No Image

Деление ипотеки при разводе

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Развод семейных пар, у которых квартира в ипотеке, помимо общего драматизма событий, усложняется еще и запутанными вариантами раздела не только самой недвижимости, но и невыплаченного до конца кредита. Кредитная организация тоже может внести свою лепту в усложнение и без того затруднительной ситуации.

Как может быть оформлена ипотека

В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:

  1. Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
  2. Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
  3. Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
  4. Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
  5. Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.

При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку

Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.

Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.

Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:

  • продать квартиру;
  • произвести обмен;
  • подарить;
  • выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.

Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.

Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.

Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.

Как делится имущество при разводе, если квартира куплена в ипотеке до брака

В соответствии с СК РФ все имущество, приобретенное до брака, считается личным и разделу не подлежит. Однако, если ипотека не была погашена еще до брака и часть выплат осуществлялась из общего семейного бюджета, то второй супруг вправе претендовать на часть квартиры.

Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.

Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:

  1. Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
  2. Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.

Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.

Как делится ипотека, взятая в браке

Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.

Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:

  • погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
  • один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
  • оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
  • стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.

Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.

Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.

Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.

Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.

Гражданский брак

Сложнее происходит раздел имущества между супругами, состоявшими в незарегистрированном (гражданском) браке. В том случае, если договор ипотеки оформляется в период такого брака, то банки заключают договор с солидарной ответственностью, конечно, если оба супруга обратились в кредитное учреждение. При этом недвижимость оформляется в собственность основного созаемщика.

В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.

Сегодня кредитные учреждения более лояльно относятся к гражданскому браку. Многие банке при заполнении анкеты на ипотеку просят указать в графе «семейное положение», в каком именно браке состоят супруги (официальный брак/гражданский брак). При этом недвижимость приобретается в совместную собственность и при расставании квартира, как и остаток долга, делится между бывшими супругами поровну.

Брачный контракт

Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.

Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.

Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:

  • доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
  • возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
  • распределение ипотечных выплат;
  • размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

При наличии несовершеннолетних детей раздел квартиры происходит не поровну, доля жилого помещения увеличивается в пользу того из родителей, с кем остается ребенок. Впоследствии, уже исходя из размера доли каждого из супругов, производится раздел ипотечного кредита.

Важно. Если при разделе выставленной на продажу ипотечной квартиры в ней остаются прописанными несовершеннолетние, необходимо их снять с регистрации и прописать в другом жилом помещении. Несоблюдение этого правила чревато пристальным вниманием со стороны органов опеки, зафиксированы несколько случаев, когда они пытались ставить вопрос о лишении родительских прав на основании того факта, что ребенок теряет условия для нормального проживания.

В тех случаях, когда бывшие муж и жена не смогли договориться и поделить ипотечную квартиру мирно, им приходится прибегать к судебному разбирательству. Суд всегда принимает во внимание интересы несовершеннолетних членов семьи, особенно если у ребенка есть доля в жилом помещении либо он является наследником.

В тех случаях, когда ребенок имеет собственную долю, его часть квартиры приплюсовывается к доле того из родителей, с которым после развода остается несовершеннолетний.

Также обязательно выделяется доля жилого помещения из квартиры, собственником которой является один из супругов, но в которой зарегистрирован несовершеннолетний. В случае, если ребенок остается со вторым супругом, не имеющим право на долю в квартире, в том случае, если у него нет другого собственного жилья, доля, положенная ребенку, выделяется этому супругу.

Например, бывший муж взял ипотеку до брака, то есть он является единственным собственником квартиры. Ребенок, прописанный в жилом помещении, имеет право на часть квартиры и в том случае, если он остается после развода с матерью, его доля передается бывшей супруге собственника квартиры.

Если вложен материнский капитал

Чаще всего материнский сертификат используется для улучшения жилищных условий, причем в большинстве случаев с его помощью семьи погашают часть ипотеки. Сочетание сертификата и развода с разделом квартиры – такая проблема далеко не редкость и в таких случаях нелегко разобраться, как делить жилое помещение, часть из которого оплачена не совместными деньгами, а сертификатом.

В подавляющем большинстве случаев суд признает материнский капитал личным имуществом, так как он предоставляется одному лицу (обычно матери) и его можно отнести к сделке дарения. В таком случае часть жилого помещения, оплаченная посредством сертификата, также является личным имуществом и не делится между супругами.

Из этого правила бывают исключения. Например, если мать впоследствии отказалась от ребенка или была лишена родительских прав, то доля квартиры, оплаченная с помощью сертификата, передается отцу, но только в том случае, если ребенок остается жить с ним.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Если при разделе ипотеки супруги не смогли договориться, то придется писать иск о разделе имущества. Инициатор судебного разбирательства в исковом заявлении должен изложить все обстоятельства, предшествующие спору, а именно:

  1. Когда была куплена спорная квартира.
  2. На кого оформлен кредитный договор.
  3. Какие именно средства шли на погашение ипотеки.
  4. Каким образом заявитель требует разделить ипотечную квартиру.

Необходимые документы

Для раздела в суде потребуется представить следующие документы:

  • правоустанавливающие на спорное жилое помещение;
  • документ, подтверждающий, что квартира имеет обременение ипотекой (выписка из ЕГРН с соответствующей пометкой);
  • договор ипотечного кредитования, из которого можно определить степень участия каждого из супругов в сделке по ипотеке (кто заемщик, кто созаемщик);
  • документ из банка, в котором указан остаток долга по кредиту;
  • копии паспортов сторон процесса;
  • свидетельство о разводе;
  • документальные доказательства по делу и сведения о свидетелях, которых необходимо вызвать в суд;
  • квитанция об уплате госпошлины.
Читайте также:  Налог на носители информации

В качестве доказательств истец обязан приложить документы, которые подтвердят источники выплат по кредиту:

  • выписки из банковских счетов, с которых производились выплаты по кредиту;
  • договор дарения, если для погашения ипотеки использовались средства, подаренные одному из сторон;
  • документы о вступлении в наследство, если были использованы унаследованные денежные средства или деньги, вырученные от продажи имущества, полученного в наследство;
  • другие документы, могущие доказать, что выплаты по ипотеке производились одной из сторон.

Подтверждением также могут быть свидетельские показания о том, что ипотека выплачивалась из общего семейного бюджета либо что только один из супругов участвовал в погашении кредита личными средствами.

Госпошлина

Размер госпошлины исчисляется исходя из стоимости иска, который, в свою очередь, рассчитывается в зависимости от того, на какую долю в ипотечной квартире претендует истец.

Например, если полная стоимость ипотеки равна сумме в 3 миллиона рублей, а истец хочет получить по суду половину ипотечной квартиры, то сумма иска будет в размере полутора миллионов и госпошлина должна быть выплачена исходя из этой цифры.

Таблица 1. Размер госпошлины при подаче искового заявления о разделе жилого помещения после развода

Стоимость иска, тыс. рублей

Размер госпошлины, рублей 20 – 100 800 плюс 3% от суммы свыше 20 000 рублей 100 – 200 3 200 плюс 2% от суммы свыше 100 000 рублей 200 – 1 000 5 200 плюс 1% от суммы свыше 200 000 рублей Свыше 1 000 13 200 плюс 0,5% от суммы свыше 1 млн. рублей

При вынесении вердикта суд обязательно учтет требования не только бывших супругов, но и кредитного учреждения, как третьей стороны процесса. Так как банк до полного погашения ипотеки является не только кредитором, но и залогодержателем недвижимости, то на вероятное разделение обязательств по долгу, обязательно его согласие.

Порядок раздела

Часто как раз позиция банка является камнем преткновения при разделе ипотеки. Кредитные организации не приветствуют любое изменение в кредитном договоре, так как рискуют получить проблемы с выплатой кредита, поэтому даже добровольное соглашение бывших супругов о разделе ипотечного кредита не может быть гарантией для заключения нового договора.

Опытные юристы в случаях раздела ипотечной квартиры советуют сначала подать иск о разделе совместно нажитого имущества, не затрагивая совместные долги по ипотеке, в таком случае суд руководствуется СК РФ и согласие кредитора на раздел имущества не требуется.

Порядок действий выглядит так:

  1. Один из супругов подает иск о разделе имущества, не затрагивая долговые обязательства перед банком.
  2. После решения суда о разделе стороны обращаются в Росреестр для переоформления права собственности на основании вердикта суда. В ЕГРН вносятся записи о долях квартиры, принадлежащих каждому из сторон.
  3. Следующим шагом будет обращение в кредитное учреждение с заявлением о переоформлении кредита на основании решения судебных органов и заключением отдельных договоров с каждым из собственников в соответствии с его долей. В таких случаях, когда раздел уже произошел, банку нет никакого смысла возражать.
  4. Переоформление договора об ипотечном кредитовании и заключение двух отдельных договоров.

В СК РФ обозначены равные права супругов на недвижимость в случае их развода. Но в судебном разбирательстве могут быть выявлены особые обстоятельства, способные повлиять на раздел в неравных долях либо на передачу всей квартиры в собственность одного из супругов.

Как делить дом в ипотеке

Дом, купленный в ипотеку, делится по тем же правилам, как и другое жилье. Исключение составляет тот факт, что частный дом обычно строится на земельном участке, который может быть как в долгосрочной аренде, так и в собственности.

В первом варианте разделу подлежит только само строение. В случае, если дом построен на приватизированной или купленной земле, то в цену имущества, подлежащего разделу, включается и стоимость участка под жилым домом.

Судебная практика

Из многочисленной судебной практике раздела ипотечных квартир видно, что чаще всего раздел долга по ипотеке происходит одновременно с определением доли имущества каждого из супругов. Как правило, недвижимость (дом или квартира) делятся поровну.

Если же у семейной пары есть несовершеннолетние дети, то тот супруг, с которым остается ребенок, получает и большую долю недвижимости, чаще всего в зависимости от количества детей (могут быть две трети или более).

Например, если собственник муж, но в семье есть малолетний ребенок, который остается с матерью, то в таком случае недвижимость будет поделена следующим образом: половина квартиры достается жене и проживающему с ней несовершеннолетнему ребенку, а вторая половина остается у бывшего супруга.

Нередки варианты, при которых один из супругов отказывается от своей доли в обмен на денежную компенсацию. В таких случаях следует решение суда, в котором определяется размер компенсации и порядок ее выплаты.

Основные сложности, возникающие при разделе квартиры

Любой раздел имущества имеет свои сложности, особенно если это имущество взято в кредит и долг до конца не погашен, здесь ситуация осложняется многократно. Наиболее сложными при таком разделе можно назвать следующие ситуации:

  1. Один из бывших супругов категорически отказывается нести ответственность по ипотеке, в таком случае все кредитные обязательства возлагаются на второго собственника.
  2. Банк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости и бывшие супруги вынуждены и после развода совместно погашать кредит без возможности разделить квартиру до полной его выплаты.
  3. При шумном и скандальном разводе оба супруга отказываются выплачивать взносы по ипотеке, долг растет, в таким случае кредитное учреждение может вообще забрать квартиру, находящуюся в залоге.

Из всех этих ситуаций есть один выход – защищать свои права через суд.

Как видите, развод и раздел имущества, осложненный непогашенным ипотечным кредитом, имеет множество различных нюансов. Вариантов множество, какой из них подойдет для конкретной семейной истории сможет понять только квалифицированный юрист. Не стоит пытаться разобраться во всех хитросплетениях семейного права самостоятельно, это чревато потерей времени, нервов, а, порой, и большими финансовыми потерями.

Обратившись к юристу, хотя бы за первичной бесплатной консультацией, вы сможете избежать многих подводных камней сложного раздела ипотечной недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко.

Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода.

Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.

А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?

Теоретические основы развода с ипотекой

На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?

Раздел квартиры в ипотечном кредите

Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.

Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.

Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека.

Поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.

Раздел кредитного долга между супругами

Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны.

Развод с ипотекой – практика

В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:

  • в залоге у банка находится общая квартира супругов;
  • перед банком у супругов имеются долговые обязательства.

Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.

Согласно положениям гражданского законодательства (пункт 1 статьи 391 ГК РФ), перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.

Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.

Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.

Если между супругами заключено соглашение

Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.

  • Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
  • Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.

Раздел ипотеки с участием суда и банка

Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).

Читайте также:  Срок полномочий совета мкд

В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.

Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?

После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора.

Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.

Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:

  1. Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.

Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть.

Учтите: банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.

Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.

Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.

Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.

  1. Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ.В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.

Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.

Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?

Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.

Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.

Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них. Что делать в этом случае?

  • продолжать выплачивать кредит;
  • найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру можно продать по выгодной цене, а вырученные деньги — разделить;
  • продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
  • обжаловать отказ банка в суде.

Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту. Подробнее об этом – ниже.

Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов

Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.

Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.

Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.

Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.

Обратите внимание! Избежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.

Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…

Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги

Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».

Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.

Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.

Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:

  • Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
  • Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
  • В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.

Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.

Другие варианты

Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).

Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.

Раздел ипотеки, если есть ребенок

Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну.

Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.

Важно! Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.

Можно ли не платить по ипотеке после развода?

Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.

Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96
    Читайте также:  Переезд в малайзию на пмж

    За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

    Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

    Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

    На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

    Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

    1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
    2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
    3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
    4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

    Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

    • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
    • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
    • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

    Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

    1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
    2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

    Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

    Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

    1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
    2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

    Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

    1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
    2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
    3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

    Если есть дети

    Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

    Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

    1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
    2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
    3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
    4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
    5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

    Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

    Если в ипотеку вносили материнский капитал

    Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

    Нюансы дележки будут следующими:

    1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
    2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
    3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
    4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2019 г. 453 026 руб.).

    Если есть брачный договор

    Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

    В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

    1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
    2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
    3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

    Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

    Делится ли военная ипотека?

    В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

    Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

    • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
    • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
    • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  3. Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  4. При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.
  5. Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

    При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

    1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
    2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
    3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
    4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

    Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

    Комментировать
    0 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector