No Image

Магазин на участке под ижс

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Здравствуйте. Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.

Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если участок в аренде/владении/пользовании, то инструкция отличается от этой. Как оформить земельный участок в собственность.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

Я также опубликовал другие статьи про перевод земли с ИЖС в ЛПХ и наоборот с ЛПХ в ИЖС. Как уточнить границы земельного участка на местности — заказываем у кадастрового инженера вынос точек в натуру.

Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, то будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

    Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

Участок для примера

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)


Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

Если вместе с ПЗЗ не будет карты, то нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».


Находим участок на Карте или Генеральном плане.

Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

По таким ориентирам я нашел свой участок

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

На Кадастровой карте

На Карте зонирования

Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».


Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

Читайте также:  Лишения детствиности от 12

Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.


Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше :

    Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.
Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

  • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

    Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

    Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

      Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

    Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р . Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

    Срок получения справки везде разный . Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  • В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.
  • Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

    После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

    Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

    В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

    Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

    Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

      Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):

        Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
  • Выписку из ИСОГД;
  • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
  • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
  • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
  • Паспорта собственников;
  • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
  • Никаких данных о соседях подавать не нужно . Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  • Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
  • Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.
  • Читайте также:  Возврат денег за отопление

    Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

    Пример публикации о проведении публичного слушания

    Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

    Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, то обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

    Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий . Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

    Голосование на публичных слушаний


    Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.

    Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

    Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

  • Если будет положительное решение главы администрации, то собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.
  • Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

    Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

    Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

      Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

    Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Выписку/справку из ИСОГД;
    • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
    • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
    • Чек об оплате госпошлины.
  • Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.
  • Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  • В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

    Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    У меня есть земельный участок под ИЖС. Размер участка 30 м на 19 м. На данном участке планирую построить одноэтажное здание 140 кв. м (размер здания 10 м на 14 м). После завершения строительства и получения свидетельства хочу перевести здание в нежилой фонд и открыть магазин. При этом не хочу, чтобы соседи знали, что я строю дом под магазин. Есть ли в моих действиях нарушения, имею ли я право открыть у себя на участке магазин? На сколько метров нужно отступить от границ с соседними участками, чтобы расположение моего будущего магазина не нарушало нормы?

    Читайте также:  Онлайн кассы 2018 отменят

    Вы можете строить магазин на собственном земельном участке, но при этом необходимо изменить вид разрешенного использования земли (Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

    Если ваш земельный участок относится к землям поселений и видом разрешенного использования является индивидуальное жилищное строительство, и если на участке уже построен жилой дом, вам необходимо провести межевание, отделив жилой дом от коммерческой застройки.

    Далее обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который вы отделили для строительства магазина.

    По поводу нормативов отступа от границ – имеет значение материал стен и перекрытий.

    Если заниматься торговлей без изменения вида разрешенного использования, есть риск наступления административной ответственности.

    Согласно ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа:

    в случае если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. руб.; на должностных лиц – от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.; на юридических лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб.;

    в случае если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 10 до 20 тыс. руб.; на должностных лиц – от 20 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц – от 100 до 200 тыс. руб.

    С приходом частной собственности земельные участки начали делиться по целевому назначению. Чтобы заниматься определенным видом деятельности или построить жилой дом, необходимо купить подходящий для этого надел. Какой земельный участок можно использовать под строительство коммерческой недвижимости?

    Содержание статьи:

    Основные характеристики земли под коммерческую недвижимость

    Понятие коммерческой земли не закрепляется в Земельном кодексе РФ. Но оно означает территорию, на которой можно возвести строение для получения дохода.

    Это могут быть следующие постройки:

    • Станции техобслуживания или АЗС.
    • Производства и офисные здания.
    • Торговые центры.
    • Спортивные комплексы.

    При подборе земельных участков под коммерческую недвижимость можно выделить следующие моменты:

    1. Земли под жилищное строительство являются самыми популярными.
    2. Промышленные земли не менее востребованы. Но не так просто найти подходящий участок вблизи крупного города.
    3. Земли сельскохозяйственного назначения покупают редко, так как придется запустить сложную и длительную процедуру смены категории земель.
    4. Транспортная ситуация и наличие развитой инфраструктуры оказывают заметное влияние на коммерческую привлекательность.
    5. Если к участку подведено электричество и другие коммуникации, он более привлекателен. Если коммуникаций нет, потребуются существенные затраты на приведение территории в порядок.
    6. Большие участки сложнее продать, чем относительно небольшие.

    Особенности оформления документов

    С одной стороны, сделки с коммерческими участками несложные. Но на практике они требуют более внимательного подхода, чем приобретение обычных земель. Ошибка может привести к большим затратам. В некоторых случаях она может стоить банкротства компании.

    Потенциальным покупателям необходимо тщательно рассчитывать свои вложения и сроки окупаемости. В некоторых случаях удобнее сначала взять землю в аренду с возможностью что-либо строить на территории. Еще один важный момент – налогообложение. Собственнику придется платить налоги не только за землю, но и за все постройки на ней.

    Стоимость земельных участков под коммерческие цели

    При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.

    Стоимость зависит и от территории расположения:

    В Москве и Московской области Решающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье.
    Санкт-Петербург Цены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения.

    В пределах практически каждого региона устанавливается своя ценовая политика земель под бизнес.

    И она во многом отличается в большую сторону от стоимости обычных сельскохозяйственных участков или земель под индивидуальное строительство.

    Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

    Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.

    На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

    Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

    Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

    Комментировать
    0 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector