС в соответствии:
                                • с ВРИ ЗУ
                                • с установленными ограничениями

                                Для землевладельцев сведения и материалы ГПЗУ помогут:

                                1. получить точную информацию о местоположении сетей инженерных коммуникаций
                                2. провести объективный анализ рентабельности планируемого строительства или реконструкции объекта
                                3. обеспечить защиту от возможных ошибок

                                Документы, прилагаемые к заявлению

                                Для получения разрешения на строительство потребуется предоставить:

                                • правоустанавливающие документы на ЗУ
                                • ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство
                                • схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта ИЖС
                                • описание внешнего облика ИЖС
                                • если строительство или реконструкция объекта планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

                                Описание внешнего облика включает:

                                • тестовая часть
                                1. описание в текстовой форме
                                2. указание параметров объекта
                                3. цветовое решение внешнего облика
                                4. планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик
                                5. иные характеристики
                                6. требования к архитектурным решениям ОКС, установленные градостроительным регламентом
                                • графическая часть

                                графическое изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства:

                                ГПЗУ и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

                                Влияние проявляется через срок выдачи разрешения на строительство:

                                • до 1 января 2017 года:
                                • для ввода ОКС в эксплуатацию может быть использован «старый» ГПЗУ
                              • после 1 января 2017 года:
                                • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию готовится на основании имеющегося ГПЗУ в пределах срока, установленного органом исполнительной власти субъекта РФ
                                • Заключение

                                  В изменениях, внесённых в ГК РФ, предусмотрено возмещение вреда, причинённого:

                                  1. жизни или здоровью физических лиц
                                  2. имуществу физических или юридических лиц

                                  Происходит оно в случаях утверждения:

                                  • технических регламентов, не соответствующих требованиям документов территориального планирования РФ:
                                  • документации по планировке территории, утверждаемой:
                                    1. органами исполнительной власти РФ
                                    2. органами исполнительной власти регионов
                                    3. органами местного самоуправления
                                    Читайте также:  Официальная оферта что это
                                  • правил землепользования и застройки
                                  • Такой вред подлежит возмещению, соответственно:

                                    1. Российской Федерацией
                                    2. субъектами Российской Федерации
                                    3. муниципальными образованиями

                                    Возмещается он в полном объёме (статья 59 ГК РФ).

                                    Видео-комментарий к вопросу о получении ГПЗУ и о составе сведений в градостроительном плане

                                    Частное домостроение подразумевает наличие разрешения на выполнение работ. Для этого обязательно получение ГПЗУ.

                                    Определение ГПЗУ

                                    Градостроительный план земельного участка (сокращенно – ГПЗУ) – разновидность технической документации, содержащей информацию о земельном участке, на котором планируется производить реконструкцию или строительство. Основная функция, выполняемая документом – информирование владельца о параметрах и характеристиках земельного участка (ЗУ), которые необходимо учитывать при разработке проектной документации и последующем строительстве или реконструкции.

                                    Они могут касаться:

                                    • наличия инженерных коммуникаций, расположенных под будущей строительной площадкой;
                                    • правил пожарной безопасности;
                                    • санитарно-экологических норм;
                                    • перспективных планов застройки соседних участков и территорий;
                                    • расположения потенциально опасных объектов, в том числе природного происхождения (водоемы, овраги);
                                    • ограничений по высотности возводимых зданий и т.д.

                                    Действующее в России законодательство предусматривает получение ГПЗУ при возведении любых объектов, за исключением линейных. Это является одним из первых этапов процедуры оформления разрешения на строительство. Необходимость получения ГПЗУ была введена отечественным Градостроительным кодексом вместо оформлявшегося ранее АПЗ (архитектурно-планировочного задания) и соответствующим Федеральным законом №190-ФЗ, датированным 29.12.2004 г. Целью нововведения было упрощение процедуры различных согласований, которая теперь осуществляется на предпроектной стадии, а не во время разработки проекта.

                                    Назначение

                                    Назначение градостроительного плана ЗУ состоит в выполнении двух важных функций.

                                    1. получение ГПЗУ необходимо для последующего оформления разрешения на реконструкцию или строительство, а также для ввода реконструированного или возведенного объекта в эксплуатацию.
                                    2. документ является источником сведений и данных для разработки двух видов проектов – строительства или реконструкции какого-либо объекта и границ застроенного или подлежащего застройке ЗУ.

                                    Ни одна проектная организация не приступит к работам, если ГПЗУ отсутствует в переданной заказчиком или застройщиком исходной документации. Это объясняется тем, что без полной информации о земельном участке проектирование попросту невозможно. При этом необходимо понимать, что в ГПЗУ не устанавливаются ограничения или какие-либо права, в документе обобщается информация для последующего использования при проектировании и строительстве.

                                    Содержание

                                    Ниже представлены фотографии сканированного ГПЗУ, который был получен в городе Севастополь

                                    Состав сведений, которые должны быть включены в ГПЗУ, определяется ст. 44 Градостроительного кодекса РФ:

                                    • обязательные реквизиты, состоящие из кадастровых номеров земельного участка и расположенных на нем существующих сооружений или зданий, а также данных о заявителе;
                                    • границы ЗУ, включая красные линии и минимальные расстояния, показывающие место для возможного расположения проектируемых построек;
                                    • границы ЗУ по отношению к соседним участкам;
                                    • публичные обременения (сервитуты) при их наличии на участке;
                                    • данные о разрешенных вариантах использования ЗУ;
                                    • информация об объектах культурного наследия, расположенных на участке;
                                    • сведения об объектах, которые планируются к возведению на ЗУ, для муниципальных или государственных нужд;
                                    • данные о технических условиях (ТУ) техприсоединения или подключения проектируемых объектов к существующим сетям и инженерным коммуникациям.

                                    Помимо перечисленных обязательных сведений, в состав ГПЗУ при необходимости могут быть добавлены данные о возможности разделения участка на несколько. Правила заполнения ГПЗУ и форма документа утверждаются соответствующими приказами Минрегионразвития России.

                                    Процедура получения ГПЗУ

                                    Оформлением градостроительных планов занимаются городские или районные отделы архитектуры и строительства, уполномоченные местными или муниципальными органами исполнительной власти. Основанием для запуска процедуры является заявление заказчика, застройщика или собственника, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Ее продолжительность, согласно действующему законодательству, не может превышать 30 суток с момента подачи заявления. Кроме того, выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно. Не менее важно то, что подготовка и оформление плана не требует проведения публичных слушаний или других подобных мероприятий.

                                    Работы по подготовке ГПЗУ производятся либо в составе общего проекта межевания земельного участка, либо отдельно. Во втором случае результат оформляется в виде самостоятельного документа. После разработки ГПЗУ он утверждается органом местного самоуправления и выдается заявителю. Срок действия полученного документа напрямую не регламентирован, однако проект на его основе должен быть разработан не позднее 3 лет.

                                    Необходимые документы

                                    Помимо заявления, для получения ГПЗУ необходимо представить ряд документов. Физическое лицо прикладывает копии паспорта и правоустанавливающих документов на ЗУ, а также выписку из кадастра. Последняя может быть получена в Росреестре в течение трех дней при личном посещении или в режиме онлайн, что обойдется заявителю в 220 рублей.

                                    Перечень необходимых документов для юридического лица намного длиннее.

                                    Он включает, помимо заявления:

                                    • уставные документы с внесенными в них изменениями, а также свидетельства о регистрации и постановке на учет (заверенные у нотариуса копии);
                                    • заверенные у нотариуса копии правоустанавливающих документов на ЗУ;
                                    • оригинал или заверенная у нотариуса копия кадастровой выписки на ЗУ;
                                    • при наличии на участке зданий или сооружений – правоустанавливающие документы и кадастровые паспорта на них (заверенные у нотариуса копии), а также договора с эксплуатирующими инженерные коммуникации организациями.
                                    Читайте также:  Закон 192 фз от 03 07 2018

                                    Подготовка перечисленных выше документов не представляет собой сложности, так как, за исключением кадастровых выписок и паспортов, является стандартным пакетом, необходимым для оформления или регистрации любой коммерческой сделки. Процедура получения юридическим лицом документов в Росреестре аналогична описанной выше для физического лица. Для удобства заявителей с 2016 года доступна онлайн процедура подачи документации на получение градостроительного плана ЗУ на сайте Госуслуг или соответствующего органа власти.

                                    Ответственность при невыполнении требований по оформлению строительства

                                    Одно из основных назначений получения ГПЗУ – дальнейшее оформление соответствующего разрешения на строительство. Оно необходимо для реконструкции или строительства любого капительного объекта, что является требованием отечественного Градостроительного кодекса. Кроме того, без ГПЗУ невозможен ввод построенного или реконструируемого объекта в эксплуатацию и, как следствие, регистрация права собственности на него. В дополнение к этому, неоформленный объект может быть снесен по решению суда, если процесс будет инициирован органом местной власти.

                                    В случае возведения здания без оформления необходимых разрешительных документов (так называемый «самострой») нарушителю грозят серьезные санкции, предусмотренные российским Налоговым кодексом.

                                    Их размер зависит от срока приобретения земельного участка:

                                    1. до трех лет – начисляется налог на имущество за три последних года и до последующей регистрации объекта и штраф в размере 20% от его стоимости;
                                    2. от трех до десяти лет – начисляется налог за три последних года и до последующей регистрации объекта и штраф в размере 40% от стоимости;
                                    3. свыше десяти лет – начисляется налог за все время владения участком и до последующей регистрации объекта по ставке, увеличенной в два раза (двойной налог).

                                    Необходимо учитывать при этом, что действующее отечественное законодательство предполагает возможность упрощенной процедуры оформления прав собственности на объекты, возведенные без разрешения на строительство («дачная амнистия»). Ею могут воспользоваться собственники земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, которые построили объекты, не получив необходимых для этого разрешений и документов, в том числе и ГПЗУ.

                                    Срок амнистии недавно продлили до 01.03.2018 года. Если строительство будет завершено позднее этого срока, ввод объекта в эксплуатацию без наличия ГПЗУ и разрешения на строительства приведет к описанным выше санкциям.

                                    Градостроительный план земельного участка, он же ГПЗУ, помогает избежать множества проблем. В градостроительном кодексе официальным языком указано, зачем он нужен. Мы скажем по-простому:

                                    В градостроительном плане написано, можно ли на участке строить дом. Указана зона, где можно расположить дом и прочие строения. Максимальное количество этажей, максимальная высота дома, максимальный процент застройки, охранные зоны инженерных сооружений. Последние годы мы прямо настаиваем на его получении. Чем раньше, тем лучше.

                                    Некоторые частные застройщики могут отмахнуться: соседи строят дома и нормально. Это неразумно.

                                    Во-первых, градостроительный план получают легко и абсолютно бесплатно (это для Московской области, в остальных регионах есть сложности, да). Достаточно только заявления и подтверждения права собственности на участок. Если с получением ГПЗУ возникли проблемы — это первый звоночек. Значит, нужно тем более разобраться во всем перед началом стройки.

                                    Во-вторых, различные ограничения в градостроительных планах — это не редкость. В подтверждение мы приведем несколько примеров из своей практики, когда градостроительный план реально помог избежать проблем.

                                    Образец градостроительного плана, где отступ от границ участка 12 метров

                                    Выдали ГПЗУ с вот таким вот отступом от границы участка.

                                    Хорошо, что дом еще только на стадии проекта. Заказчик занялся решением этого вопроса и решил его положительно. Сделали обычный отступ 5 метров.

                                    Стоит ли говорить, что разговор был бы другой, если бы дом уже стоял. Сил и нервов на восстановление справедливости ушло бы куда больше. Более того эту самую справедливость не всегда удается восстановить.

                                    Лес на ГПЗУ внутри участка? Нельзя строить!

                                    Во втором примере зеленая линия — это граница леса, а в лесу строить нельзя. Расстояние между отступом 5 метров и этой линией не позволяло нам разместить дом требуемой площади. Кстати, да, соседи-то строят. Как у них дела не знаю. Но наш заказчик вовремя, т.е. на стадии проекта, напрягся по этому поводу и стал разбираться в этом лесу.

                                    Оказалось, это какой-то бардак в документах, что эта граница уже давно перенесена. На восстановление справедливости было потрачено немалое время, из-за этого стройку пришлось перенести на следующий сезон. Вкладывать в стройку пару десятков миллионов как-то стремно, если нет перспективы потом узаконить этот дом. Поэтому сначала восстановили справедливость, потом получили разрешение на строительство, а потом начали строить.

                                    Комментировать
                                    4 просмотров
                                    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

                                    Это интересно
                                    No Image Советы юриста
                                    0 комментариев
                                    No Image Советы юриста
                                    0 комментариев
                                    No Image Советы юриста
                                    0 комментариев
                                    No Image Советы юриста
                                    0 комментариев
                                    Adblock detector