No Image

Оценка квартиры за рубежом

0 просмотров
12 декабря 2019

Рекомендуем оценочную компанию:

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Письма


Министерство Экономического Развития Российской Федерации П и с ь м о
[ Порядок проведения оценки зарубежного имущества, необходимость выезда оценщика за рубеж для осмотра ]

№ Д06-554 27.02.2010

Вопрос: Об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в РФ и за рубежом; о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке.

Ответ: Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу оценки недвижимого имущества частного лица, расположенного за рубежом, и сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

1. По вопросу об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в Российской Федерации и за рубежом сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В свою очередь, согласно ст. 4 Закона N 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (далее – оценщики).

При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан на основании ст. 15 Закона N 135-ФЗ соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, включая правила деловой и профессиональной этики, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее – ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Кроме того, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Соответствующее право закреплено за оценщиком в ст. 14 Закона N 135-ФЗ.

При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. п. 18 и 19 ФСО N 1).

На основании изложенного, по мнению Департамента, оценщик в рамках проведения оценки недвижимого имущества, расположенного за пределами территории Российской Федерации, должен собрать всю существенную информацию об объекте оценки, в том числе цены спроса и предложения на указанное имущество, сложившиеся как на рынке недвижимости Российской Федерации, так и за рубежом.

2. По вопросу о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке сообщаем следующее.

В соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Таким образом, по мнению Департамента, в случае если исходя из своего профессионального суждения оценщик принимает решение о проведении оценки объекта оценки, в том числе находящегося за пределами Российской Федерации, без проведения визуального осмотра, указанное должно быть обосновано оценщиком в отчете об оценке.

Заместитель директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Исследование международного опыта следует начинать с изучения подходов и методов оценки, используемых для того, чтобы оценить недвижимость за рубежом.

На основе анализа зарубежных источников можно сделать вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.
Согласно Международным стандартам оценки рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости ‘привязано’ к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость.

Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки.
Так, например, Российские стандарты оценки, кстати, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности РФ, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Многочисленные методы и подходы к оценке предприятия и его имущества изложены во многих работах зарубежных, российских и белорусских ученых, в нормативных документах Республики Беларусь.

Читайте также:  Где отказаться от алиментов

В большинстве своем ученые исследуют в своих работах доходные методы оценки предприятия как имущественного комплекса. Доходный подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, позволяет определить такие оценочные показатели эффективности инвестиций как: дисконтированная будущая прибыль; дисконтированный будущий денежный поток; капитализация нормализованной прибыли; капитализация нормализованного денежного потока; чистый дисконтированный поток денежных средств. Сравнительные (рыночные) методы позволяют сравнивать стоимость оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий по системе показателей: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль; цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действующая выручка; цена/балансовая стоимость.
Очень подробно эти методы оценки изложены в работах Беренса В. и Хавранека П., Вуда Ф., Маршала А., Григорьева В. В. и Федотова М. А. и др.
Имущественные (затратные) методы основаны в большинстве своем на оценке имущества с помощью первоначальных затрат и коэффициентов его переоценки.

В европейской практике оценки существуют следующие методы оценки:
— метод прямого сравнения;
— метод капитализации дохода;
— метод прибыли;
— остаточный метод;
— метод подрядчика.

Вкратце рассмотрим особенности каждого из них. Метод прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для сравнения, и если рассматриваемая оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда за нее будет заплачена более высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая цена. Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока. Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат. В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток. По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.

Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует отметить, что имеются четыре базы для оценки:
1. Стоимость свободного рынка;
2. Стоимость свободного рынка для текущего использования;
3. Стоимость свободного рынка для альтернативного использования;
4. Стоимость возмещения.
На основе этих баз разработаны соответствующие методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время используются пять основных методов:
1. Метод сравнения арендной платы и стоимости капитала;
2. Инвестиционные методы;
3. Методы, основанные на прибыли;
4. Методы, основанные на стоимости;
5. Остаточный метод.
Как видим, методы те же, что и в общепринятой европейской практике.
Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.
Можно отметить, что набольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.
Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.
Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.
На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценки.
Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее.
Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости.
Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика.
Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.
Особый интерес для нас представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с нами стартовые условия.
В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность оценки, которую должен выполнять собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки — принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.
Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.

Читайте также:  Тихий час по закону в россии

В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандар­ты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствии МСО.

Цель любого метода оценки состоит в том чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продавать­ся на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой недвижимости.

Согласно МСО рыночная стоимость определяется как рас­четная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добро­вольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости «привязано» к коллективному восприятию и проведения участни­ков рынка.

Примерно такие же определение рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Казахстанских стандартов оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются между­народным комитетом (IVSC), международной организацией объ­единяющей профессиональные организации оценщиков и более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыбле­мого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижением согласованности между национальными стандартами оценки т стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Международные стан­дарты оценки имеют некую единую основу, отражающую един­ство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международ­ных стандартов оценки (МСО 200), практически в два раза пре­вышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. Был МСО в редакции 2001г. Это издание развивает и углубляет положение издания 2000 г. И отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, добровольные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стан­дартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности примене­ния стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 – применения стандартов при оценки, проводимых для целей кредитования под залог.

МСО 2001 включает в себя так же 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин, оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х комментариях к МСО особенности проведения оценки на развивающих рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связан­ных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельско-го комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к сознанию того факта, что сама стандартизация на ме­ждународном уровне существенно отличается от процесса созда­ния национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующих ком­плекс регулирующих процедур предопределяют некоторые на­правления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в Европейских странах и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Евро­пы – вот далеко не полный список национальных организаций, ко­торые закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Европейские стандарты оценки.

Европейская группаоценщиковосновныхфондов(TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных ор­ганизации оценщиков Западно-Европейских странах в 1977 г. После слияния с аналогичной ассоциации EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциация оценщиков». Одной из главных целей при создании этой орга­низации было создания общих стандартов оценки. В настоящее время членами являются профессиональные оценочные органи­зации с активными участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Вен­грию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию и работает в тес­ном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенности Европейских стандартов оцен­ки ЕСО является их ориентация на оценке, выполняемые для це­лей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соот­ветствии с принятым Европейским законодательством.

Цели ЕСО:

  • помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
  • согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
  • обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
  • повышения понимания роли оценщика;
  • установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с на­циональным законодательством и с международными стан­дартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО были приняты в последней редакции в 2000г. Данный до­кумент включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связан­ные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой.

Читайте также:  Японский бох барнаул отзывы

В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стан­дарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, опре­деление различных видов оценки, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответ­ствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарты так же включают раздел в котором даются основные определения, ос­вещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки зем­ли, зданий, специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитования. В данном стандарте даются определения таким по­нятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обяза­тельств, а так же определяют требования к оценщику.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой сто­имостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная сто­имость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставле­нием результатов оценки и форм сертификата оценки.

Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь ком­мерческую или правовые санкции.

Стандарты оценки в США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и дру­гих странах (Канада и Мексика), разрабатываться и утверждаться Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная организация магистров оценки) для достижения единообразия и профессио­нализма в оценке. Сейчас более 50 организации вступили в Фонд либо в качестве организаций – спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управления Советом попечителей, который вы­полняет 2 основные функции:

  • обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
  • назначает членов совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987г. К этому времени фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщи­ков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышение уровня оценки. Потребителями услуг оценщиков надлежать тре­бовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одо­бренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов , принятый конгрессом в 1989г., требует, чтобы оценка подготовленные государственными сертификацион­ными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответст­вии с ЕСПОП. В 1992г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же говориться что бы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями было предоставле­ны оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

Стандарты 1-2 регулируют процесс оценки и составление от­чета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчетов на основании этих норм. Стандарт 4-5 направлены на развитие и обобщение кон­сультативных функций оценщика по оценке недвижимости и не­движимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимость критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарт 7-8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9-10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимает этическое обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные ком­ментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Веде­ние отчетности и обуславливают требования целостности, объек­тивности независимости суждения и этического поведения.

Оценка недвижимости в США – поле деятельности специаль­ности специалистов с большим опытом работы, высшим образо­ванием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщик недвижимости, как правило, не занимается оцен­кой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Суще­ствует по месту и объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по иной не принося­щей доход объекта.

Каждая оценка недвижимости застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполнять только оцен­щиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на тер­ритории которого находиться данный объект оценки. На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объекта не­движимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценке.

Институт оценки по – прежнему осуществляет прием кандида­тов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй не прино­сящий доход (SRA).

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модем в результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика другим средством информации для оцен­щика является брокерские риэлтерские фирмы. Они специализи­руются на рынке приносящей доход недвижимости располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финан­сирования сделки арендной плате и условиях заключения аренд­ных договоров на рынке.

В трудах современных исследователей неоднократно отме­чается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что МСО должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий заменитель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыноч­ных отношений и независящих от политических границ.

Суммируя выше сказанное, можно прийти к выводу, что с одной стороны, МСО представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки иму­щества, но с другой стороны, некоторые положения МСО могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо прорабо­танное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионально образованных и опытных специалистов создают для эффективно­го функционирования рынка недвижимости и осуществления обо­снованной оценки объектов.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector