No Image

Договор аренды будущей вещи

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

В прошедшую пятницу Пленум ВАС принял постановление, посвященное вопросам аренды (пока можно ознакомиться с конечным проектом текста). Документ, вносящий изменения в уже существующее постановление Пленума от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", учитывает текущие изменения законодательства и судебную практику.

Во-первых, как пояснил "Право.Ru" начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, новое постановление учитывает внесение изменений — "не вполне удачных и продуманных" в ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции". Статья регулирует особенности аренды государственного и муниципального имущества, а также говорит о соотношении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок и процедуры торгов. В своем проекте ВАС разъясняет, в какие сроки и на каких условиях стороны должны достичь соглашения о возобновлении договора аренды с тем, чтобы сделать это без проведения торгов.

Во-вторых, Высший Арбитражный Суд в новом документе решил сформулировать некоторые дополнительные правовые позиции в сфере аренды. В частности, документ допускает аренду части вещи, практика которой очень распространена в нашей стране (аренда торговых павильонов, офисов, квадратных метров под банкоматы), но ранее считалась не поименованной сделкой. Помимо этого, в документе также допускается аренда будущей вещи, объекта незавершенного строительства. "Если уж мы допустили продажу будущей вещи, то почему не можем допустить ее аренду?" — поясняет логику разработчиков Бевзенко.

Помимо этого, ВАС отобразил в постановлении позицию президиума, к которой он пришел при рассмотрении конкретного дела – о том, что при споре арендодателя и арендатора об арендной плате последний не вправе ссылаться на то, что имущество арендатору не принадлежит, а потому их договор аренды является недействительной сделкой. Суды не должны принимать такой довод во внимание, поясняет Бевзенко.

ВАС также решает проблему изменения размера арендной платы по договорам, в которых эта плата является регулируемой ценой. В постановлении говорится, что "регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям".

Еще один, долгожданный среди юристов, пункт постановления гласит, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, говорит ВАС, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. По сути, ВАС претворяет в жизнь идею конклюдентного прощения долга, запрещая кредитору держать контрагента на крючке в подобных ситуациях.

Возможна ли аренда будущей вещи

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

  • его собственник;
  • лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.2011 № 54 (далее — постановление № 54).

Читайте также:  Можно ли избить коллекторов

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

  • на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
  • который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

В п. 11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

  • заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
  • аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П. 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами. О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией.

Образец договора аренды будущей недвижимости

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

  • обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
  • обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
  • обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Читайте также:  Как зайти на чужой аккаунт

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
  • процент готовности;
  • базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
  • кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

  • о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
  • разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

студент, Институт прокуратуры РФ, ФГБОУ ВО «СГЮА»,

канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и семейного права ФГБОУ ВО “СГЮА”,

Договор аренды является самым распространенным и одним из наиболее конфликтных видов отношений, связанных с недвижимым имуществом. Довольно велик процент судебных тяжб, возникающих именно по этому виду договора. Так, например, статистика судебной практики Арбитражного суда Вологодской области показывает, что за период 2013 – 2015 годы рассмотрено 3320 дел по спорам, возникающим из договоров аренды, из них в 2013 году – 1147 дел; в 2014 году – 1068 дел, 2015 году – 1087 дел [6].

Проблематичным в договоре аренды является применение в качестве объекта «будущей вещи», иными словами – вещи не существующей в действительности. В последнее время большое распространение получили так называемые проекты «Build-to-suit», т.е. строительство под конкретного арендатора, данное явление повлекло необходимость урегулирования возникающих отношений. Была создана «громоздкая» конструкция, состоящей из трех договоров – предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – Постановление №73) [1] дает достаточно подробное разъяснение по вопросам аренды будущей вещи, однако практика осталась весьма противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Росреестр действует идентично. В целом признание указанного договора аренды, индивидуализация объекта договора, наличие права собственности на недвижимое имущество вызывают частые споры.

Интересно, что связанные с данным вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [2]; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» [3] (далее – Постановление №13) так и не решили проблему, а лишь упростили конструкцию до одного договора аренды. Стоит отметить, что сдачу в аренду объектов незавершенного строительства суды, как правило, признают недействительной, опасаясь, что объект, не введенный в эксплуатацию, рухнет и для обхода запрета стороны используют институт предварительного договора аренды с платежами по нему. Это показывает, что «громоздкая» конструкция продолжает использоваться.

Что касается опасений судов по поводу объектов незавершенного строительства – они вполне уместны. Разработчики проекта Постановления №13 попытались объяснить, что проект изменений в градостроительное законодательство предполагает проверять безопасность объекта на этапе проектной документации, а ввод в эксплуатацию должен будет происходить в уведомительном порядке, однако данное объяснение равно шагам впереди законопроекта.

Читайте также:  Отпуск без путевки абхазия

Неясности присутствуют и в вопросах права собственности. В соответствии со ст. 608 ГК РФ [8] право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пункт 10 Постановления № 13 регулирует ситуацию, когда арендодатель не обладает правом собственности на будущую вещь (объект незавершенного строительства) на момент заключения договора аренды. Пленум говорит о действительности такого договора, руководствуясь статьями 168 и 608 ГК РФ.

По этому поводу высказался кандидат юридических наук, профессор Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ Роман Сергеевич Бевзенко. Поднимая вопрос наличия у арендодателя права собственности, он выразил мнение, что даже в случае отсутствия у лица права на недвижимое имущество, с которым, арендатор заключил договор аренды, необходимо взыскивать арендную плату. Он утверждает, что: «нарушения фундаментальных принципов, в том числе права на судебную защиту, не имеется» [4, с. 31]. Нарушением, по его мнению, напротив, стоит считать отказ судов в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, при отсутствии доказательств права собственности на переданное имущество у ответчика. В данном случае, действительно, можно видеть нарушение принципа обязательности исполнения договорных отношений, однако не все согласны с данным высказыванием. Доктор юридических наук, вице-президент Торгово-Промышленной палаты РФ Вадим Чубаров, придерживается достаточно категоричной позиции, выступая против «размывания права собственности». Он выступил за вариант текста, основанный на конструкции неосновательного обогащения [5]. Получается, что «переступая» через подобное «размытие» ВАС РФ предпринял попытки защитить арендодателя и обеспечить ему право на арендную плату.

К тому же п. 12 Положения №13 указывает, что в случае возникновения спора, возникшего на основании нарушение арендодателя своих обязанностей, арендодатель не обязан доказывать право собственности на имущество, переданное в аренду.

При отсутствии права собственности у арендодателя ВАС РФ в Постановлении №13 разъясняет, что до момента регистрации права собственности на имущество в Едином государственном реестре на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) такое лицо рассматривается в качестве добросовестного арендодателя (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу № А55-3529/2013) [7]. Иными словами создатели Постановления №13 попросту сослались на должное владение и начало исполнения заключенного договора. Данное положение вновь показывает защиту прав арендодателя, обходя, в какой-то мере, интересы арендатора.

Что касается индивидуализации объекта недвижимого имущества и регистрации договора в ЕГРП, здесь пункт 14 Постановления №13 говорит, что на основании п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На практике часто возникает проблема с индивидуализацией будущего объекта для его регистрации, иными словами сложно описать вещь, которая не существует в действительности. Часто возникают споры, связанные с ошибочными, неполными и неверными данными о будущей постройке. В самом постановлении нет четкой позиции по поводу способа индивидуализации, хотя и есть некоторая косвенная отсылка на возможность разнообразия способов индивидуализации объекта. Так, пункт 15 Постановления №13 говорит о невозможности ссылаться на незаключенность или недействительность договора аренды в связи с ненадлежащим описанием объекта, если данный договор фактически исполняйся сторонами.

Таким образом, изучив высказывания ученых в отношении вопроса аренды будущей вещи нельзя не сказать о разрозненности мнений, что осложняет решение вопросов, возникающих на практике. Пересмотр законодательства необходим, но с четким пониманием пробелов и дефектов, выявленных судебной практикой. Так, некоторые пункты Постановления №13 возможны к пересмотру:

  • в пункте 10 необходимо избавиться от «отсутствия» права собственности, возможен вариант текста, основанный на необходимости регистрации в ЕГРП в определенные сроки;
  • в пункте 12 необходимо восстановить равноправие сторон. В данном положении права арендодателя выставлены как бесспорные, однако далеко не всегда это является таковым. Возможен вариант текста, где арендодателю необходимо будет представить доказательства права собственности на имущество, сданное в аренду;
  • в пункте 15 необходимо описать способы индивидуализации объекта (недвижимого имущества).

Выполнение изложенных вариантов, несомненно, осложняется отсутствием объекта или незавершенностью такового, однако для решения практических проблем возможно рассмотрение данных вариантов.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector