No Image

Нужно помещение для бизнеса

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Помещение для бизнеса имеет ключевое значение. От того, какое оно, где именно находится, сколько на его аренду (или покупку), а также на содержание уходит средств, во многом зависит ваш успех. Поэтому стоит сначала разобраться в том, как выбрать помещение для бизнеса, а только потом подписывать контракт. Вам нужно определиться с потребностями и своими желаниями.

Не забудьте провести предварительный анализ, чтобы понять, что действительно необходимо, а на чём можно и сэкономить. Плюс вам надо разобраться в том, по каким именно критериям будет происходить отбор.

Покупка или аренда помещения

Стоит ли покупать помещение или лучше всего взять его в аренду? Это зависит от ваших потребностей, запросов и возможностей. Плюс очень важно направление бизнеса, потому что оно может определить многое.

Покупка или аренда помещения, если вы франчайзи

Франчайзи перед окончательным выбором нужно разобраться с теми требованиями, которые предъявляются к помещению в рамках конкретной франшизы. Это может быть:

  • площадь;
  • проходимость;
  • этажность (например, в отдельных случаях подойдёт и подвал, а в других – категорически нет);
  • наличие туалета или даже полноценного санузла, а также соответствие конкретным санитарно-эпидемиологическим требованиям;
  • доступ к воде;
  • высокоскоростной интернет;
  • большие окна (важно для витрины);
  • расположение на заданном расстоянии от дороги, прямо у проезжей части или вдали от трассы;
  • другие нюансы, определяемые франчайзером.

Учтите, что иногда подбор помещения для бизнеса берёт на себя франчайзер. В таком случае вы в принципе не сможете повлиять на этот момент. Но подобные моменты лучше всего заранее оговаривать.

На что обратить внимание перед выбором

Перед тем, как вы окончательно определитесь, вам нужно обратить внимание на ряд базовых моментов. Так будет легче сделать окончательный выбор.

Местоположение и инфраструктура

Если клиенты будут приходить напрямую к вам, то вам надо разобраться как с местоположением, так и с инфраструктурой. Проходимость часто непосредственно сказывается на среднем чеке.

Рядом стоящие здания и конкуренты

Вы должны очень хорошо понимать, кто будет или кто должен находиться рядом с вашим заведением. Кроме этого надо учесть, кто ваш клиент: возможно, идеальным вариантом окажется спальный район. А может, вам необходим центр, чтобы вашу точку сразу же заметили. Здесь всё зависит от формата бизнеса, от того, как именно вы будете взаимодействовать с потребителями.

Время работы

Многие выбирают для размещения своего заведения крупные торговые или деловые центры. И это хороший вариант (с проходимостью часто нет проблем, солидное здание благоприятно сказывается на репутации, многие вопросы, включая оформление документов, уже решены). Однако вам нужно учесть часы работ. Если заведение приносит больше всего прибыли по вечерам, когда конкретный центр закрывается, то понятно, что такой вариант вам не подходит.

Расположение входа

Чтобы наладить постоянный поток клиентов, очень важно оптимальное расположение входа. Безусловно, если офис никак не привязан к клиентам, которые просто могут зайти с улицы, то этот момент не имеет принципиального значения. Но для магазинов, аптек или же бутиков вход должен быть на проходимых улицах. И, естественно, важно, чтобы его не приходилось долго искать.

Ремонт и общее состояние

Ещё один интересный вопрос, с которым надо разобраться. Обязательно ли помещение с ремонтом? Офис можно брать в готовом состоянии: часто это выгоднее, да и позволяет быстро запуститься. А вот если у вас – заведение общественного питания, то без ремонта всё равно не обойтись. Одним словом, здесь тоже важен формат.

Условия использования – договор

Ни в коем случае нельзя подписывать договор долгосрочной аренды, не говоря уже о покупке, без тщательного и всестороннего анализа текста соглашения. Желательно отнести документ юристам, чтобы они изучили его на предмет сомнительных формулировок и подводных камней. Вполне вероятно, что вам потребуется сделать какие-то правки.

Стоимость

Обратите отдельное внимание на этот пункт. Слишком низкая стоимость – подозрительно. Она указывает на то, что вы, вполне вероятно, связались с мошенниками. Но даже если вторая сторона – добросовестный владелец, есть опасность, что вы не учли какой-то недостаток.

Что же касается высокой цены, то она далеко не всегда свидетельствует о качестве. Иногда это просто желание владельца заработать побольше. Одним словом, ищите золотую середину.

Риски, которые могут возникнуть

При подборе помещения для бизнеса обязательно нужно учитывать риски. Без этого вы сами не будете понимать, на что соглашаетесь.

При аренде

Если вы решились взять помещение в аренду, вы столкнётесь со следующими рисками:

Существует опасность потерять вложения.

Вы можете провести ремонт, заменить коммуникации и предположить, что это окупится со временем. Однако если договор заключают на достаточно короткий срок, есть риск, что его не продлят. А вернуть свои вложения будет откровенно проблематично. Поэтому в таких ситуациях или тщательно оговаривайте все моменты, или соглашайтесь заключать договор исключительно на большой срок.

Арендодатель может поменять мнение по поводу помещения.

Иногда бывает так, что конкретный офис подобран, всё подходит, но тут владелец резко повышает цену, потому что ему предложили более выгодную сделку. Чтобы обезопасить себя от таких проблем, лучше всего заключать предварительный договор, в котором вторая сторона возьмёт на себя обязательства подписать соглашение именно с вами.

Читайте также:  Налоговые каникулы для ооо

Арендодатель начинает увеличивать суммы платежей.

Поменять офис многим заведениям трудно, потому что покупатели часто ассоциируют конкретный магазин, аптеку или же салон с местом, на котором точка находится. Переезд означает не только серьёзные расходы, но ещё и падение продаж, как минимум, на первое время. Владелец недвижимости это знает, чем и может начать пользоваться, взвинчивая оплату. Чтобы обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов, лучше всего сразу оговорить, с какой регулярностью арендодатель имеет право на подъём цены и на какую конкретно сумму. Причём всё это нужно зафиксировать в договоре.

При покупке

При покупке тоже есть свои риски:

В договоре купли-продажи указана только часть суммы.

Иногда бывает так, что продавец предлагает всё остальное передать через ячейку в банке, чтобы уйти от налогов (50/50 или 70/30). Обеспечить себе безопасность в данном случае просто – не соглашайтесь на такие схемы.

Происходит покупка не недвижимости, а юридического лица в целом.

Начинающие предприниматели могут не вникнуть в детали, но иногда им предлагают купить офис вместе с фирмой, аргументируя это тем, что компанию легко будет потом продать или закрыть. На самом деле с такой организацией на практике оказывается связано множество неприятностей. Опять же, лучшая гарантия безопасности – не соглашаться.

Сделка осуществляется с физическим лицом.

Такой договор заключить можно, но стоит учесть права несовершеннолетних, историю владения, наличие претензий со стороны третьих лиц и прочее. Отдельного внимания заслуживает ситуация с материнским капиталом. Одним словом, вам надо обезопасить себя от потери недвижимости.

Покупка происходит у лица, являющегося банкротом.

Банкротство собственника недвижимости означает, что любой кредитор может оспорить вашу сделку, если решит, что она заключалась по заниженной цене. Плюс очень важно убедиться в том, что договор, который вы будете подписывать в таком случае, действителен. Вообще любая сделка с лицом на грани банкротства – рискованная сама по себе.

Помещение – это основа бизнеса, его фундамент, а иногда ещё и довольно ценный актив. Поэтому выбирать такое имущество нужно очень внимательно, учитывая все факторы. Не торопитесь подписывать договор: вы должны понимать, кому именно и за что конкретно вы платите. Желательно сначала дать юристам всё изучить. И если вас устраивает сделка, и вы осознаете все риски и последствия, тогда договор можно и подписать.

Напишите мне на почту, заполнив форму ниже, и я помогу разобраться в проблеме! Либо воспользуйтесь одним из следующих контактов:

Попробуй бесплатно CRM для управления франчайзинговой сетью BuroBase – все в одном месте:

  • управляй своими франчайзи;
  • обучай команду внутри площадки;
  • планируй мероприятия;
  • следи за оплатой роялти.

Попробовать бесплатно

Как и на рынке жилья, в коммерческой недвижимость вопрос «Купить или арендовать?» вызывает едва ли не шекспировские страсти. У сторонников аренды одни доводы. У тех, кто настроен на покупку, – другие. Попробуем разобраться, чьи аргументы сильнее.

Чувство собственности

Главный плюс приобретения коммерческой недвижимости – независимость. Действительно, собственник, в отличие от арендатора, не зависит от настроения наймодателя, его желания изменить ставку, условия договора, внезапного решения продать помещение и пр. Кроме того, он вправе провести именно такой ремонт, какой считает нужным, и сделать перепланировку под свой бизнес

Антон Коновалов директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty

Как считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, важным аргументом в пользу приобретения является тот факт, что владение недвижимостью работает на репутацию компании, повышает ее авторитет в глазах инвестора. Будучи владельцем коммерческого помещения проще получить кредит на развитие бизнеса в банке (под залог недвижимости).

Самый важный аргумент против приобретения коммерческого помещения – значительный объем свободных средств. Конечно, можно взять банковский кредит, но не более чем на 70% от стоимости объекта. Например, при покупке помещения стоимостью 15 млн рублей нужно вложить как минимум 4,5 млн рублей своих средств либо изъять эту сумму из оборота. Для малого бизнеса это задача зачастую не выполнима.

Также нужно понимать, что дополнительные средства потребуются на ремонт помещения и его модернизацию. И вообще, все заботы о поддержании помещения в должном состоянии, растущие с каждым годом налоги и коммунальные платежи, – теперь только ваши.

«Покупка целесообразна, если у вас есть уже раскрученный бизнес, вы выкупаете приносящее прибыль помещение, которое сейчас арендуете. Но при этом всегда есть риск, что рядом откроется более сильный конкурент, и бизнес пойдет на спад. В таком случае продать ненужное помещение сложнее, чем расторгнуть договор аренды», – предупреждает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Читайте также:  Работа с большим заработком

Аренда: снижаем риски

«Арендуя помещение, вы переплачиваете и просто отдаете свои деньги чужому человеку!», – говорят сторонники приобретения недвижимости. Однако при покупке помещения в кредит заемные средства с процентами все равно придется отдавать чужому банку, поэтому разница невелика. Если, разумеется, владелец бизнеса покупает помещение не на свои деньги.

К условным минусам аренды относят определенную зависимость от настроения собственника помещения. Хотя, по словам Александра Лунина, ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», эта зависимость, как правило, гораздо ниже, чем на рынке жилья, и регулируется договором аренды. В случае, когда документ составлен грамотно, прописана фиксированная сумма платежа, срок его выплаты, срок самого договора, указаны условия возможного повышения ставки (например, при достижении определенного курса доллара), условия расторжения, штрафные санкции, пребывание на арендованной площади будет вполне комфортным.

плюсы аренды – освобождение денег на развитие бизнеса и высокая мобильность.

В случае, когда бизнес привязан к определенной локации, точнее, к потоку потенциальных клиентов, помещение лучше арендовать, рассказывает Антон Коновалов. Если этот поток по какой-то причине снизился, можно сменить локацию и таким образом поправить дела.

Новичкам в бизнесе помещение для начала лучше арендовать, так как вложения и риски в этом случае гораздо ниже, считает Антон Белых. Это позволит освободить средства для развития, сделает вашу компанию более мобильной. При успешном развитии можно рассматривать вариант приобретения недвижимость в собственность.

1. Оцените, насколько объект соответствует потребностям вашего бизнеса.

2. Проанализируйте окружение. Проведите технический аудит (фундамент, перекрытия, электрические мощности, состояние коммуникаций), чтобы понять, можно ли вести бизнес с учетом всех норм и правил.

3. Просчитайте ликвидность объекта с учетом периода окупаемости.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Оглавление статьи:
1. ТОП 5 ошибок, которые допускают владельцы помещений
1.1. Сначала ремонт – потом идеи
1.2. Свое дело будет выгоднее аренды
1.3. Вносить цену аренды в затратную часть не нужно
1.4. Нужно использовать площади самостоятельно
1.5. Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли
2. Какой бизнес в каком помещении открыть
2.1. Центральная часть города
2.2. Особенности выбора для больших пространств
3. Основные требования
3.1. Спортзал
3.2. Склад
3.3. Производство
3.4. Автосервис
4. В завершение

Когда в собственности есть помещение, какой бизнес открыть в нем становится важнейшим вопросом. На выбор оптимальной деятельности, в которой раскроются все потенциальные ресурсы и можно будет извлечь из недвижимости максимум прибыли, влияют многие факторы. Это и расположение, и метраж, и приближенность к метро, и этажность здания в котором оно расположено, и состояние помещения, и, конечно же, потенциал его владельца – финансы, опыт ведения бизнес-проектов, наличие знаний в конкретных отраслях предпринимательства.

ТОП 5 ошибок, которые допускают владельцы помещений

Любая недвижимость – это достойный ресурс, которым нужно грамотно распорядиться найти ему максимально эффективное применение. Бизнес-аналитики говорят, что в 90% случае главная причина низкого дохода со столь ценного ресурса, как нежилая недвижимость, кроется не в характеристиках объекта, а в нецелесообразном распоряжении им и следовании стереотипам.

Сначала ремонт – потом идеи

Первое, от чего следует предостеречь владельцев, у которых уже есть помещение, но нет идей, какой бизнес начать — от неоправданных вложений в ремонт. Многие идут по ошибочному пути, полагая, что вначале нужно привести объект в порядок, а затем уже думать над тем, для чего его можно использовать. Это ведет к лишним расходам, связанным с тем, объем и качество и вид ремонта не соответствуют бизнесу, который впоследствии владелец в нем ведет.

Особенно часто ошибки связаны с переносом, сохранением и сносом стен – не имея четкой концепции бизнес-проекта неопытные владельцы часто сносят стены в объектах, создавая единое пространство, но впоследствии открывают бизнес, для которого такая планировка оказывается не очень хорошей идеей. Это может быть салон красоты, в котором нужны отдельные кабинеты для косметолога и массажиста, и приходится экстренно возводить перегородки в уже сделанном ремонте, а дополнительно еще и менять схему разводки воды.

Подготавливая площадь в соответствии с целями бизнеса изначально, можно сэкономить до 40% бюджета на ремонт.

Свое дело будет выгоднее аренды

Ответ не так однозначен, как может показаться, если следовать логике, что тот, кто снимает объект, рассчитывает заработать больше, чем заплатить за пользование объектом. Важно соизмерять масштабы бизнеса, для которого актуален ваш объект, его затратность, период окупаемости и сложность ведения со своими ресурсами на сегодняшний день.

Вы всегда должны знать среднюю цену аренды на объект на текущий момент!

Вносить цену аренды в затратную часть не нужно

Начинающие бизнесмены, имея помещение, разрабатывая бизнес-план и просчитывая потенциальную доходность, не включают цену аренды недвижимости (она же своя собственная!). Это ошибка, которая будет стоить не только достоверности расчетов и финансового потенциала предприятия. Закладывать стоимость аренды, и ежемесячно возвращать ее себе, на специальный счет или в семейный бюджет, нужно обязательно, иначе можно не заметить момент убыточности и вовремя не перестроить бизнес.

Читайте также:  Сведения мсп что это такое

Нужно использовать площади самостоятельно

Иногда владельцы зацикливаются на самостоятельном использовании своего объекта. Это неправильно – нужно расценивать его как ресурс для развития бизнеса, не привязываясь к вопросу владения. К примеру, получив от бабушки наследство в виде ангара в маленьком городе, не стоит надеяться перенести туда собственное успешно функционирующее предприятие по доставке грузов. Целесообразнее сдать его в аренду и на вырученные средства развивать уже существующие предприятие, подбирая для него объекты, идеальные по месторасположению.

Не пытайтесь организовывать торговое предприятие в месте без хорошего трафика, каким бы собственным оно не было. Это будет бесполезной тратой времени – не имея средств на аренду в хорошем месте, лучше сдать свое и использовать вырученные средства.

Дорогие товары и услуги принесут больше прибыли

Принимать решение о ремонте следует только после того, как определитесь, какую именно деятельность будете вести. К примеру, имея в распоряжении маленький нежилую квартиру на первом этаже, но с пешеходным трафиком, как на перекрестке трех вокзалов. Но расположена она в маленьком провинциальном поселке с единственным градообразующим предприятием, заводом, работающий в режиме день через год, не стоит вкладываться в элитный дизайн и открывать бутик, гораздо больше прибыли принесет не очень привлекательный стоковый центр или даже секонд-хенд.

Какой бизнес в каком помещении открыть

Если в собственности помещения, находящиеся в жилых массивах, например, переведенных в нежилой фонд, квартирах на первых этажах многоэтажек, лучше всего подойдут:

  • Продуктовые магазины;
  • Парикмахерские, салоны красоты;
  • Точки по ремонту одежды и обуви;
  • Магазины бытовой химии;
  • Частные детские сады, учебные центры;
  • Спортзалы.

Ценовую категорию товаров и услуг стоит выбирать исходя из благосостояния жителей района.

Внутри жилого массива спальных районов (вдали от центральных улиц и торговых центров) сложно реализовать проекты:

  • Кафе, закусочные;
  • Узкоспециализированные магазины (кондитерские, суши, специи и т.д);
  • Кофейни;
  • Магазины одежды и обуви.

Не стоит ориентироваться на то, каких магазинов мало в районе или нет в поселке городского типа – их потому и мало, что они неприбыльны!

Центральная часть города

При расположении в центре или деловой части города, можно реализовать более креативные идеи, многие заведения можно открыть в подвальном помещении:

  1. Студии;
  2. Шоу румы;
  3. Бутики с элитной продукцией;
  4. Специализированные магазины;
  5. Обучающие курсы;
  6. Кафе, кофейни;
  7. Камерный театр;
  8. Кабинеты психологов и т.д.

Наблюдается стойкая тенденция к тому, что люди охотнее едут за получением неких эксклюзивных услуг и товаров в центр города или более дорогой район, чем свой собственный.

Особенности выбора для больших пространств

Если есть большое помещение, где бы оно ни находилось, организация в нем собственного предприятия требует серьезных финансовых вложений. Важно понимать, сможете ли вы заполнить его в необходимой мере – простор это хорошо, но по залу не должен «гулять ветер» – большая часть должна быть заполнена оборудованием.

Хорошими идеями для больших площадей являются:

  1. Спортзалы – можно открывать в любой части города, правильно подобрав формат и создав условия, подходящие для целевой аудитории.
  2. Склады – редко открываются как самостоятельный проект, целесообразнее использовать для нужд собственной компании или выстроить сдачу склада частями.
  3. Производства – самый выгодный и перспективный и вариабельный, но самый затратный бизнес. Если есть подходящее помещение, выбирать какое производство открыть следует, учитывая бюджет на оборудование и время выхода в ноль. Из бюджетных моделей наиболее выгодными являются столярные мастерские.
  4. Автосервисы – выгодное дело, не зависящее от месторасположения, важны лишь хорошие подъездные пути. Преимущество для бизнесменов, ограниченных в средствах, в том, что заполнять оборудованием и вносить в прайс новые услуги можно постепенно.

Без вложений открывать бизнес на больших площадях можно:

  • используя заемные средства;
  • с компаньоном , который возьмет на себя финансовое обеспечение;
  • сдавая часть площади в аренду.

Основные требования

Спортзал

В этом случае площадь должна быть:

  • Отапливаемым;
  • С хорошей проводкой;
  • С системой вентиляции;
  • С дизайном, соответствующим уровню заведения.

Склад

  • Нормальный микроклимат (сухое, не промерзающее зимой);
  • Отсутствие рисков по пожарной части;
  • Остальное в зависимости от групп товаров, которые будут храниться.

Производство

  • Соответствие требованиям СанПиН;
  • Техническая документация энергонадзора;
  • Подвод воды;
  • Остальное в зависимости от спецификации производства.

Автосервис

Можно открыть и в небольшом помещении, основные требования те же.

  • Противопожарная безопасность;
  • Мощная вентиляционная система.

В завершение

Ключевым в выборе бизнеса, который можно открыть в маленьком помещении или на больших площадях, является неспешность и осознанный выбор, в нём учтены и характеристики недвижимости (расположение, площадь, состояние) и собственные ресурсы, их можно вложить в развитие предприятия.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector