No Image

Ипотека на этапе котлована

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

На сегодняшний день, интерес покупателей к квартирам на ранней стадии строительства превышает интерес к новостройкам на стадии завершения. В настоящее время, до 60% квартир в новостройках распродаются уже на этапе котлована, говорят специалисты компании Метриум Групп. Доля ипотечных сделок при этом достигает почти 50% от общего объема. Как отмечают эксперты компании, всего через 5 лет после кризиса, наблюдается перераспределение клиентского потока. Если ранее покупатели практически не привлекали ипотеку при приобретении недвижимости, особенно при покупке квартир в новостройках на этапе котлована, то на сегодня отмечается другая ситуация. Мария Литинецкая (генеральный директор Метриум Групп) рассказала о причинах этого, о банках, предоставляющих ипотеку на ранней стадии строительства, и о сопутствующих рисках при этом.
Несколько лет назад приобрести квартиру на этапе котлована позволяли себе наиболее рисковые и ограниченные в бюджете потребители. Большая часть банков не кредитовала на ранней стадии строительства, а предоставляла ипотеку, лишь когда объект находился на уровне 30-40% готовности. Даже сегодня, в некоторых регионах банки кредитуют объекты лишь после их ввода в эксплуатацию. По Московскому региону сложилась другая ситуация. Летом текущего года, появилась информация о том, что комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью предлагает Банку России запретить кредитовать объекты на этапе котлована. Однако, регулятор не счел данное решение целесообразным, что говорит о заинтересованности государства в предоставлении гражданам доступного жилья. Благодаря мерам, принятым властями, в большинстве случаев новостройки достраиваются и благополучно сдаются, в результате чего потенциальные покупатели стали проявлять интерес и к квартирам на ранней стадии строительства. Повышающийся спрос породил предложений банков, которые сформировали подходы к оценке надежности, накопили немалый опыт с определенными девелоперами и стали более уверенней. В результате чего, требования банков к готовности новых объектов изменились. Например, крупнейшие игроки ипотечного рынка, такие как Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и т.д. стали более лояльно относиться к стадии готовности тех новостроек, которые сами и финансируют. Другие игроки ипотечного рынка пошли на больший риск, при этом отмечаются более высокие ставки – банк Балтика, КБ МИА, Росевробанк и т.д.
При этом, риски при покупке новостроек остаются прежними. Например, застройщик по каким-либо причинам не сможет достроить объект, либо продлит сроки строительства на более длительные, что негативно влияет не только на покупателей, но и на банки, поскольку по факту предмет залога отсутствует, то есть большой кредит не обеспечен абсолютно ничем. Поэтому банки выдают кредит на ранней стадии строительства только тех объектов, девелоперы которых проверены годами.
Также, застройщики отмечают, что повышение активного спроса на новостройки, находящихся на ранних стадиях строительства, снизило интерес к квартирам в домах, которые готовы, либо будут введены в эксплуатацию в самое ближайшее время. Такое положение обусловлено естественно более высокой стоимостью, а с другой стороны, потенциальные покупатели предпочитают дождаться ввода и оформленного права собственности.
Специалисты компании настоятельно рекомендуют соблюдать во всем так называемую «золотую середину» – предпочтение отдавать лишь проверенным застройщикам, в портфеле которых уже имеются построенные и введенные в эксплуатацию объекты, и которые аккредитованы в наиболее надежных банках. При этом, следует напомнить, что со следующего года, в силу входят поправки, внесенные в действующее законодательство о страховании ответственности застройщиков, что еще больше защитит права дольщиков на первичном рынке недвижимости.

Читайте также:  Иск о возмещении ущерба гпк

На российском рынке недвижимости – оживление. Замершие в прошлом году цены «проснулись» и уверенно поднимаются. «Надо брать», — с таким настроением возвращаются к сделкам покупатели. Однако стоит отметить еще одну особенность нынешнего сезона — большинство банков ужесточают требования к ипотечным заемщикам и сворачивают «стремные» программы. То есть те, по которым заемщики рискуют в силу разных причин не расплатиться. Что будет с программами кредитования новостроек?

Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере. Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений пока не разрабатывается. Недавно один из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек.

Тем не менее, сегодня практически все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками. Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 – с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК – с Банком Жилищного Финансирования и т.д.

Что такое аккредитация
Обычно покупатель, приобретающий пай в доме (квартиру или несколько квартир), обращается за кредитом в банк, который работает с застройщиком, возводящим объект. Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если объект строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в банк уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, полный пакет документов по объекту. Решение об аккредитации принимает кредитный комитет. Процесс занимает от 1 до 3 месяцев.

Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или иной объект, который строит компания NN. Но на практике это возможно, если только заемщик – инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации ради кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк. Значит, обычному гражданину приходится выбирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка.

Чаще всего люди стараются купить жилье в конкретном районе, потому что нужна квартира, допустим, ближе к родителям и ищут банк, который мог бы им в этом помочь. Иной вариант – кредитный брокер объясняет клиенту, в какой банк лучше всего обратиться именно в его случае. Кстати, брокеры тоже проводят аккредитацию застройщиков в банке, и довольно успешно. Ведь для банка брокер, с которым сложились доверительные партнерские отношения, очень важен — в процессе аккредитации новостроек он играет роль «фильтра» и даже помогает компании собрать пакет документов. Разумеется, никто не мешает вам обратиться непосредственно в банк, но об этом – чуть ниже.

Читайте также:  Реестр квартиры по адресу

Банки все-таки больше любят «вторичку»
Конечно, банки, которые и до кризиса относились к аккредитации объектов-новостроек весьма скрупулезно, стали еще более осторожны в выборе партнеров на первичном рынке. Вообще, крупные банки стремятся к тому, чтобы портфель ипотечных кредитов в основном состоял из сделок, совершенных на вторичном рынке.

Так что количество ипотечных продуктов несколько сократилось. Для заемщика это одновременно и хорошо, и плохо.

Что пойдет в залог?
Ипотечный кредит на первичном рынке – очень рискованный, так как главное условие ипотеки – заложенная недвижимость – существует пока лишь на бумаге.

Если у заемщика нет уже существующего ликвидного жилья в собственности, которое может стать предметом залога при ломбардном кредитовании (такой вариант в данном материале не рассматривается – прим.ред.), предметом залога становится договор между заемщиком и застройщиком. Сумма, уплаченная при подписании договора, учитывается банком как первый взнос.

Прекрасно, если застройщики работают по Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор долевого участия между застройщиком и покупателем пая — самый надежный, защищенный законом договор, он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация гарантирует дольщику, что квартира будет продана ему и только ему.

Такой договор многие банки с удовольствием приняли бы в залог как подтвержденную договором долю в строящемся доме – законную собственность. Но большинство застройщиков до сих пор продают новостройки при помощи «серых» схем, которые вовсе не гарантируют дольщику приобретение квартиры.

Но банки тоже выставляют щиты, пытаясь обезопасить себя от ненужного риска. Ни один банк не даст кредит под договор предварительной купли-продажи. Крайне неохотно принимается в залог вексель – пожалуй, на такой вариант соглашаются, если компания очень уж известная, уважаемая и много лет работает по городскому заказу. Обычно банки требуют заключения с застройщиком договора соинвестирования или переуступки прав требования.

Кредиторы обходят котлованы стороной
Сегодня покупку жилья «на стадии котлована» почти никто не кредитует. Обычно продажа паев начинается, когда построено минимум два этажа; по большей части это объекты, завершенные на 80%. Некоторые банки не открывают кредитные линии до тех пор, пока не будут построены все этажи.

Учтите, кстати, что если девелоперы готовы продавать жилье еще на стадии котлована – это плохой признак. Значит, у застройщика недостаточно средств, чтобы даже начать работать. И из-за нехватки денег строительство в любой момент может быть заморожено.

Приостановление строительства, даже временное, опасно для ипотечного заемщика. Кредит под залог квартиры, которая еще не построена и не находится в собственности у заемщика – это фактически беззалоговый кредит. Банки это четко понимают и часто мелким шрифтом прописывают в кредитном договоре право потребовать досрочного погашения задолженности! То есть, возможно, вы много лет будете жить без новой квартиры, обивая пороги судов.

Читайте также:  Ведение онлайн кассы для ип

Так что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, а договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку.

Проценты разных стадий
Каковы особенности кредитов на покупку строящегося жилья?
В июне компания СУ-155 вывела на рынок программу, по которой на время строительства и заселения заемщику устанавливают очень низкую процентную ставку (8-9 % годовых), а после оформления права собственности на квартиру ставка существенно возрастает. Впрочем, эта программа была придумана во время стагнации на рынке и должна была привлечь покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке.

В другом случае, напротив, заемщик берет кредит с очень высокой процентной ставкой – на 3 – 5% годовых выше обычной ипотечной – на время строительства, а после оформления права собственности ставка снижается на несколько процентов. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме – процентная ставка на этапе строительства выше, чем после оформления недвижимости заемщиком в собственность. Банку выгоднее иметь более высокую доходность по кредиту в период строительства жилья.

Страховка с учетом инфаркта
«Первичные заемщики» обычно покупают страховки жизни и здоровья. Страховой тариф при этом, в зависимости от пола, возраста, состояния здоровья и прочих параметров, и начинается от 0,3% от стоимости жилья. Видимо, страховые компании учитывают, что клиент может умереть от инфаркта во время связанных с долевым строительством волнений, потому что большинство страховых компаний не желают страховать риски срыва сроков строительства или сроков прохождения госкомиссии. Страхование титула собственности при приобретении новостроек не практикуется по понятным причинам. Некоторые страховые компании предлагают страхование финансовых рисков.


Резюме

Сегодня средняя квартира в новостройке всего на 10 – 15% аналогичного жилья на «вторичке». Стоит ли игра свеч для желающих сэкономить на стоимости квадратного метра, если учесть расходы на отделку, оформление в собственность, сопутствующие расходы, связанные с повышенными процентными ставками? Ведь не все измеряется деньгами, и потерянные нервы часто обходятся слишком дорого.

Но, несмотря на все опасности, люди все равно будут брать кредиты на строящееся жилье. Деваться некуда, придется совершенствовать законодательство. В профессиональной среде всерьез обсуждается опыт Испании, где физическому лицу до завершения строительства объекта разрешается внести не более 30% стоимости квартиры, при этом банк предоставляет заемщику «аваль» — гарантию, что строительство абсолютно законно, и застройщик свободен от долгов. Чем не вариант?

Выбираете новостройку?

Бесплатная справочная по новостройкам Москвы и области, поможет сделать правильный выбор.

Оставьте свой номер телефона и профессиональный менеджер подберет Вам лучшую новостройку! Это удобно и бесплатно!

8 800 511-7-345 – Звонок по России бесплатный

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector