No Image

Оценка имущества при аренде

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Заказать оценку

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Заказать оценку

Ваша заявка отправлена

  • О компании
  • Новости

Контакты

г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

Выход из метро со станции "Тверская" на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

Вход в офис под вывеской "Лейбштандарт" (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта – налево.

Вопрос: Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества. Является ли заключение указанного договора аренды без проведения оценки сдаваемого в аренду имущества основанием для признания его недействительным?

Ответ: Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из положений Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 следует сделать вывод, что непривлечение оценщика влечет недействительность сделки в том случае, когда законодательством предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком (абз. 5 п. 1).

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Следовательно, такая оценка не влечет установление цены, обязательной для сторон сделки, значит, непроведение ее не влечет недействительность сделки.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 02.10.2008 N А74-63/08-Ф02-4808/08 указал, что в рассматриваемом случае непривлечение оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 07.11.2007 N Ф03-А59/07-1/4536 указал, что в отношении договора аренды муниципального имущества (нежилых помещений) требование об обязательном проведении оценки объекта аренды не является императивным и его несоблюдение не влечет недействительности заключенного договора аренды.

Таким образом, заключение указанного договора аренды без проведения оценки сдаваемого в аренду имущества не является основанием для признания его недействительным.

Оценка недвижимости для целей аренды.

Аренда – форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

Сроки договора аренды.

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

  • Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон
  • Долгосрочный: 5- 20 лет
  • Среднесрочный: 1-5 лет
  • Краткосрочный: до 1 года

Оценка права аренды представляет собой определение величины в денежном эквиваленте платного пользования объектом для определенных производственных и хозяйственных целей. Арендная плата закрепляется в договоре и подлежит пересмотру обычно раз в год.

Если вы хотите сдавать свою квартиру в аренду, очень важно правильно оценить ставку арендной платы. Не завысив цену – чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизив ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды. Обычно предметом аренды выступают офисные, складские, торговые и производственные помещения. Размер площади также влияет на ставку аренды, поскольку здесь имеет место эффект масштабности производства. Чем меньше помещение, тем больше ставка аренды и наоборот. Ставки аренды, например, в Москве варьируются в зависимости от местоположения объекта оценки.

Оценка квартиры для аренды – это оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов, например:
1. Права и обязанности арендатора помещения;

2.Период действия права аренды;

3. Наличие каких-либо обременений права аренды;

4.Присутствуют ли права третьих лиц на оцениваемый объект недвижимости;

5.Район расположения арендуемой квартиры;

6.Расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта;

7.Количество комнат и площадь квартиры;

8.Наличие мебели, техники, телефона, Интернета;

9.Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории;

10.Район расположения арендуемой квартиры;

Оценка прав аренды земли производится при:

• купле-продаже права аренды земли;
• внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
• получении кредита под залог права аренды земли;
• покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;
• слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;
• оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;
• разработке инвестиционных проектов;
• судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;
• других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Читайте также:  Фонд оплаты труда таблица

Содержание выполненных работ.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке содержит следующие основные разделы:

  1. Постановка задачи.

1.1. Определение целей и задач оценки.

1.2. Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

1.3. Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4. Фиксация даты проведения оценки.

1.5. Формирование ограничений и допущений.

1.6. Выбор методологии

2.Сбор исходной информации.

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Сбор и изучение документов.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.

2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

3.Анализ наиболее эффективного использования

3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

4.Расчет стоимости объекта оценки.

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

6. Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Кто может заниматься оценочной деятельностью.

1.Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 « Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

В "Бюро оценки Юрлова" установлен следующий порядок оценки ставки арендной платы:

  1. Вы выбираете любое удобное для Вас время, когда возможно произвести осмотр объекта оценки (понедельник – суббота с 9.00 до 19.00);
  2. Договариваетесь с оценщиком по телефону 8-906-062-01-89 о встрече на объекте оценки в назначенное время, диктуете по телефону паспортные данные Заказчика оценки (им может быть любое физическое лицо, на которое оформляется сделка или доверенное лицо);
  3. Обсуждаете с оценщиком стоимость работ.
  4. Оценщик подъезжает к Вам с оформленным договором на оценку, приходным ордером и кассовым чеком.
  5. Вы подписываете договор, оплачиваете сумму по договору, показываете объект оценки. После оценщик производит осмотр и фотофиксацию помешения, которые, как правило, занимают 20-30 минут.
  6. Затем оценщик собирает необходимую информацию, анализирует рынок арендной платы в данном районе, производит все необходимые расчеты и составляет письменный отчет об оценке, который и является конечным результатом нашей работы. Как правило, через 2-4 рабочих к Вам приезжает оценщик с готовым отчётом об оценке.
  7. После получения отчёта об оценке на руки, Вы подписываете акт приемки-сдачи работ по договору.

Полученный заказчиком отчет имеет равную юридическую силу при предоставлении его в ранее указанные инстанции и органы. Обратившись в нашу компанию, вы получаете достоверную информацию с учетом всех факторов и изменений рыночной ситуации. Благодаря действиям наших профессиональных сотрудников, вы всегда останетесь в выигрышной ситуации.

Срок выполнения – 2-4 рабочих дня. Данное время варьируется в зависимости от объема работ.

Стоимость работ – от 7000 руб. включая НДС.

Наши преимущества:

Преимуществами " Бюро оценки Юрлова " по сравнению с другими оценочными организациями являются:

  1. Быстрота проведения оценки (стандартный срок работы от 2 до 4 рабочих дней);
  2. Наши расценки на выполнение оценочных работ одни из самых низких по Москве и Московской области.
  3. Вы не приезжаете к нам в офис – всю разъездную работы специалисты Бюро делают за Вас.
  4. В "Бюро оценки Юрлова" все отчёты об оценке выполняются в соответствии с законом «об оценочной деятельности» №135 , Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством РФ и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2010).
  5. Мы молодое, динамично развивающееся Бюро, работающее в соответствии с изменяющимися законами и стандартами оценки – мы постоянно отслеживаем эти изменения и вносим коррективы. Наши отчёты всегда верны и не требуют дополнительных экспертиз.
  6. У нас уже есть опыт работы с оценкой ставки арендной платы.
  7. Индивидуальный подход к каждому заказчику.

Руководитель бюро – профессиональный оценщик Юрлов Владимир Викторович прошёл полный курс профессиональной переподготовки Московской Финансово-Промышленной академии по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и является действующим членом Российского общества оценщиков регистрационный №004584. Профессиональная ответственность застрахована в « ВСК страховой дом» на сумму 300000рублей.

Вы бережете свое время, силы и нервы – мы сохраняем Ваши финансы.

«Бюро оценки Юрлова» также предлагает следующие услуги по оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации:

Главная >Библиотека > Статьи об оценке > Оценка муниципального и государственного имущества и собственности

Оценка муниципального и государственного имущества и собственности

Современный рынок развивается и участвуют в нем не только бизнесмены и предприниматели, но и органы государственной власти, причем зачастую не только в роли регулятора, но и в роли одной из сторон правовых рыночных взаимоотношений. Нашей компании теперь все чаще приходиться проводить оценку муниципального и государственного имущества.

Необходимость этой процедуры прямо указана в Законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. 8 гл. I "Обязательность проведения оценки объектов оценки", где, в частности сказано: "Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,…"
Читайте также:  Что бывает за езду без прав

Т.е. сделки, объектом которых выступает муниципальное или государственное имущество и собственность, в обязательном порядке должны сопровождаться процедурой оценки данного имущества. Эксперт оценщик потребуется, если надо установить рыночную стоимость предмета сделки при его приватизации, национализации, передаче в арендное или временное пользование, использовании в качестве залога или вклада в уставные капиталы, юридические фонды и т.п. Полный перечень всех таких случаев указан в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», там же указан порядок их проведения.

Наша компания оказывает весь спектр услуг по оценке стоимости имущества, в том числе государственной и муниципальной собственности. Подробнее об этом вы можете узнать на страницах:

Наиболее востребованной является услуга определения стоимости муниципального или госимущества при его передаче в аренду. В этом случае цель проведения оценки — установить справедливый рыночный размер арендной платы за пользование недвижимостью, а не его рыночную цену. Помимо сдачи в аренду оценка госимущества производится для:

  • передачи собственности в доверительное управление;
  • подготовки объектов к приватизации;
  • передачи собственности в качестве обеспечения залога;
  • отчуждаемого, в пользу третьих лиц имущества;
  • переуступки долговых обязательств;
  • для внесения в уставные фонды.

Итогом оценки государственной и муниципальной собственности является соответствующий отчет.

Особенности оценки государственного и муниципального имущества

Следует отметить, что проведения подобных работ приглашенный независимый оценщик должен обладать большим опытом работы и обширными познаниями в законодательстве РФ. Наша компания обладает такими кадрами и имеет солидный опыт работы в данном направлении.

Выбор компании-оценщика государственный орган или орган муниципального управления проводит на конкурсной основе. Участвовать могут все желающие

В целях недопущения правонарушений и предвзятости в отчетах оценка муниципального имущества не завершается только лишь составлением экспертом акта об оценке собственности. Если доля государства в праве собственности более 2 %, то полученные данные направляются на проверку в соответствующий государственный орган.

Размер аренды муниципального имущества будет рассчитываться по-новому

В случае федерального имущества в роли уполномоченного органа выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – ФАУФИ, а в случае муниципальной собственности – соответствующая муниципальная структура. Результатом проверки является выдача положительного заключения на отчет. При этом, если заключение было положительным, но в последствии выяснилось, что результаты отчета не соответствуют действительности, ответственность за это несет оценщик. При этом сделки, совершенные на основании этого документа признаются недействительными и проводится повторная оценка. Разумеется, это негативным образом сказывается на реноме оценочной компании. Никто не хочет получить красную карточку и поэтому в делах об оценке госимущества оценщики особенно щепетильны.

Отчет будет действителен в течение шести месяцев с момента проведения оценки, после чего её (при необходимости) придется делать заново

Как проходит оценка госимущества

Деятельность оценочных компаний полностью регулируется законом «Об оценочной деятельность Российской Федерации». Как правило, оценщики в своей работе по оценке муниципального имущества применяют три классических метода затратный, сравнительный и доходный.После того, как все возможные подходы использованы, оценщик выбирает тот расчет, который максимально учитывает интересы заказчика. После этого отчет передается в контролирующую организацию, которая проверяет его. Если все в порядке то документ передается в муниципалитет, который начинает использовать его в своих интересах.

Главная > Услуги оценки > Оценка недвижимости > Оценка аренды помещений, недвижимости, квартир

Оценка аренды помещений

Заявка на оценку недвижимости для аренды

расценки на услуги здесь

Для тех, кто желает сдать свою недвижимость в аренду актуален вопрос справедливого назначения арендной месячной ставки.

Оценка муниципального имущества

Нельзя завышать цену — чтобы не потерять потенциального нанимателя, и также нельзя занижать ее, чтобы получить полностью весь возможный доход. Чтобы полностью учесть свои интересы нужно правильно провести оценку помещения для аренды. Т.е., по существу, установить ставки арендной платы. В условиях рыночных отношений ее уже давно не принято "брать с потолка". Величина ставки зависит от множества факторов, например:

  1. Район расположения арендуемой квартиры
  2. Расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта
  3. Количество комнат и площадь квартиры
  4. Наличие мебели, техники, телефона, Интернета
  5. Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и пр.
  6. Наличие развитой инфраструктуры
  7. И много других факторов

Таким образом, оценка для аренды офиса или другой коммерческой недвижимости для ее владельца процедура крайне желательная, так бизнес есть бизнес. И подписав договор потом поздно будет жалеть об утраченной возможности назначить обоснованную плату за использования вашего имущества.

В некоторых случаях эта процедура носит обязательный характер. Например, если собственник помещения, предназначенного для сдачи в аренду — государство, и его управлением занимается бюджетная организация или муниципалитет. Обязательное требование к оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог содержится в ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Читайте также:  Уличная торговля в москве

Стоимость этой услуги может колебаться в широких пределах и зависит от того, какую недвижимость или имущество вы хотите оценить. В принципе, цена аналогична любому общему случаю оценки, о которых можно более подробно узнать на страницах оценка имущества и оценка стоимости недвижимости.

Оценка квартиры для сдачи в аренду

В настоящий момент рынок сдачи в аренду квартир и комнат достаточно активен и специалисты прогнозируют его дальнейший рост. Разумеется оценка квартиры для сдачи в аренду — дело добровольное. Но получив профессиональную оценку рыночной стоимости ставки арендной платы, Вы можете с легкостью объяснить потенциальному арендатору, почему ее размер выбран именно на таком уровне и ему будет сложно торговаться с вами, т.к. цена рыночная и экономически обоснована.

Рассмотрим примеры расчета при оценке аренды квартиры:

Средняя арендная ставка по Москве за однокомнатную квартиру (определенная приблизительно)

16 500 рублей/месяц

Преимущества Вашей квартиры

У Вашей квартиры есть несколько плюсов, таких как: близкое расположение от станции метро, наличие мебели, телевизора, выделенной линии Интернета, благоустроенный двор и подъезд и т.п.

После проведения оценки стоимость арендной платы за Вашу квартиру может составить

21 000 — 22 500 рублей/месяц

Разница в стоимости арендной платы

4 500 — 6 000 рублей/месяц

Дополнительная прибыль, в год

54 000 — 72 000 рублей

Даже такой элементарный расчет показывает, какую сумму можно потерять не учитывая реальной рыночной стоимости вашего товара (в данном случае арендной ставки). В то время как профессиональная оценка аренды помещения или любой другой недвижимости, выполненная нашей компанией, составит от 5 000 до 7 000 рублей. А для квартир справедлива такая же цена услуг, как и при рыночной оценке квартиры

Документы, необходимые для оценки стоимости аренды помещений

Для проведения оценки стоимости аренды квартиры или иной недвижимости, вам потребуются следующие документы:

  • Удостоверение личности
  • Паспорт БТИ
  • Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект
  • Экспликация и поэтажный план здания (помещения).
  • Договор аренды

Если Вы хотите провести оценку стоимости аренды земельного участка, квартиры, помещения, любой другой недвижимости, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Оценка государственного и муниципального имущества

При проведении сделок с имуществом, находящимся в собственности государства или муниципальных образований, оценка является обязательной. Российское законодательство требует обязательного проведения оценочной экспертизы с привлечением независимого оценщика при любых сделках с государственной или муниципальной собственностью — при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог, и т.д. Это требование содержится в законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в статье 8 — "Обязательность проведения оценки объектов оценки", где сказано:

"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,…"

Типичная ситуация, когда требуется независимая оценка – это сдача в аренду федеральной или муниципальной недвижимости – зданий, помещений и земельных участков. В этом случае оценивается не рыночная стоимость самого объекта недвижимости, а рыночная стоимость права временного владения и пользования объектом, то есть величина арендной платы.

При размещении заказа на оценку имущества, принадлежащего государству, нужно иметь ввиду, что все отчеты об оценке государственной собственности должны пройти проверку в уполномоченном органе исполнительной власти и получить положительное заключение. Поэтому к выбору оценщика для проведения такой оценки следует подходить внимательно.

Наша компания имеет большой опыт по проведению оценки недвижимости и иного государственного (муниципального) имущества для различных целей.

Оценка имущества государственных и муниципальных органов

Отчеты, подготовленные нашими специалистами, гарантированно соответствуют всем требованиям российского законодательства об оценочной деятельности и регулярно получают положительные заключения государственных экспертиз. Для получения полной информации по данному вопросу обращайтесь по телефону (495)-7268674.

© Корпорация "ОЦЕНКА" — оценочная компания "Старт-Альянс". Копирование запрещено.

Оценка стоимости прав аренды

Внимание! Как указать право аренды в качестве объекта оценки?

оценка рыночной стоимости аренды помещения

оценка рыночной стоимости права аренды помещения

Эти оба понятия являются проблемными с позиции Закона об оценке, поскольку таких объектов оценки быть не может (смотри в ст. 5 Закона об оценке).

В большинстве случаев объектом оценки при оценке прав аренды может быть:

право пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы

В любом случае важно знать, что формулировка объекта оценки не должна противоречить Закону об оценке.

Более подробную информацию вы можете получить у наших специалистов. Связаться с ними можете любым удобным способом из раздела Контакты.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector