No Image

Нежилое помещение в лизинг

СОДЕРЖАНИЕ
41 просмотров
12 декабря 2019

(российский опыт)

Одна моя знакомая, хозяйка салона красоты, недавно чуть не лишилась своего бизнеса. Владелец помещения, которое она арендовала на протяжении двух лет, вдруг объявил, что не собирается больше продлевать с ней договор и дал неделю на сборы. Пришлось Ларисе бросать насиженное место. При жесткой конкуренции в ее сфере деятельности переезд равен разорению: вовсе не факт, что клиенты будут посещать ее по новому адресу.

Однако заламывать руки и жаловаться на судьбу – не в правилах бизнес-леди. Через пару недель моя знакомая радостно сообщила, что сумела найти помещение поблизости, так что клиентов она сохранит. «На этот раз надолго договор заключила?» – полюбопытствовала я. «А я помещение в лизинг беру, – ответила Лариса. – Буду его потихоньку выкупать, больше меня никто не выгонит».

Сладкое слово «лизинг»

Немало предпринимателей мучается из-за проблем с арендой помещений, особенно те, кто имеет малый и средний бизнес. Хозяева не любят заключать договоры более чем на год. Поэтому часто арендаторы живут в постоянной тревоге. Погонят их? Поднимут арендную плату за пределы возможностей? Предъявят претензии в связи с тем, как они эксплуатируют помещение?

Купить же недвижимость им не под силу. Банки дают кредиты на такие цели неохотно, заемщик должен быть прозрачен как стеклышко, а много ли предпринимателей в нашей стране в состоянии официально подтвердить свои доходы? Да и проценты по кредиту не каждый потянет. Что касается начинающих бизнесменов, то для них в банке вообще нет шансов.

Остается лизинг. Российское законодательство определяет этот способ приобретения невразумительным словосочетанием «финансовая аренда». По сути, это гибрид аренды и кредитования. Прелесть лизинга в том, что имущество в процессе эксплуатации амортизируется в ускоренном темпе. За семь лет объект недвижимости может быть амортизирован до нуля и переходит в пользование лизингополучателя. При этом ежемесячные лизинговые платежи при сроке договора от семи лет сопоставимы по размеру с арендной платой за аналогичное помещение.

«Если объект недвижимости не подлежит полной амортизации за срок лизинга, клиент выкупает его по остаточной стоимости или по согласованию с лизинговой компанией пролонгирует срок действия договора лизинга, – разъясняет руководитель отдела лизинга оборудования и недвижимости компании «НОМОС-Лизинг» Елена Графова. – Поэтому самые привлекательные объекты недвижимости – это те, что введены в эксплуатацию 15 лет назад и ранее. При амортизации таких объектов существует возможность заключить договор всего на пять лет с минимальной остаточной стоимостью».

Отношения между двумя сторонами – лизингодателем и лизингополучателем – складываются следующим образом. Сначала лизингодатель по договору с клиентом приобретает нужный ему объект на свое имя. Затем клиент-лизингополучатель получает этот объект во временное пользование. По истечении оговоренного срока (обычно от пяти до семи лет) объект лизинга переходит в его собственность либо выкупается по остаточной стоимости.

«Срок лизинга зависит от срока полезного использования недвижимости, а также от условий (в частности сроков) соответствующего кредитного соглашения между лизинговой компании и банками», – поясняет Е. Графова. Хотя существуют варианты: по договоренности можно вернуть предмет лизинга, продлить соглашение или заключить новое.

К лизингополучателю предъявляются более мягкие требования, чем к заемщику, рассмотрение заявки происходит гораздо быстрее, чем в случае с кредитом, условия договора весьма гибкие и позволяют учесть самые разные ситуации. Лизинговые платежи, как правило, вносятся ежемесячно, равными долями, но лизингодатели иногда идут навстречу клиенту, устанавливая по его желанию нарастающие или убывающие платежи, а также меняя график выплат с учетом сезонности бизнеса клиента.

И нашим, и вашим

В роли лизингодателей выступают специализированные компании и банки. Получателем по договору лизинга может быть как юридическое лицо, так и физическое. «Как таковой разбивки по масштабу деятельности не существует, – поясняет генеральный директор компании «Лизинг Эксперт» Георгий Качейшвили. – К услугам лизинговой компании обращаются и крупные, и мелкие предприятия. Хотя «правило крупного клиента» действует и в лизинге: на 20% самых серьезных клиентов приходится 80% лизингового портфеля».

«Универсальные рыночные лизинговые компании стараются максимально диверсифицировать свой портфель и по предметам лизинга, и по отраслевой принадлежности клиентов, – рассуждает Е. Графова. – Услугами лизингодателей пользуются как небольшие компании, желающие приобрести одну единицу техники или автомобиль, так и крупные производственные холдинги, покупающие дорогостоящие технологические линии или недвижимость».

Новые площади в лизинг приобретают не только от нужды – это позволяет обзаводиться помещениями с минимальными затратами. Стабильный рост цен на недвижимость с лихвой компенсирует расходы на услуги лизингодателя. И выгода здесь обоюдная: эксперты полагают, что в глазах лизингодателя наиболее привлекательны высоколиквидные объекты – торговая, складская и офисная недвижимость.

Кроме того, лизинговые платежи полностью относятся на себестоимость, благодаря чему уменьшается налогооблагаемая база по налогу на прибыль, а НДС по ним предъявляется к возмещению. Лизингополучатель не платит налог на имущество, поскольку оно не переходит на его баланс. За счет ускоренной амортизации общий период уплаты налога на имущество сокращается в полтора-три раза, в результате чего происходит полная либо практически полная амортизация объекта.

В целом приобретение недвижимости в лизинг обходится на 10-25% дешевле, чем за счет кредитных средств. В столице лизинг недвижимости стал палочкой-выручалочкой для предпринимателей средней руки. По словам Г. Качейшвили, в Москве лизингом чаще всего пользуются компании из сектора услуг. В регионах, наоборот, наибольшим спросом пользуются производственные и складские площади, что в целом отражает географию распределения бизнеса в России.

«В настоящее время преобладают небольшие по площади объекты, – комментирует Г. Качейшвили, – площадью до 2 тыс. кв. м и не дороже $10 млн.». «В первую очередь пользуются спросом офисные помещения в крупных бизнес-центрах, а также небольшие отдельно стоящие офисные здания», – уточняет Е. Графова.

Как это делается

Стандартными условиями по лизинговым сделкам являются авансовый платеж в размере 10–20% стоимости предмета лизинга и его страхование от ущерба на весь срок действия договора. Обеспечением по сделке чаще всего служат залог, поручительство, банковская гарантия или гарантии поставщиков, право требования неустойки.

Чтобы получить четкое представление о финансовом положении заявителя, в банке непременно запросят справки из обслуживающих заявителя банков об остатках средств и месячных оборотах по расчетным, валютным счетам за последние три месяца, о кредитной истории, бухгалтерский баланс предприятия, а также отчет о прибылях и убытках за последний отчетный период. Понадобятся расшифровки дебиторов и кредиторов за последнее время, расшифровка основных средств, оборотно-сальдовая ведомость. Еще банк вправе затребовать аудиторское заключение относительно положения дел на предприятии, которое оформило заявку на лизинг.

Заявку на лизинг рассматривают одну-две недели с момента представления полного комплекта документов. Обязательно понадобится свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на здание и земельный участок, на котором оно расположено, или договор аренды на него.

Вообще-то земля не может являться предметом сделки – такую норму устанавливает федеральный закон о лизинге. Однако Гражданский кодекс РФ в свою очередь требует при покупке недвижимости приобрести или арендовать территорию, на которой она находится. Поэтому лизингодателям приходится покупать земельный участок и передавать в обычную аренду лизингополучателю либо арендовать его и передать в субаренду.

Специализированные компании, как правило, выносят решение быстрее, чем банки. Последние более дотошно просчитывают риски, поэтому срок рассмотрения иногда затягивается, а вероятность положительного исхода дела несколько снижается.

Читайте также:  Как узнать результаты цпд

Лизингополучатель сам выбирает объект для приобретения лизингодателем или поручает ему подобрать то или иное помещение в соответствии со своими потребностями. Главное, чтобы у продавца объекта недвижимости были полностью оформлены права на объект и земельный участок под ним.

Возвратный лизинг

Существует особый вид лизинга, который используется не для приобретения недвижимости, а для привлечения недостающих оборотных средств – возвратный лизинг. Владелец недвижимости продает ее, но продолжает пользоваться дальше, заключив с покупателем договор лизинга. Таким образом, без особого труда добываются необходимые финансовые ресурсы, да еще появляется шанс совершенно легально сэкономить на налогах. По окончании срока договора недвижимость возвращается к первоначальному владельцу.

Что и говорить, очень выгодный способ привлечения финансовых ресурсов: по сравнению с банковским кредитом под залог недвижимости деньги получаются более «длинными» и дешевыми, капитал не замораживается в недвижимости, попадая в оборот.

Но пока возвратный лизинг не вошел в широкий обиход. Оформление сделок такого рода связано с большими сложностями. Переход объекта недвижимости в собственность лизинговой компании требует государственной регистрации. При подготовке необходимых документов зачастую выясняется, что ненадлежащий инвентарный учет привел к противоречию между теми данными, которые фигурируют на бумаге, и фактическим положением дел. Приходится устранять разночтения, что приводит к затягиванию сделки.

А главной проблемой стала позиция налоговых органов, которые заведомо расценивают сделки по возвратному лизингу как стремление уйти от налогов. Участникам сделки приходится доказывать чистоту своих намерений – не всем это удается. Если же сделку признают экономически необоснованной, лизинговой компании откажут в возмещении НДС по расходам, понесенным в ходе приобретения объекта недвижимости, или доначислят налог, а к нему – штраф. Клиент будет вынужден компенсировать расходы по сделке – малому предприятию это грозит банкротством. Поэтому возвратный лизинг в состоянии позволить себе лишь крупные компании, у которых и полный порядок в делах, и имеется штат квалифицированных юристов на случай столкновения с налоговой инспекцией.

Подводные камни

Немногие из финансовых инструментов позволяют использовать творческий подход в разработке сделки настолько широко, как лизинг. Однако на российском рынке практически нет специалистов, готовых разрабатывать схемы сделок с недвижимостью на этой основе.

«У нас повсеместно распространен принцип «копирования» бизнеса, когда лизинговая компания «А» работает точно так же, как работает лизинговая компания «Б», – констатирует Г. Качейшвили. – Из кого состоит штат подавляющего большинства российских лизинговых компаний? На 85% это – менеджеры по продажам, 5% – бухгалтеры, юристы. Вопросы методологии лизинговых операций решаются очень просто: различными путями добываются формы договоров и положения о работе других лизинговых компаний, и путем незначительных правок эти шаблоны используются в работе».

Одним из «узких мест» в лизинге недвижимости стало стремление продавцов занижать цену объекта в договоре купли-продажи, чтобы платить меньший налог.

«Лизинговые компании не работают с «серыми» схемами, когда в договоре купли–продажи отражается остаточная стоимость помещения, в то время как оплатить нужно его рыночную стоимость – замечает Е. Графова. – К сожалению, пока такие «серые» схемы при сделках с недвижимостью на рынке встречаются достаточно часто».

Существенно затрудняет лизинговые сделки отсутствие четкого законодательного регулирования лизинга недвижимости. По закону регистрация сделок с недвижимостью занимает 30 дней. Но, поскольку исчерпывающего перечня документов для регистрации не существует, Регистрационная палата вправе приостановить регистрацию и запросить дополнительные документы. Это приводит к затягиванию и усложнению регистрации договоров лизинга, купли-продажи и аренды земельного участка.

«Нередко лизингодатели получают отказ в одновременной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга, что увеличивает срок совершения сделки вдвое», – поясняет Е. Графова.

Рынок услуг по лизингу недвижимости пока еще очень молод. По примерным оценкам, сделки в сфере недвижимостью пока занимают около 7% общего объема всех лизинговых сделок.

Соответственно, его потенциал очень велик: много незанятых ниш, спрос превышает предложение. На этом этапе и речи нет о корпоративной солидарности или профессиональном кодексе чести. Желающие занять побольше места под солнцем вовсю работают локтями.

«Многие коммерческие банки, имеющие свои лизинговые компании, в категоричной форме отказываются кредитовать чужие лизинговые компании, а порой просто некорректно ведут себя по отношению как к самим лизинговым компаниям, так и к их клиентам, – сокрушается Г. Качейшвили. – Например, не редкость такие ситуации: лизинговая компания подает в банк документы на финансирование сделки. Через некоторое время указанному в документах клиенту звонят представители дружественной банку лизинговой компании и предлагают оформить сделку «чуть дешевле».

ВНИМАНИЕ! Все данные действительны на момент написания статьи.

Еще несколько статей из раздела "Бизнес домашний"

На странице "Книги – бесплатно" Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела "Бонус" немедленно.

Комментарии:

Комментариев еще нет. Вы будете первым!

Ваш комментарий к статье: Правила комментирования:

Новые статьи
прямо в Ваш почтовый ящик!

В каждом выпуске ссылка
на БЕСПЛАТНОЕ скачивание
одной из книг раздела "Бонус".

Просто заполните
приведенную ниже форму!

Тонкости лизинга недвижимости в Москве

Оформление лизинговой сделки — возможность получить недвижимость для бизнеса, потратив минимальную сумму (авансовый платеж). ИП или юридические лица сами выбирают помещение, которое подходит по главным критериям — расположению, площади, обстановке, инфраструктуре и прочим параметрам. Лизингодатель передает объект клиенту при условии выплаты первоначального взноса, а в дальнейшем и авансовых платежей. По завершении договора недвижимость переходит получателю услуги.

Покупка недвижимости в лизинг в Москве актуальна в следующих случаях:

    Финансирование операций по покупке жилья на этапе возведения объектов.

Рефинансирование сделок по ранее купленной недвижимости.

Выкуп новых помещений по заказу ИП и юридических лиц.

Практика показала, что оформление лизинга выгоднее кредита. Для представителей бизнеса лизинг недвижимости в Москве обходится дешевле (если сравнивать с кредитованием). Лизинговая компания выдвигает минимальные требования по отношению к клиентам.

Здесь отсутствуют требования к залогу, кредитной истории или обеспечению. Лизингодатель дает помещение даже начинающим предпринимателям и компаниям, что связано с особенностью лизинга. До выкупа имущества владелец недвижимости — «Москва-Лизинг», а получатель услуги — по сути, арендатор, постепенно выплачивающий стоимость имущества.

Главная особенность финансового инструмента в сравнении с арендной сделкой — переход права собственности к лизингополучателю по завершению определенного промежутка времени. Если же брать имущество в аренду, владелец помещения оставляет право увеличения ежемесячной оплаты или отказа в продлении договора.

Стоит учесть, что к недвижимости, оформляемой в лизинг в Москве, предъявляется ряд требований:

    Отсутствие обременений (аренды в том числе).

Нет задолженности по коммунальным платежам.

Наличие необходимого пакета бумаг на имущество.

Соответствие информации по объекту сделки сведениям, которые указаны в техдокументации БТИ, а также данным в ЕГРП.

Для любой коммерческой деятельности требуется использование нежилых помещений под офис, склад, торговлю и т.д. Стоимость аренды постоянно растет, что вызывает закономерный вопрос, что более выгодно – своя недвижимость или аренда. Однако цены на недвижимость также высоки, что не всегда позволяет сразу приобрести помещение, что особенно касается владельцев малого бизнеса.

Однако способ получить недвижимость и не влезать в кредитные долги имеется – это лизинг коммерческой недвижимости. Для владельцев малого бизнеса этот вариант поможет получить в собственность офис или иное помещение.

Читайте также:  Уведомление о сносе гаража

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Основные отличия от других способов кредитования

Лизингом называется временная аренда объекта с дальнейшей возможностью его выкупить.

В любой лизинговой сделке участвуют три субъекта:

  1. лизингодатель;
  2. лизингополучатель;
  3. продавец.

В качестве первого выступает фирма, предварительно покупающая имущество у продавца и регистрирующая его в свою собственность. После чего предмет сделки передается клиенту в пользование. Заключается договор лизинга в письменной форме, согласно пункту 1 статьи 15 Закона № 164-ФЗ.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимостью сходна с приобретением в лизинг автомобиля или техники. Лизинговые платежи организация учитывает в расходах, что уменьшает налогообложение на прибыль.

После завершения срока лизинга клиент может получить во владение недвижимость полностью или выплатить минимальную остаточную стоимость, что также уменьшит налог на недвижимость (более подробно о налогообложении коммерческой недвижимости мы рассказывали здесь). При этом лизингополучатель не становится плательщиком налога на недвижимость, пока объект принадлежит лизингодателю.

Как и при кредитной сделке, клиент вносит авансовый платеж величиной 5-30% от стоимости имущества. Сделка может оформляться на срок от 3 до 7 лет.

Получателю остается выплачивать ежемесячный платеж по установленному графику.

Требования к имуществу

В качестве объекта лизинга может выступать почти любое имущество. Исключениями являются лишь некоторые типы собственности:

  • Земли и природные ресурсы.
  • Не оборачиваемое имущество, применяемое для бытовых нужд.
  • Интеллектуальная собственность.

В мире имеется большое количество форм лизинга, которые имеют собственные особенности. Наиболее распространенными являются следующие:

  • Сервисный или операционный.
  • Капитальный или финансовый.
  • Возвратный.
  • Кредитный или раздельный.
  • Прямой и др.

При этом все имеющиеся типы могут считаться разновидностями двух основных – финансового и операционного.

Также лизинг можно классифицировать следующим образом:

  1. По отношению к имуществу лизинг бывает чистый (предусматривает, что все расходы по обслуживанию на лизингополучателе), полный (лизингополучатель берет на себя все расходы) и частичный (лизингодатель исполняет лишь некоторые функции).
  2. По типу финансирования лизинг может быть срочным (одноразовая аренда недвижимости), возобновляемый (по завершению срока договор продлевается) и генеральный (лизингополучатель может пополнить список аренды без составления нового договора).
  3. По составу участников может быть:
  • Прямой лизинг (двухстороння сделка), при которой собственник сам сдает имущество (в России невозможна, т.к. обязательно присутствие лизинговой компании).
  • Косвенный, с передачей недвижимости через посредника.
  • Раздельный (акционерный) подразумевает участие нескольких компаний и лизингодателей. Считается самым сложным.
  • По типу имущества делится на лизинг недвижимости и движимости (оборудование, автомобили и т.д.).
  • По степени окупаемости:
    • Полностью окупаемый (или близкий к этому), когда за время договора происходит полная амортизация имущества и выплата его стоимости.
    • Неполная окупаемость. В течении срока действий договора окупается лишь часть взятого имущества.
  • По степени риска:
    • Необеспеченный – лизингополучатель не дает никаких гарантий выполнения обязательств.
    • Частично обеспеченный – имеется страховой депозит, покрывающий часть расходов.
    • Гарантированный – риски распределяются между гарантами лизингополучателя или страховыми компаниями.

    Перечисленные виды относятся к стандартному лизингу, описание которого приводилось выше.

    Возвратный лизинг является особой формой аренды, когда продавец и получатель – одно и тоже лицо, а покупателем является лизингодатель. Иначе говоря, одна сторона продает другой актив, а затем пользуется им, ежемесячно оплачивая.

    Преимуществом этого способа является привлечение капитала без потери возможности использовать объект. Если для решения задачи требуются дополнительные средства, то этот вариант отлично подходит. Также снижается налоговая нагрузка, ведь все платежи считаются расходами.

    Недостатками является то, что подобная аренда сравнима с получением кредита под залог имущества, но после заключения договора, право собственности принадлежит новому владельцу. Если обязательства не выполняются, актив может быть изъят.

    Также выделяется высокий интерес налоговой к данным операциям. Если будет выявлено, что сделка использовалась для обхода налоговых правил, могут возникнуть проблемы.

    Кому и почему выгодно брать?

    Лизинг коммерческой недвижимости может оказаться крайне выгодным для малого бизнеса и новичков в этой сфере. Связано это с тем, что стандартная арендная плата довольно высока и не подразумевает долгий срок. Для покупки может быть недостаточно средств, а оформление кредита повлечет серьезные проценты и долгий период погашения.

    Учитывая, что бизнес на начальном этапе нестабилен, это может привести к его разрушению. Лизинг помогает избежать этого, давая возможность предпринимателю арендовать имущество с возможностью получения его в собственность в будущем.

    Налоговый учет

    После заключения договора лизинга, налоговый учет для лизингополучателя будет образовываться из амортизационных отчислений и лизинговых платежей, с учетом вычета суммы амортизации.

    Как отражается приобретение на льготах предприятия?

    В число налоговых льгот попадают следующие пункты:

      Оптимизация налога на прибыль. По отношению к основным средствам, являющимся предметом договора, может применяться коэффициент ускоренной амортизации, позволяющий быстро учитывать расходы, имеющие отношение к купленному объекту.

    1. Коэффициент не может больше 3 (по 1 пункту 2 статьи 259.3 НК РФ).
    2. Начисление производится той стороной, на балансе которой находится имущество.
  • Вычет НДС. Согласно письмам Минфина РФ №03-04-15/131 от 7 июля 2006г. и №03-03-04/1/348 от 9 ноября 2005г, НДС, уплаченные лизингополучателям по договору лизинга, имеют право на полноразмерный вычет, вне зависимости от выделения в договоре выкупной стоимости.
  • Лизинг и налог на добавленную стоимость. НДС при лизинге рассчитывается из всех сумм стоимости этой недвижимости и стоимости услуг лизингодателя. Из-за этого вы плаченная сумма НДС всегда будет выше НДС, выплаченной при приобретении имущества в кредит.
  • Отрицательные моменты

    В минусы приобретения имущества таким способом можно включить:

    • Большой авансовый платеж.
    • Высокие штрафы.
    • Сложное досрочное погашения.
    • В период действия договора собственником остается лизингодатель.

    Оформление сделки субъектами гражданского права

    У каждой компании имеются собственные условия проведения сделки. Также они могут поменяться в индивидуальной ситуации для каждого клиента, к примеру, при финансировании крупных сделок или при требовании дополнительных гарантий.

    Заключить сделку могут физические и юридические представители. Для каждой категории условия будут разниться. Связано это с финансовым положением клиента и возможными рисками.

    Физические лица

    Это подходит в ситуациях, если бизнес только формируется, или присутствуют иные ограничения.

    При получении недвижимости таким способом физическое лице не может использовать отдельные его преимущества. К их числу относится экономия на налоговых платежах. Размер минимального аванса в большей части компании достигает 10% от стоимости недвижимости. Если проводится рекламная акция или происходит приобретение у партнёров лизингодателя, возможно избежать первоначального взноса.

    Некоторые компании взамен первого взноса позволяют внести в залог имущество уже принадлежащее клиенту. Период финансирования составляет от 1 года до 10 лет. В случае досрочного выкупа могут появиться комиссии. Залог и поручительство не обязательны в лизинговых сделках, но для физических лиц не будут лишними, поскольку создадут дополнительные гарантии для лизингодателя.

    В обязательном порядке оформляется страховка. Оплатить ее придется лизингополучателю. До полного выкупа собственности он будет числиться на счете лизингодателя.

    Компании

    Большая часть лизинговых компаний ориентированы на сотрудничество именно с юридическими представителями. Это связано с тем, что на законодательном уровне объект лизинга должен использоваться в коммерческой деятельности.

    Условия в данном случае более лояльные. Удорожание достигает 7% в год. Также объект может остаться на балансе лизингодателя или перейти лизингополучателю. Последний также может выбрать, кто будет выплачивать страховку.

    Читайте также:  Начальник ктп тарифный разряд

    Период финансирования составит от 12 месяцев до 10 лет. Однако для организации, выступающих в роли лизингополучателя, пролонгация не предусматривается.

    Что может стать объектом аренды?

    Перед тем, как приступать к оформлению договора лизинга, следует определиться, зачем требуется и как будет использовать выбранное имущество. По закону РФ, выбранный объект может использоваться только в коммерческой деятельности. Исходя из этого, лучше отдать предпочтение уже готовым постройкам, которые можно использовать под офис или складские помещения. С объектами, находящимися на этапе строительства могут возникнуть проблемы, ведь на их завершение требуется время и деньги.

    Выбор финансового учреждения

    Одной из ведущих принято считать ЗАО «Сбербанк Лизинг». Она занимается финансовым и возвратным лизингом недвижимости для коммерческих целей. Для первого варианта клиент сможет получить возможности рефинансирования долга по объекту, оформив его на долгосрочный период. Для второго варианта можно провести выкуп недвижимости, получив финансирование размером до 80% от стоимости самого объекта. Период сделки не более 10 лет, размер аванса также должен быть не менее 10% от всей суммы.

    К числу лидеров также принадлежит «ВТБ Лизинг». Клиент может получить финансирование на желаемую сумму без залога. Однако минимальный порог составляет 300 млн. Рублей. Также платежи, перечисляемые ежемесячно, не сильно отличаются от размера платежа при аренде. График оплаты платежей составляется индивидуально, период действия договора не более 10 лет. Аванс от 0 до 30% от суммы.

    Также ограничения минимальной стоимости установлены компанией «Петролизинг» в размере 30 млн. рублей. Срок сделки также до 10 лет.

    Меньшие сроки предлагает Альфа-Лизинг, от 5 до 10 лет, с возможностью обойтись без аванса. В качестве дополнительных условий выступает ограничение выкупного платежа 45%, касательно доходной недвижимости — 95 от размера операционной прибыли. Минимальная стоимость объекта, интересная для компании, не менее 100 млн. рублей.

    Какие документы потребуются?

    В первую очередь клиенту требуется доказать свою финансовую возможность регулярно погашать лизинговые платежи. Пакет документов зависит от того, к какой категории принадлежит лизингодатель.

    Для объекта недвижимости потребуется обычный набор документов, требуемых для переоформления прав собственности. Представлять его можно лизинговой компании после получения одобрения на сделку.

    Требуемые документы для разных лиц:

    • Физическое лицо. Паспорт, справка о ЗП или иные документы с подтверждение дохода.
    • Юридическое лицо. Выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ОГРН и ИНН, отчетность бухгалтерская и финансовая, данные с расчетного счета.
    • ИП. Паспорт, свидетельство о регистрации, ИНН, выписка из гос. реестра, квитанции об оплате налогов, налоговые декларации, выписка расчётного счета (если имеется).

    Решение организации

    Заключение финансовой организации может занять некоторое время. Связано это с необходимостью оценить предложенный проект и его окупаемость. Также будет учитываться степень риска проекта, то есть то, имеется ли финансовое обеспечение и в какой степени оно покрывает расходы. Немаловажно и соответствие условиям, на которых выбранная компания предоставляет кредит (наиболее известные были представлены выше), из всех особо выделяется большая сумма проекта и долгий срок действия договора (10 лет в среднем).

    Также следует учесть условия, на которых выбранная организация предоставляет лизинг.

    Оформление договора и купли-продажи

    Стандартный договор лизинга двухсторонний, между лизингодателем и лизингополучателем. При этом первый покупает у продавца необходимое имущество по договору купли-продажи.

    В некоторых случаях может заключаться трехсторонний договор. Третьей стороной становится продавец. Подобный договор в отличии от предыдущего является смешанным, так как с одной стороны это договор лизинга, а с другой является процедурой купли-продажи. По нему лизингодатель покупает у продавца имущество, по совместительству предмет лизинга, и передает лизингополучателю.

    После завершения проверки документов, можно приступить к оформлению договора купли-продажи. В статье 432 ГК РФ указано, что договор может считаться заключенным при достижении соглашения между обеими сторонами по всем условиям. Одним из самых существенных условий является сам предмет договора. Для оформления договора купли-продажи требуется правильно его описать. Сделать это достаточно просто, обратившись в ЕГРН за выпиской.

    Также потребуется указать полную стоимость. В отдельных случаях продавец может настаивать на указании заниженной суммы для минимизации налогов, однако последующие риски лягут на покупателя.

    Не менее важно знать момент передачи предмета договора. Согласно закону, право собственности возникает с момента передай покупателю предмета. Поэтому при непредставлении передаточного акта, регистрация может быть отклонена.

    Исполнение и завершение сделки

    Во время действия договора лизингополучатель выплачивает ежемесячные платежи лизингодателю и имеет право использовать полученную недвижимость только в коммерческих целях. Однако следует не забывать про возможные штрафы в случае невыполнения условий сделки.

    На лизингополучателе лежит ответственность не только за своевременную оплату, но и за сохранность взятого имущества. В случае нанесения ущерба или разрушения лизингодатель имеет право требовать возмещение ущерба и полностью расторгнуть сделку с возвратом недвижимости. Если в процессе исполнения сделки одна из сторон понесла убытки из-за невыполнения условий, то она также имеет право требовать материальной компенсации, которая соответствует понесенным убыткам.

    После оплаты последнего платежа компании составляет документы для передачи прав собственности, заключается договор купли-продажи и подписывается акт приема-передачи недвижимости.

    Сроки заключения и расторжения договора, досрочный выкуп

    Лизинг относится к долгосрочным финансовым операциям. Срок заключения договора в среднем достигает 5-10 лет, изредка больше. Это выгодно отличает его от аренды, которая рассчитывается на меньший период.

    Досрочный выкуп имущества достаточно часто явление в сфере лизинга. Объясняется стабилизацией экономического состояния компании или повышение дохода. При этом досрочный выкуп допускается не менее чем через 12 месяцев после заключения договора, иначе договор может признаться нелизинговым и повлечь налоговые последствия. Также некоторые компании предусматривают штрафные санкции для этого случая.

    Для выполнения этой операции клиенту потребуется отправить письменное обращение лизинговой компании, указав номер договора и дату оплаты выкупного платежа. После это будет проведен расчет с учетом задолженности или переплаты. После погашения компании составляет договор о переходе права собственности и соответствующие документы.

    Расторжение договора может выполняться в судебном и внесудебном порядке. Для первого случая требуется выполнение следующих условий:

    1. Существенное нарушение договора.
    2. Иные случаи, указанные в ГК РФ.

    Основаниями для судебного расторжения может послужить использование имущества с нарушением условий, ухудшение состояние недвижимости, не внесение платежей более двух раз. Само судебное разбирательство может потребовать много времени.

    Также возможно расторжение договора во внесудебном порядке в односторонней форме. В этом случае лизингополучатель должен направить лизингодателю уведомление о расторжении в письменном виде. На основании ст. 450.1 ГК при одностороннем отказе от выполнения, если он допускается законом или соглашение сторон, договор признается расторгнутым. Взятое имущество будет возвращено лизингодателю.

    Лизинг коммерческой недвижимости является выгодной сделкой, по сравнению с арендой или оформлением кредита. Также следует не забывать про налоговые льготы и экономическую выгоду. Однако на время действия договора предмет лизинга находится на балансе лизингодателя, и лишь после его завершения может перейти в собственность лизингополучателя.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Комментировать
    41 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector