No Image

Как можно потерять квартиру

0 просмотров
12 декабря 2019

«В силу сложившихся обстоятельств мне понадобилась значительная сумма денег. При моей смехотворной зарплате – это годы откладывания «в чулок». Единственный выход – переехать с дочерью к матери, а свою двухкомнатную квартиру сдать нуждающейся семье для временного проживания. Но не очень-то знаю, как законодательно правильно оформить эту сделку и очень боюсь нарваться на какого-нибудь бандита, не ровен час и без квартиры, и без денег можно остаться».

– Ваши опасения небезосновательны. Так что давайте разберемся во всех тонкостях возникшей ситуации.
Как правило, желание сдавать свою квартиру появляется тогда, когда люди хотят поправить свой семейный бюджет. Как сделать это с минимальным риском для своего здоровья и кармана?

Первое, что необходимо понять: за сколько реально можно сдать свою квартиру. Для определения цены сдаваемого помещения можно обзвонить риелторские компании или поискать схожую по потребительским качествам квартиру по объявлениям в газетах. Цена на сдаваемое жилое помещение меняется в зависимости от престижности района, в котором находится квартира, от количества комнат, от близости к метро вашего дома. Существует и так называемый сезонный спад цен в период с мая по сентябрь.

Далее нужно организовать поиск жильцов. Для этого опять же можно обратиться в риелторскую фирму, подать соответствующее объявление в газету, поискать среди знакомых. В случае обращения за помощью к риелторской фирме ей нужно будет выплатить вознаграждение за подбор жильцов и сведение их с хозяевами квартиры. При этом за дальнейшие взаимоотношения хозяев квартиры и жильцов риелторы ответственности не несут.

В любом случае принимать телефонные звонки и организовывать «смотрины» своей квартиры предстоит хозяевам. Звонить желающие будут рано утром и поздно ночью, а не только строго в те часы, которые указаны в объявлении.

Каждому звонящему не стесняйтесь задавать побольше вопросов. Например, о том, имеет ли человек гражданство РФ, откуда приехал, есть ли у него семья, дети, сколько человек будет проживать, где работает, на какой срок предполагает снимать квартиру и т.д. Рекомендуем заранее составить список таких вопросов.

Не торопитесь заключать сделку, внимательно присмотритесь к кандидатам, тщательно проверьте документы, убедитесь, что паспортные данные соответствуют действительности.

Как хозяевам квартиры, так и жильцам рекомендуем заключать договор при сдаче жилого помещения.
Существует два подобных договора: договор аренды и договор поднайма. Договор аренды заключается в случае, если квартира находится в собственности. Например, квартира приватизирована, приобретена путем купли-продажи, перешла по наследству, была получена по договору дарения. Договор поднайма заключается, если сдающий квартиру является нанимателем, то есть квартира не приватизирована или является служебной.
Договор аренды согласно Гражданскому кодексу РФ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации. Процедура государственной регистрации в каждом субъекте РФ устанавливается своя.

Согласно договору поднайма жилое помещение предоставляется во временное пользование. При заключении договора поднайма необходимо получение согласия наймодателя, всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в указанной квартире. Договор поднайма может быть заключен только в том случае, если будут соблюдены нормы жилой площади на одного человека.

В текст заключаемого договора сдачи квартиры обязательно должны быть внесены паспортные данные как сдающего помещение, так и жильцов.

В договоре необходимо оговорить, кто будет оплачивать квартирную плату и плату за абонентское обслуживание телефона. Обычно это делает хозяин жилья. Оплата электроэнергии и междугородних телефонных переговоров обычно производится жильцами.

Чтобы быть уверенными, что не возникнет задолженности по указанным платежам, хозяевам квартиры рекомендуется самим осуществлять все платежи, предварительно получив деньги с жильцов.

У хозяев могут возникнуть ситуации, когда счет по оплате междугородних переговоров получен, а жильцы уже съехали и адрес их местонахождения неизвестен. Поэтому в договоре особо необходимо оговорить способ оплаты междугородних переговоров: можно включить пункт, согласно которому жильцы вносят некоторую сумму хозяину квартиры: эта сумма будет возвращена жильцам при условии отсутствия задолженности по оплате междугородних переговоров. Рекомендуется перед окончанием срока действия договора сдачи жилого помещения хозяину квартиры получить в телефонном узле справку о задолженности по оплате за междугородние переговоры.

Опасаясь неуплаты за междугородние переговоры, хозяева жилого помещения иногда отключают межгород, но это приводит к тому, что сдать указанную квартиру по нормальной цене не удастся. Кроме того, невозможно блокировать платные справочные, секс по телефону, отправление телеграмм по телефону.

Читайте также:  Остановка водителя без прав

Может возникнуть ситуация, когда хозяин квартиры решит преждевременно расторгнуть договор. Поэтому не менее важным его пунктом является положение, содержащее условия расторжения договора. В этой позиции больше всего заинтересованы жильцы, предполагавшие снимать квартиру на длительный срок.

Жильцы могут предложить включить в договор следующий пункт: в случае расторжения договора хозяином квартиры в одностороннем порядке он должен предупредить их не менее чем за месяц. При этом может быть оговорена неустойка, которую выплачивает хозяин в случае одностороннего расторжения договора. Неустойка может быть установлена в размере одной-двух месячных оплат за сдаваемое помещение. Можно неустойку заменить условием: если потребуется освободить помещение до истечения срока действия договора по инициативе хозяина, то он обязуется самостоятельно подобрать жильцам похожую квартиру.

Рекомендуем надлежащим образом оформить договор сдачи жилого помещения, чтобы не сложилась ситуация, когда искать защиту в судебном порядке бесполезно.

В наше время мошенничество в сфере недвижимости весьма распространено, поскольку дает возможность аферистам заработать немалую прибыль. Основной причиной появления «серых схем» на рынке недвижимости является незнание законов.
Руслан Яхудин (глава юридической компании «ТАКО») рассказал о 5 способах отъема жилья, наиболее часто встречающихся в данной сфере.

Один из способов – это захват коммуналок и квартир, находящихся в долевой собственности. В данном случае, приобретается комната/доля в квартире, с целью последующего получения всей квартиры, либо продажи своей комнаты/доли по завышенной стоимости. Схема выглядит следующим образом – в квартиру заселяется новый сосед и создает конфликтные ситуации, тем самым препятствуя нормальному проживанию соседей. Кроме того, следует помнить, что собственник имеет право сдавать свою часть квартиры в аренду. При злоупотреблении таким правом, создаются условия, неприемлемые для других собственников, когда комнату арендуют алкоголики, наркоманы и т.д. При этом, необходимо помнить, что при владении доли в квартире, такая доля никак не выделяется в документах, таким образом, недобросовестные соседи спокойно располагаются по всей квартире, что создает дискомфорт для соседей.

Зачастую мошенники снимают все контакты с соседями на видео. При наличии небольшой угрозы мошенник может обратиться в полицию и в отношении соседа может быть возбуждено административное либо уголовное дело. Соседи, не выдерживающие такого прессинга, вынуждены продавать свои доли по гораздо меньшей стоимости, либо выкупать долю афериста по завышенной цене. Хотя есть закон, защищающий права собственника от посягательств (ст. 304 Гражданского кодекса). В подобном случае свои права необходимо отстаивать в суде, а в течение времени, пока разногласия не будут устранены, может свою комнату сдавать в аренду.

Вторым способом мошенничества является продажа квартиры без согласия одного из супругов. В таком случае, права второй половины нарушаются, поскольку при отсутствии брачного контракта, квартира является объектом совместной собственности супругов, даже несмотря на то, если в этой квартире прописан только один из супругов. В принципе, нотариусы при заключении сделок купли-продажи, обязаны требовать согласия второго из супругов, однако, к сожалению, не все нотариусы соблюдают закон. Если квартира все же продана, то второй может оспорить данное решение в суде, с требованием о признании договора продажи недействительным. Так что при покупке жилья, если продавец состоит в браке, обязательно нужно требовать согласие второго из супругов.

Также, мошенники предпочитают брать в оборот асоциальные личности, которые в виду плохо воспринимаемой действительности и постоянной нужды в средствах, легко становятся их жертвами. Мошенники втираются в доверие к таким собственникам и посредством обмана получают подписи на документах, поскольку впоследствии квартира продается добросовестным покупателям, то вернуть ее становится довольно сложно. Эксперт советует, если ваши родственники подвержены каким-либо слабостям, то лучше признать их ограниченно дееспособными и не имеющими право на самостоятельное проведение подобных сделок.

Также, следует опасаться и получения быстрых кредитов в залоговых центрах, ломбардах и т.д., которые выдвигают обязательное условие при этом – оформление залога в виде недвижимости. Целью данной аферы является доведение заемщика до такого состояния (высокие проценты, штрафы и т.д.), когда он вынужден срочно продать объект недвижимости, являющийся залогом. Поэтому, не стоить заключать договора с ломбардами и частными лицами. Если все же вы решились на такой шаг, то ни в коем случае нельзя соглашаться на залог в виде квартиры, при этом, нужно внимательно изучить условия выдачи кредита.

Читайте также:  Анна калинина вк байкальск

Ну, и еще одним способом подобного мошенничества является гражданский брак, когда молодые люди, проживающие вместе, не состоят в законном браке. Большинство гражданских супругов считает, что если например, они живут в квартире, которая была приобретена до знакомства, то им ничто не угрожает. Однако, это совсем не так. Если, за время совместного проживания в квартире был сделан ремонт, в результате которого, стоимость ее значительно повысилась, то такая квартира уже может быть признана объектом их совместной собственности. Поэтому, эксперт рекомендует, если вы не уверены в своей второй половине, то целесообразно будет оформлять расходы на ремонт на себя (перечисление средств с вашей банковской карты, лицевого счета). При вступлении в брак, можно заключить брачный договор, в котором будут прописаны все спорные моменты в отношении прав на собственность. При этом, следует помнить, что действие брачного договора наступает с момента регистрации брака.

Эксперт добавляет, что вышеописанные случаи мошенничества дают лишь минимальное представление об опасности, подстерегающих собственников. В любом случае, нужно быть крайне внимательным и тщательно проверять все документы и действия оппонента, а при необходимости рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированному специалисту.

Свое жилье для большинства людей является самой большой ценностью – это спокойное будущее, гарантия того, что даже если дела пойдут не очень, жить в любом случае им будет где и не придется переезжать, если хозяева арендуемой квартиры вдруг надумают ее продать или просто прекратят сдавать внаем. Однако далеко не все владельцы жилья осознают, насколько просто этой самой, казалось бы, стабильной собственности лишиться. И даже не в случаях пожаров, наводнений или каких-либо стихийных бедствий, но и в полностью защищенных документами и законодательством сделках – покупки, продажи, аренды, которые на самом деле достаточно опасны даже для людей опытных. Или даже не производя со своей недвижимостью вообще никаких действий. Не верите? Давайте приведем несколько ситуаций, в которых стоит, как минимум, проявить осторожность, чтобы не потерять свою законную жилплощадь.

В сфере купли-продажи на вторичном рынке более 10% случаев сделок заканчиваются для одной из сторон потерей денег или жилья, причем больше всего рискуют покупатели. Аренда жилья, изменение семейного положения владельца также имеют довольно большие степени риска. Самое интересное, что мошенники-профессионалы при этом еще и остаются абсолютно чисты перед законом. И действуют они часто не вопреки закону, а всего лишь используя лазейки, им предоставляемые. На самом деле, все права на жилье – это всего лишь бумажки, которые хранятся у владельца и в регистрационной палате, и все, что необходимо сделать, чтобы владельца сменить – вписать в них другую фамилию, причем формально законных способов это сделать существует немалое количество. А избежать того, чтобы такого не случилось именно с вами, можно, лишь постоянно контролируя ситуацию и не давая даже небольшого шанса мошенникам это сделать.

Наиболее распространены такие ситуации при покупке или продаже жилья. Если вы покупатель – будьте предельно внимательны, обязательно проверяйте не только текущих жильцов и владельцев квартиры, но и людей, которые потенциально могут на нее претендовать. Это может быть один из супругов, который хотя и не является формально собственником жилья, но продавать квартиру без его согласия другой права не имеет. Или кто-то из членов семьи, временно пребывающий в местах заключения. Или сын владелицы, ушедший в армию – даже если в приватизационных документах он не указан, вернувшись, он вполне вправе потребовать свою часть жилья, которая ему положена по закону, поскольку согласия на приватизацию и тем более продажу он не давал. Встречаются ситуации и еще более экзотические – на квартиру выписывается дарственная, которую, кстати, регистрировать в регистрационной палате не обязательно, а спустя некоторое время квартира продается. Дарственная, оформленная раньше продажи, будет считаться приоритетной и сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Ладно, если спросить будет с кого, а если выписавший дарственную и продавший квартиру человек уже умер? Спрашивать будет просто не с кого и покупатель, скорее всего, останется и без квартиры и без денег. Или продавец квартиры человек психически больной – шансы на то, что сделка будет аннулирована, также очень и очень высоки. Ах да, не стоит соглашаться и на уменьшение суммы сделки в договоре, несмотря на то, что это поможет сэкономить на налогах. В случае расторжения договора вы сможете претендовать на возвращение только той суммы, которая зафиксирована документально.

Читайте также:  Выгодно ли продавать самогон

Бывает также, что настоящий владелец вовсе и не собирался продавать свое жилье, а его паспортом воспользовались мошенники, вклеив туда другую фотографию. В таких случаях исход дела, то есть кто именно потеряет на этой сделке, зависит от того, сможет ли владелец доказать, что это действительно был не он и сделку провести никак не мог (потому что, например, был совсем в другом месте). Именно поэтому поспрашивайте перед покупкой, действительно ли квартира принадлежит продавцу, у людей незаинтересованных – его соседей. Желательно у нескольких и, конечно, выбирая их самостоятельно.

Для добровольных продавцов своего жилья опасностей также хватает. Например, продавать квартиру в рассрочку без привлечения к этому агентства недвижимости, банка или юристов. Довольно распространены случаи, когда при такой покупке в договоре указывается, что сначала квартира переходит в собственность покупателя, а после он обязуется оплатить вам ее стоимость. Причем пункты эти, по сути, друг с другом не связаны – квартира меняет владельца сама по себе, а средства переводятся сами по себе. Конечно, если покупатель платить откажется – можно пойти по инстанциям, судиться, но в это время квартира уже будет в собственности покупателя и он ее может успешно продать, а деньги потратить и взять с него, опять же, будет нечего. Согласитесь, что пожизненные отчисления части зарплаты – это не тот результат, который планировал получить продавец. Но это если покупатель физическое лицо, с юридического же, которое объявит о банкротстве сразу после продажи вашей квартиры, можно не получить и этого.

Людям, сдающим квартиру в аренду, следует быть также крайне осторожными. Во-первых, отключить «восьмерку» на домашнем телефоне – счета за него могут потом быть астрономическими, которые даже стоимость всего жилья покроет с трудом. Во-вторых, лучше не соглашаться на ремонт, который будет произведен жильцами в счет арендной платы. Если попадутся мошенники, то счет за этот ремонт может превысить стоимость квартиры и вы еще и должны останетесь. Подготовить документальное обоснование, что ремонт стоил именно столько, они смогут, поверьте. Кроме того, периодически справляйтесь в управляющей компании или ЖЭКе, все ли в порядке с документами и счетами за коммунальные услуги, даже если вы эти услуги оплачиваете. В случае, если владельца жилья они долго не увидят, в их силах также признать жилье бесхозным и выделить его «нуждающимся», например – родственникам начальства.

И еще. Не стоит считать, что те, кто вообще никаких сделок с жильем не проводит, ничем не рискует. Сегодня довольно распространенной формой совместного проживания является гражданский брак. Кажется, что никто никому ничего не должен, но на самом деле это не так. В случае, если квартира ваша, а со второй половинкой вы живете достаточно долго, тем более, если делали ремонт или завели общего ребенка – отсудить часть квартиры вполне реально, доказав факт ведения совместного хозяйства. Ремонт вы делали вместе? Деньги на него были общие? Соседи подтвердят, что происходило это во время совместного проживания… Хороший ремонт рыночную стоимость квартиры повышает и, следовательно, этим повышением со вторым участником улучшений необходимо по закону поделиться. А если есть общий ребенок – и комментировать нечего, его доля в квартире (а заодно и его мамы, например) для суда будет очевидна.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector