No Image

Как продать ипотечный дом

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

В жизни все случается.

Бывает и так, что ипотечный кредит еще не выплачен, а стоит вопрос о необходимости продажи жилья.

Возможно ли такое, и что в таком случае следует предпринимать?

В статье мы рассмотрим тонкости процедуры продажи дома, купленного в кредит.

Тонкости процедуры продажи дома

Почему же собственники хотят избавиться от дома, купленного под ипотеку? Причин этому можно назвать несколько. Например, у ссудозаемщика сделало шаг вперед благосостояние, и он хочет улучшить свои жилищные условия. Еще одна мотивировка – развод супругов, при котором обычно бывает раздел имущества, естественно и дома.

Таким образом, если возникла необходимость продать ипотечный дом, нужно действовать в таком порядке:

  1. известить банк, который выдал кредит, о своем намерении.
  2. Найти покупателя и договориться, чтобы он до оформления купчей выплатил аванс для закрытия квартирного кредита.

Некоторые риелторские агентства предлагают услугу «снятие обременения».

Она для тех, кто не может найти выгодного покупателя самостоятельно.

В этом случае работники агентства сами оплачивают остатки ипотечного кредита в банке, после чего продают дом на общих основаниях. Однако такая сделка довольно невыгодна и подходит только тем, кому срочно нужны деньги.

  • Получить необходимый задаток по договору.
  • Далее покупатель должен погасить долг по кредиту, а вы – получить соответствующую справку.
  • Потом продавец жилья с сотрудником банка обязан посетить Регистрационную палату или Многофункциональный центр, чтобы снять залог с дома. После подачи соответствующего заявления и документов в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН с подтверждением, что жилье не заложено.
  • Вот после этого можно продавать дом. С клиентом следует подписать договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в УФРС.
  • Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

    Естественно, правила регулируют такой случай. Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» говорит об этом точно и ясно: имущество, находящееся в ипотечном залоге, отчуждается в пользу другого лица. При этих обстоятельствах – только после соответствующего подтверждения финансового учреждения.

    Отсюда возникает закономерный вопрос: а сложно ли его получить? Оказывается, не так уж и сложно. В большинстве случаев банк согласовывает продажу, но при полном закрытии кредитного долга. Правда когда заимодатель получит долговые деньги, то никаких препятствий с его стороны не последует.

    Если у человека, который хочет приобрести дом, недостает денег и он планирует взять их в банк, то отношение к изучению этого случая будет более придирчивым. Не исключено, что может поступить предложение от него провести сделку через его депозитную ячейку.

    Банк желательно изначально поставить в известность о продаже дома под ипотекой.

    В противном случае он имеет право не согласиться на оформление купчей.

    Необходимо знать

    Для осуществления сделки понадобятся:

    • документы, удостоверяющие личности всех участников процесса, если это кто-то из детей – свидетельство о рождении;
    • документ, подтверждающий куплю-продажу дома;
    • если владелец доли – ребенок, потребуется разрешительные бумаги от органов опеки и попечительства;
    • нотариально заверенное согласие супруга (оно понадобится даже в том случае, если муж и жена в разводе).

    Это основной перечень необходимых бумаг.

    Но покупатель может потребовать предоставить и другие документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки:

    • выписку из ЕГРН на дом;
    • технический паспорт жилья;
    • выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться, что нет долгов по коммунальным платежам;
    • справку об отсутствии долгов по платежам за телефон, домофон, интернет и т. д.;
    • справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

    Риски продавца

    Вообще считается, что при продаже ипотечного дома у его продавца может быть риск только один и то если у него долг по выплате кредита.

    Банк может наложить на собственника жилья штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

    Правда, еще это может быть неполучение денег от покупателя после завершения сделки.

    Но в случае с ипотекой об этом можно не беспокоиться, так как сделка строго контролируется банком, и именно он будет заниматься перечислением денег продавцу.

    Да и при не поступлении оплаты, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Может случиться такое, что банк просто не одобрил сделку.

    Причины тут бывают разные, и работники финансового учреждения их, как правило, не разглашают. Но факт остается фактом.

    Тогда продавец рискует тем, что ему следует вернуть залог. Так что средства, полученные от покупателя в качестве залога, лучше не тратить.

    Из сказанного можно прийти к заключению, что продажа дома, который находится под ипотекой, вполне осуществимая сделка. При этом риск от нее минимальный. Сейчас такие случаи довольно редкие. Будут ли они частыми? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будут жить люди. Если экономическая ситуация ухудшиться, продажа недвижимости заемщиками станет обычным явлением. Хочется верить, что до такого дела все-таки не дойдет.

    Полезное видео

    Как продать квартиру, купленную в ипотеку.

    В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

    Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

    Причины продажи ипотечной недвижимости

    Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

    1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
    2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
    3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).
    Читайте также:  Вера волкова военный юрист

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

    Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

    Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

    Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования .

    Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

    Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

    Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

    Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

    Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

    Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

    Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

    Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

    Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

    Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

    Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

    Способы продажи ипотечного жилья

    Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

    Досрочная оплата ипотеки покупателем

    Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

    Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

    Продажа квартиры с погашением ипотеки

    Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

    Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

    Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

    Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

    Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

    Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

    Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

    Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

    Почему жилье попадает под арест

    Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

    1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
    2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
    3. Собственность заложена в ломбарде.

    Принципы аукциона Сбербанка

    Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

    Где проводятся торги

    Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка .

    Плюсы и минусы аукциона

    Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

    1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
    2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
    3. Спрос объекта продажи отражается в системе.
    1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
    2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
    3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
    4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
    5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

    Продажа жилья в ипотеку другого банка

    Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

    1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
    2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.
    Читайте также:  Оплатить кредит дельта банк

    Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

    Пакет документов для продажи

    Документы для осуществления сделки:

    • паспорта обеих сторон;
    • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
    • договор купли-продажи;
    • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
    • закладная по ипотеке;
    • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
    • выписка о снятии обременения.

    Этапы продажи ипотечного жилья

    Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

    Этапы досрочной выплаты ссуды :

    1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
    2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
    3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
    4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
    5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
    6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
    7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

    Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

    1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
    2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
    3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
    4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
    5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
    6. Продавец получает средства из второй ячейки.

    Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

    1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
    2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
    3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
    4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
    5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
    6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
    7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
    8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
    9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

    Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

    1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
    2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
    3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
    4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
    5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
    6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

    Нюансы продажи жилья с обременением

    Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

    По программе «Военная ипотека»

    По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

    Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

    По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

    Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

    • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
    • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;
    1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
    2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
    3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
    4. Снятие обременения с недвижимости.
    5. Получение остатка средств от покупателя.

    Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

    При наличии несовершеннолетних

    В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

    Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

    Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

    При разводе

    Продать дом, оформленный в ипотеку, при разводе не сложно, необходимо сообщить в заявлении о начатом бракоразводном процессе.

    Если недвижимость куплена до брака, то собственность и кредитные обязательства принадлежат заемщику. Если супруг прописан в квартире, он может получить компенсацию, равную половине средств, потраченных на погашение задолженности за период брака.

    Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

    Суть процедуры в том, что клиент продает имеющуюся недвижимость, погашает задолженность, а оставшиеся средства направляет на первый взнос по новому ипотечному займу.

    Что делать, если Сбербанк не дает согласия на продажу ипотечной недвижимости

    В некоторых случаях Сбер может отказать в продаже квартиры, находящейся в залоге. Тогда можно воспользоваться одним из вариантов:

    1. Оформить новый кредит на покрытие долгов по ипотечной ссуде.
    2. Самостоятельно продать квартиру или комнату с обременением, не получая согласия банка.
    3. Занять средства у знакомых и друзей.
    Читайте также:  Сгорел телевизор что делать

    Риски

    Любая финансовая сделка сопряжена с рисками, которые необходимо свести к минимуму.

    Риски для продавца

    Если процедура продажи дома контролируется банком, то риски отсутствуют. В случае, если покупатель окажется профессиональным мошенником, то финансовые убытки понесет кредитор, а продавец потеряет только время и собственные силы.

    Риски для покупателя

    Главный риск при покупке недвижимости с обременением — перечисление средств до составления договора купли-продажи у нотариуса. Будущий владелец квартиры может потерять все средства, если продавец откажется от сделки и перестанет выходить на связь.

    Если к сделке подключен риелтор или юрист, то все риски сведены к минимуму.

    Каким образом оплачиваются налоги

    При продаже недвижимости, купленной менее трех лет назад, продавец обязан задекларировать полученный доход и уплатить с него налог 13 % от стоимости. Если квартира находилась в собственности более трех лет, бывший владелец, от налоговых выплат освобождается.

    Выводы

    Квартира в ипотеке продается! Существует пять основных способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каждый из предложенных вариантов предполагает снятие обременения после погашения ссудной задолженности.

    При осуществлении сделки без участия банка, покупатель сильно рискует, передавая средства без нотариально заверенного договора-купли продажи. Во избежание трудностей, к сделке необходимо подключить не только банк, но и юриста.

    Ипотечный кредит от банка Открытие со ставкой от 9,3% →

    Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

    Каждый способ реализации залогового имущества является непростым. По закону заемщик не имеет права распоряжаться домом без согласия кредитора. Это касается вопросов сдачи жилья в аренду, продажи. Поэтому перед тем, как согласиться на продажу, нужно определиться с вариантом будущей сделки.

    При этом вам нужно понимать, что на весь срок действия кредитного договора вы не можете свободно распоряжаться недвижимостью, вам она принадлежит формально, а реальным собственником является банк. И если ваше материальное положение или жизненная ситуация изменилась так, что жилье необходимо реализовать, то нужно идти за помощью к кредитору.

    Актуальные предложения

    Банк % и сумма Заявка
    Банк Открытие ипотека от 9,3%
    До 150 млн. руб.
    Прямая заявка
    Альфа Банк ипотека от 9,39%
    До 45 млн. руб.
    Прямая заявка
    Сбербанк России ипотечный кредит от 8,2%
    до 70 млн. руб.
    Подробнее
    ВТБ 24 ипотечный кредит от 9,2%
    до 60 млн. руб.
    Подробнее

    Как продать залоговый дом

    Есть четыре законных варианта, позволяющих провести сделку с ипотечным имуществом:

    1. Сделать досрочное погашение

    Тогда нужно найти покупателя, который согласится сначала погасить долг, а потом после снятия всех запретов купить квадратные метры. Это доверительная схема, которая заставляет людей сомневаться.

    Часть денег покупатель помещает в банковскую ячейку, а после сделки передает продавцу. При валютных займах, полученных клиентами с 2007 года, суммы от покупателя едва хватает на погашение задолженности. Таким образом плательщик терпит убытки.

    1. Замена заемщика

    Это вариант называют перезаймом. Во время процедуры кредит переходит другому человеку, как и имущество. Право передачи долга есть у любого человека. Главное найти физлицо, что согласится вместо банковского клиента погашать обязательства.

    Нового плательщика можно найти самостоятельно, привести в отделение и показать менеджеру. Человек должен пройти процедуру проверки, доказать свою платежеспособность, после этого готовится купля-продажа.

    Согласно новому договору, имя нового ипотекодателя меняется. При желании задолженность может быть погашена в любой день.

    Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.

    4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

    1. Продать жилье через банковскую компанию

    Тогда само учреждение организует продажу, включая и поиск нового физлица, снятие арестов. Отказаться от такой процедуры можно всегда, заёмщик просто дает доверенность на все действия с недвижимостью на имя банка. Тогда все заботы ложатся на плечи сотрудников учреждения.

    Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

    Иногда это удобно, так как экономит личное время. Обременение и прочие нюансы проходят в присутствии менеджеров и будущего собственника жилья. Новый владелец квадратных метров сначала гасит обязательства, а после переоформляет недвижимость на себя.

    При наличии остатка по сделке, который составляет разницу между стоимостью продажи и размером долга, он перейдет заёмщику. Эти деньги кладутся на время в банковскую ячейку, а после регистрации вручаются продавцу.

    1. Реализация дома собственными силами

    Самостоятельная схема затрачивает много времени. Конечно, кредитора все равно придется оповещать. Тогда будущий собственник жилья составляется письменное соглашение о том, что он планирует купить ипотечную недвижимость, и за своей счет погасить долг.

    Если брать во внимание риски для покупателя, то они сведены к нулю.

    • Для начала в залоговых сделках принимают участие несколько сторон. Это юристы, банкиры, риэлторские организации. Риск непризнания соглашения невелик.
    • Во-вторых, все операции с недвижимостью регулируются и контролируются ФЗ «Об ипотеке»
    • Стоит заметить, что заключить соглашение с покупателем на ипотечное жилье на любую стоимость не получится. Банк будет строго контролировать сумму в договоре.

    Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

    Это связано с тем, что кредитор старается максимально закрыть долговые обязательство по займу, включая штрафные санкции. Снизить сумму, невзирая на размер кредита, невозможно.

    Комментировать
    0 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector