No Image

Лизинг зданий и сооружений

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Теоретически данная сделка не может быть реализована в рамках договора лизинга. Речь в данном случае идет о возможности лизинга объекта, права на который как объект недвижимости не оформлены, объект не зарегистрирован ни в качестве объекта введенного в эксплуатацию, ни в качестве объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст.3 ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, за исключением земельных участков.

В силу ст.15 ФЗ «О лизинге» обязательным договором при заключении лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга, заключаемый между лизингодателем и продавцом предмета лизинга. В рассматриваемом случае лизингодатель может заключить с лицом, осуществляющим строительство объекта недвижимости (застройщиком) договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем с указанием, что он приобретает ее для целей дальнейшей передачи в лизинг лизингополучателю.

Необходимо иметь ввиду, что для целей реализации такого договора, необходимо, чтобы первоначально права на объект недвижимости были зарегистрированы на продавце (застройщике). При этом необходимо иметь ввиду, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи предмет лизинга (объект недвижимости) еще не создан, то договор лизинга не может считаться заключенным (ст.609 ГК РФ, п.3 ст.433 ГК РФ).

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения лизинга зданий и сооружений.

В современной экономике финансовая аренда (лизинг) приобретает все большее значение. Недостаточность собственных средств российских предприятий и изношенность производственного оборудования делает лизинг наиболее привлекательным для предприятий способом обновления фондов и развития бизнеса.

Основным преимуществом лизинга с точки зрения налогообложения является гибкий подход , разрешенный по отношению к учету имущества, переданного в лизинг (возможность выбора на чьем балансе учитывается оборудование), возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость , а также применение ускоренной амортизации.

Основную массу заключаемых договора лизинга составляют договоры, объектом которых являются транспортные средства, машины и оборудование и лишь только незначительная часть – это здания и сооружения. Лизинг зданий и сооружений имеет свои особенности. Основными из них являются :

  • Требование государственной регистрации. Однако на сегодняшний день, отсутствие специальных правил для регистрации договора финансовой аренды выступает одним из основных препятствий для заключения такого рода договоров.
  • Связь зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен , исполнение данной сделки лизинга затруднительно с правовой точки зрения. Как правило, стороны вынуждены на срок договора лизинга заключить договор аренда (субаренды) земельного участка.
  • Значительный срок амортизации зданий и сооружений.
  • Высокая стоимость зданий и сооружений

Однако, Лизинг зданий и сооружений является перспективной разновидностью лизинга. Как любой вид финансовой аренды, он может быть рекомендован тем компаниям, которые работают и заинтересованы в развитии своего бизнеса, поскольку позволяет получать дорогостоящее имущество без крупных первоначальных затрат. Так как заключаемые договоры лизинга, в основном, предусматривают передачу имущества в конце срока договора в собственность Лизингополучателя без внесения выкупного платежа в размере рыночной стоимости имущества, то это еще больше повышает привлекательность лизинга для потенциальных Лизингополучателей.

Стороны лизинговой сделки часто сталкиваются с трудностями при применении норм бухгалтерского учета и налогообложения в ходе реализации лизинговой сделки. К сделкам , предметом которых является недвижимое имущество законодательство традиционно предъявляет более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Так как правила учета и налогообложения иногда сформулированы противоречиво и неточно, лизинговые компании и лизингополучатели справедливо обеспокоены тем, что налоговые органы будут не согласны с их интерпретацией и что это может привести к значительным штрафам и взысканиям.

Читайте также:  Статья за просмотр хентая

Данная статья направлена на описание особенностей бухгалтерского учета и налогообложения лизинга недвижимости (зданий и сооружений) у лизингодателя. В ней рассмотрены основные этапы отражения лизинговых операций: Приобретение объекта недвижимости, принятие его к учету, передача в лизинг, сопровождение договора лизинга, передача объекта лизинга в собственность , вопросы налогообложения.

1. Приобретение и ввод в эксплуатацию .

1.1. Бухгалтерский учет .

Приобретение объекта недвижимости (зданий и сооружений) производится по договору купли-продажи между Продавцом имущества и Лизингодателем, с последующем переходом права собственности на Лизингодателя. В соответствии со ст.83 Налогового Кодекса РФ (далее НК РФ) после регистрации права собственности на недвижимость , она подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, если Лизингодатель приобретает земельный участок в собственность , то после регистрации права собственности на его имя, он также подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества и будет обязан платить земельный налог (ст.388 НК РФ).

В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств , утвержденных Приказом Минфина России №91н от 13.10.2003 объект основных средств принимается к бухгалтерскому учету на основании утвержденного руководителем акта приема-передачи. Порядок , закрепленный п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденный Приказом Минфина России от 29.07.98 №34н устанавливает, что затраты на приобретение зданий , не оформленные документами , которые подтверждали бы государственную регистрацию прав на объекты недвижимости , относятся к незавершенным капитальным вложениям. Таким образом, получая объект недвижимости по акту приема-передачи , Покупатель (Лизингодатель) должен отразить затраты на его приобретение на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Однако, следует принять во внимание, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (№ 91н) предусматривают два способа учета недвижимости , которая уже введена в эксплуатацию и проходит государственную регистрацию;

  • пока не зарегистрировано право собственности , объект недвижимости числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»
  • имущество сразу учитывается на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства , право собственности на которое не зарегистрировано».

ПБУ 6/01 «Учет основных средств» , утвержденное приказом Минфина №26н от 30.03.2001 применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности. В соответствии с п.3 Приказа Минфина РФ №15 от 17.02.1997г. : «Имущество, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, приходуется по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», субсчет «Имущество для сдачи в аренду» в корреспонденции со счетом 08 «Капитальные вложения»».

Иными словами, если фирма (Лизингодатель) приняла недвижимость по акту приема-передачи от поставщика, ввела в эксплуатацию и подала документы на регистрацию , ее можно учесть на отдельном субсчете счета 03 «Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано». Если же предприятие ввело недвижимость в эксплуатацию, а документы еще не подало на регистрацию, то учесть объект на счете 03 нельзя. Однако важно не забыть зафиксировать выбранный вариант учета в учетной политике. Данный порядок относится и к учету земли, если она выступает одним из объектов сделки. Ввиду того, что земля не может быть передана в лизинг, значит, до конца действия договора лизинга она будет учитываться на счете 01 «Основные средства» (или специально открытом субсчете счета 01).

Читайте также:  Непрерывный стаж в медицине

Основные определения

Лизинг — это финансовая услуга, дающая возможность временно использовать получаемое в кредит имущество с правом последующего его выкупа. Чаще всего лизинг используется для оптимизации операционной и финансовой деятельности предприятий, также он помогает снизить налоговую нагрузку. По своей финансовой сути лизинг похож на обычную аренду.

Участниками лизинговой сделки являются:

  1. Лизингодатель — собственник предоставляемого для лизинга имущества;
  2. Лизингополучатель — физическое или юрлицо, берущее объект в лизинг;
  3. Продавец — субъект, у которого лизингодатель приобретает объект лизинга.

Существуют финансовый и оперативный (или операционный) лизинг, их основные отличия показаны в таблице.

Характеристика Финансовый лизинг Оперативный лизинг

Срок лизингового договора Сравним с периодом полезной эксплуатации объекта лизинга Значительно меньше периода полезной эксплуатации лизингового имущества

Остаточная стоимость лизингового объекта по истечении договора Нулевая, объект передается лизингополучателю Сохраняется значительная остаточная стоимость,объект остается у лизингодателя

Участники сделки Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта (редко)

Экономическая суть Долгосрочное кредитование Сдача лизингового объекта в аренду

Лизинг недвижимости и его выгоды для юридических лиц

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество. Объектом лизинга могут выступать индустриальные и складские сооружения, офисные помещения и торговые объекты, здания специального назначения, торгово-развлекательные комплексы, деловые центры, гостиницы и отели, заправки, паркинги и т. д. Земельные участки не могут являться объектом лизинга. Лизинг недвижимости выступает разновидностью имущественного лизинга.

В роли лизингодателя в этом случае может выступать лизинговая компания, или же лизинговое подразделение банка. Продавцом может выступить собственник недвижимости, лизингополучателем является фирма.

Для юридических лиц лизинг недвижимости выступает выгодной альтернативой аренде или покупке недвижимости в собственность. Приобретение недвижимого имущества может быть затруднительно для предприятия, т. к. требует разового отвлечения крупных средств, а кредит на покупку сооружений в сегодняшней экономической действительности получить затруднительно. Для кредитов подобного рода банки требуют залоговое обеспечение, которым фирма может не располагать. В отличие от приобретения недвижимости в кредит, при лизинге недвижимого имущества сам объект лизинга служит залогом, что существенно выгоднее.

Главным преимуществом лизинга недвижимости в сравнении с арендой является то, что объект лизинга становится собственностью юридического лица после окончания действия договора. Приведенная ниже таблица иллюстрирует другие преимущества лизинга недвижимости перед простой арендой.

Характеристика Лизинг объектов недвижимости Аренда

Право собственности на лизинговый объект по истечении договора Объект становится переходит во владение лизингополучателя Объект остается собственностью арендодателя

Зависимость размера платежей от рыночной ситуации Платежи остаются неизменными Арендная ставка может расти

Средний срок сделки и стабильность использования недвижимости 4-10 лет, возможность стабильно использовать недвижимость в этот срок 1-5 лет, возможны досрочные расторжения арендных договоров по инициативе собственника объекта

Читайте также:  Ошибка в чеке онлайн касса

Государственные гарантии Гос. регистрация договоров в Федеральной рег. службе помогает защитить права лизингополучателя Отсутствуют

Налоговая оптимизация Возможность налоговой экономии до 15% за счет быстрой амортизации и уменьшения налога на прибыль Отсутствует

Защита недвижимости от рейдерства Присутствует Отсутствует

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество

Правовые аспекты лизинга недвижимости для бизнеса и оптимизация налогообложения

Лизинг недвижимости в нашей стране имеет следующие правовые особенности:

  1. Обязательное требование гос. регистрации, при этом для договоров аренды (финансовой) правила заключения сделок не регламентированы, и это служит препятствием для лизинга недвижимости.
  2. Заключение сделок лизинга недвижимости затруднительно с правовой точки зрения по причине того, что в России запрещен лизинг земли, а недвижимые объекты связаны с ней непосредственно. Участникам сделок приходится заключать договоры субаренды земли на время действия сделок по лизингу недвижимости.
  3. Высокая цена и долгий период амортизации недвижимого имущества.
  4. Повышенные законодательные требования к сделкам с участием зданий и сооружений.
  5. Неточность и противоречивость норм бух. гучета и налогового законодательства в области лизинга, что может послужить причиной нежелательных взысканий и штрафов.

Из-за этих проблем услуга лизинга недвижимости оказывается не всеми лизинговыми фирмами.

Несмотря на эти трудности, лизинг зданий набирает популярность в российском бизнесе потому, что позволяет приобретать дорогостоящие объекты без разовой оплаты их полной стоимости. Кроме того, по окончании срока действия сделки, недвижимый объект начинает принадлежать лизингополучателю без внесения выкупного платежа.

Важным аспектом лизинга недвижимости для бизнеса является налоговая оптимизация. В этой области лизинг обладает такими преимуществами:

  1. Возможность выбирать способ учета имущества, поступающего в лизинг.
  2. Возможность учета лизингового объекта как на балансе лизингополучателя, так и на балансе собственника.
  3. Платежи по лизингу могут быть перенесены на себестоимость.
  4. Возможность использования ускоренной амортизации применительно к лизинговой недвижимости.

При этом надо учитывать, что при лизинге объект недвижимости необходимо рассматривать по рыночной оценке, которая может превышать его балансовую цену. В этом случае ценовая разница может быть обложена НДС , а также налогом на прибыль.

При заключении договора лизинга обычно заключается также договор о кредитовании или привлечении финансовых средств. Помимо этого, оформляется залоговый (поручительский) договор. Одновременно с этим создается договор по аренде земли, на которой возведен лизинговый объект. При этом на договор земельной аренды не распространяется право ускоренной амортизации объекта и возможность перехода земли в собственность лизингополучателя при исполнении всех требований договора.

Целесообразный период лизинга недвижимости — десять лет. Это вытекает из нормы амортизации 30 лет для зданий и сооружений и быстрой амортизации, при которой период использования уменьшается в 3 раза. Если здание на момент заключения лизинговой сделки уже находилось в эксплуатации, оптимальный срок сделки уменьшается.

Несмотря на эти трудности, лизинг недвижимого имущества по-прежнему является более доступным и зачастую более коммерчески выгодным для юрлиц, чем долгосрочное банковское кредитование. Сегодня банки очень тяжело кредитуют реальный сектор, и лизинг объектов недвижимости — один из способов решения данной проблемы.

Лизинг недвижимого имущества является более доступным и выгодным, чем банковское кредитование

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector