No Image

Оценка строений на участке

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Что такое капитальное строение? Определение капитального строения в 2019 году. Виды строений и их классификационные признаки. Различие капитальных и временных строений.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Возведение и регистрация разных форм строений имеют свои особенности. Поэтому, прежде чем задокументировать собственность, важно знать, к чему относится постройка.

Существует несколько признаков, по которым классифицируют строения. В первую очередь, это цель использования.

По этому признаку различают такие объекты:

  • жилые;
  • общественные;
  • промышленные;
  • хранилища;
  • сельскохозяйственные.

Помимо этого, также определяют особенности их строения. Это могут быть временные или капитальные строения. В зависимости от этого, определяется соответствие большинства требований для дальнейшей эксплуатации здания.

Основные аспекты

Как правило, для реализации большинства целей необходимо использование капитальных строений. Они являются более прочными, универсальными и долговечными.

При оформлении строительства или регистрации объекта собственности в документации необходимо указывать тип постройки.

От этого зависит ее оценочная стоимость, ставка облагаемого налога, назначение дальнейшего использования и т.д. Поэтому при возведении объекта важно определять, относится ли он к капитальному строению.

Что это такое

Юридически, что такое капитальное строение, определение дает Градостроительный кодекс. Оно заключается в следующем понятии.

Капитальное строение – это постройка, здание или сооружение, которые, согласно определенным нормам и признакам, относятся к данной категории.

Как правило, их отличительной чертой является наличие капитального фундамента. При возведении все процессы сопровождают соответствующей документацией.

При их возведении выделяют три основных стадии:

  • изыскательские работы;
  • проектные работы;
  • пусконаладочные работы;
  • монтаж недвижимости.

Считается, что к объектам капитального строения относятся самостоятельные здания, которые обустроены необходимым оборудованием, средствами коммуникации и т.д.

К капитальным строениям относятся как готовые объекты, так и незавершенное строительство, процесс возведения которого приостановлен согласно законодательству.

Какие бывают виды

Согласно законодательству Российской Федерации, капитальные строения подразделяются на три основных вида:

Производственные Это здания, которые используются для промышленных целей, а также объекты безопасности
Непроизводственные Строения, которые включены в коммунальный, культурно- социальный и бытовой фонд
Линейные Это инженерно-коммуникационные строения, к которым относятся элементы магистралей разных транспортных путей

При возведении построек на объекты капитального строительства составляется и ведется проектно-сметная документация.

Основываясь на Кадастровом кодексе Российской Федерации, выделяют несколько типов капитальных строений, в зависимости от того, каким он подвергается ремонтным работам:

Строения, которые возведены на отдельных площадках По завершению строительства они получают собственный баланс, на основании которого проходит обслуживание коммуникационных элементов
Реконструируемые объекты Подвергаются работам, которые предусматривают усовершенствование и увеличение возможностей, мощностей и других показателей
Реставрируемые строения Работа над которыми предусматривает исключительно устранение видимых дефектов, перестройку помещений или их расширение
Увеличение мощностей И других показателей производственных помещений

Законодательная база

Часто по вопросу отнесения строений к капитальным или временным возникают юридические конфликты. Чтобы их избежать или разрешить, необходимо прибегнуть к ряду нормативных актов.

Из них можно выделить следующие:

Обращаться к этим актам желательно до начала возведения постройки, чтобы избежать дальнейших конфликтов с представителями органов власти и другими лицами, чьи права могут быть нарушены при возведении самовольной постройки.

Как доказать степень родства при наследовании, читайте здесь.

Что является капитальным строением на земельном участке

Важно четко определять, какие объекты относятся к капитальным строениям по законам Российской Федерации.

В первую очередь, это необходимо самому собственнику, так как на все капитальные строения должна быть оформлена соответствующая документация.

На основании этого объекты относятся к налогооблагаемым или необлагаемым. Но без наличия регистрации объекта невозможно осуществить подключение коммуникаций, передачу права собственности и другие действия в отношении объекта.

Чтобы понять, при возведении какого объекта необходимо проводить регистрацию, а при каком нет, нужно рассмотреть их различие более подробно.

Отличительные признаки

Специалисты выделяют несколько признаков, которые отличают капитальные строения от других конструкций, рассмотрим более подробно самые распространенные из них.

Главным отличительным признаком капитального строения является наличие фундамента. Он выступает своеобразной связью с земельными ресурсами.

На основании этого появляется следующий признак, а именно наличие разрешительных документов, которые должны быть выданы на основании соответствующих требований, опираясь на

Градостроительный кодекс Российской Федерации. Они должны отвечать градостроительному плану земельного участка.

Имея перечень необходимых документов, собственник может приступать к возведению объекта. При этом он может выполнять строительные работы самостоятельно или же нанять подрядчиков.

Данный признак не играет роли для определения классификации здания. Как правило, собственник обязательно должен иметь документы, которые подтверждают право пользования или распоряжения собственностью.

В случае отсутствия соответствующей документации на возведение и пользование постройкой такие объекты считаются самовольно возведенными.

Если они размещены на территории земельного объекта, относящегося к частной собственности, то снесение этого строения невозможно.

Но это не ограничивает собственника от других проблем. Как правило, чаще всего лица сталкиваются с такими проблемами:

  • отказ в подключении коммуникаций от центральной системы;
  • невозможность регистрации или переоформления права собственности;
  • и т.д.

Чтобы избежать этих сложностей, необходимо заблаговременно позаботиться о наличии документов. С этой целью нужно обратиться в БТИ и предоставить план строительства. После одобрения его архитектурной комиссией можно приступать к возведению.

Классификация объектов

Капитальные здания и сооружения классифицируются по нескольким признакам. В первую очередь, это срок эксплуатации, на который возводится сооружение.

По данному признаку выделяют следующие виды:

  • возводимые на 100 лет и более;
  • постройки с ограниченным сроком службы от 50 до 100 лет;
  • легкая конструкция от 25 до 50 лет;
  • здания с минимальным сроком эксплуатации, сроком от 5 до 20 лет.

Из вышеуказанных построек к капитальным сооружениям относятся только первые три пункта плана. Постройки, срок использования которых составляет до 25 лет, относятся к временным.

Чем отличается от некапитального

Помимо капитальных зданий выделяют некапитальные. Они имеют иную конструкцию. Отличаются они площадью и основными элементами.

Один из признаков уже был упомянут в предыдущем пункте, как срок эксплуатации. Наиболее распространенными из них являются навесы и киоски.

Прежде чем приступить к обсуждению, что они представляют собой, нужно ответить на вопрос «для чего их различать?».

Главной причиной, по которой стоит различать капитальные и некапитальные строение – это то, что первый вид необходимо обязательно регистрировать, а второй не подлежит регистрации, не облагается налогами, в случае, если он не выступает в роли торговой точки и не требует разрешения на строительство.

Видео: капитальные и некапитальные постройки

При отнесении сооружения к капитальным или временным строениям учитываются все нюансы его возведения. В первую очередь, это строительные технологии.

В случае возникновения конфликта между собственником и другими лицами, права которых нарушены возведением какого-либо объекта, вопросы обсуждаются в судебном порядке.

В процессе должно быть определено, к какому типу строений относятся сооружения. Чтобы определить это, представители арбитражного суда рассматривают следующие признаки:

  • вероятность проведения быстрой разборки объекта при необходимости;
  • наличие или отсутствие связи с земельным участком, то есть уровень заглубления фундамента;
  • оснащение объекта средствами коммуникации, к которым относятся водопровод, канализация и т.д.;
  • наличие документов, которые прилагаются к строению;
  • оценка уровня противопожарной безопасности;
  • благоустройство и др.

До судебных разбирательств не доходит в случае, если у объекта видимые признаки временного строения.

Как уже было сказано выше, самыми распространенными из них являются следующие:

Киоск Это закрытое помещение, которое имеет ограниченную площадь, размер которой предусматривает комфортное размещение одного лица
Навес Это строение без стен, как правило, это полуоткрытое сооружение, которое состоит из опор и крыши

Обычно для возведения временных объектов используются более легкие материалы. К ним относятся разные виды листового железа, пластика и даже дерево.

У многих возникает вопрос «дом на сваях – капитальное строение или нет?». Ответ состоит в том, из чего изготовлены сваи и само здание.

В случае, если используются деревянные столбы и один из вышеперечисленных примеров материалов, то его можно отнести к временным.

Про ипотеку с государственной поддержкой в ВТБ 24, читайте здесь.

Как действует 247-ФЗ о социальных гарантиях сотрудника полиции, смотрите здесь.

Но если при создании конструкции используются тяжелые железобетонные сваи, которые могут выдерживать постройки из кирпича, газобетона и т.д., которые скрепляются при помощи специального раствора и которые невозможно быстро демонтировать, то это капитальное строение.

Читайте также:  Кто выдает судебный приказ

На него, как и на другие, нужны специальные разрешения и соответствующие бумаги.

При возведении нового строения, даже на собственном участке, важно знать, к какому типу они относятся.

Это связано с тем, что согласно законодательству капитальные строения подлежат обязательной регистрации и при этом выступают объектом налогообложения.

Наибольшее количество вопросов вызывают дачные домики и другие аналогичные постройки. Чтобы определить, к какому виду строений отнести возводимое здание, нужно сравнить его по основным признакам капитального строения.

К капитальным строениям в первую очередь относятся здания, которые возведены для длительного использования.

Как правило, минимальный срок их службы предусмотрен 25 лет, а максимальный более 100. Капитальное здание имеет глубокий фундамент. Если это сваи, то они изготовлены по примеру ЖБК.

Для возведения самого строения используются материалы, которые не позволяют осуществить быстрый демонтаж и перемещение готового строения на другую территорию.

Важную роль также играет наличие коммуникаций и другие уровни благоустройства готового помещения.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

    При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

    В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

    Кадастровая оценка

    Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

    Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

    Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

    Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

    1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
    2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
    3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Для чего проводиться?

    Оценка земель имеет свои цели:

    • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
    • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
    • При имущественных спорах;
    • Для сбора документов службой судебных приставов;
    • При приватизации;
    • При страховании;
    • Для оценки инвестирования;
    • Для привлечения пайщиков;
    • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
    • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
    • Для того чтобы оценить ущерб;
    • Для формирования налогообложения.

    Оценка земель

    У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

    • Она никогда не будет являться результатом труда;
    • Ограничена в пространстве;
    • Ее нельзя заменить другими средствами;
    • Имеет постоянное местоположение;
    • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
    • Имеет разные качества на разных территориях;
    • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
    • Обладает свойством плодородия;
    • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

    Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

    Улучшения могут быть:

    • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
    • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

    Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

    Массовая и единичная

    Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

    1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
    2. Единичная.

    Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

    Анализ наибольшей эффективности

    При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

    • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
    • Ситуация на рынке.
    • Разумность финансовых вложений;
    • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
    • Физическая осуществимость проекта;
    • Технологическая обоснованность;
    • Соответствие использования и назначения;
    • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

    Методы и подходы оценки

    При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

    Нормативный метод

    Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

    • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
    • Дарения или оформления наследства;
    • Изъятия государством;
    • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
    • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

    Метод сравнения продаж

    Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

    • Права собственности;
    • Состояние рынка;
    • Условия продажи конкретного объекта;
    • Условия финансирования;
    • Месторасположение объекта;
    • Наличие инженерных коммуникаций;
    • Физические показатели;
    • Зонирование;
    • Наличие инженерные коммуникации;
    • Наличие коммунального обеспечения;
    • Варианты наиболее эффективного использования;
    • Экономические прогнозы.

    Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

    Метод капитализации земельной ренты (доходный)

    Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

    Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

    Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

    Арендная ставка зависит от:

    • Места расположения ЗУ;
    • Формы ЗУ;
    • Размера;
    • Наличия инженерных коммуникаций;
    • Транспортного сообщения;
    • Вида землепользования.

    В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

    Метод распределения

    Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

    Читайте также:  Определение газона по гост

    Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

    Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

    Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

    Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

    Метод выделения

    Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

    1. Определяются сравнительные элементы объектов;
    2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
    3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
    4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
    5. Рассчитывается стоимость улучшений;
    6. Определяется стоимость ЗУ.

    Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

    Метод остатка

    Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

    Метод осуществляется по такому плану:

    1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
    2. Определяется доход от строений;
    3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

    Метод разбивки на участки

    Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

    1. Определяется количество и размеры будущих участков;
    2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
    3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
    4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
    5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

    Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

    • Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
    • Строительство инженерных сетей, дорог;
    • Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
    • Реклама и маркетинг.

    Процесс проведения

    Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

    • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  3. Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
    • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
    • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
    • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
    • Определение метода оценки.
    • Согласование полученных результатов.
    • Составление отчета.
    • Финальный отчет

      Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

      Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

      • Понять его содержание и способ оценки;
      • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
      • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
      • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
      • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
      • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

      При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

      • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
      • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
      • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
      • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
      • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

      Стоимость проведения

      Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

      В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

      Самостоятельная работа

      С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

      К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

      Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

      1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
      2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
      3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
      4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

      Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

      Заключение

      Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

      Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

      Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

      Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

      +7 (499) 938-46-83 (Москва)
      Это быстро и бесплатно !

      Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

      Сегодня вы узнаете:

      1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
      2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
      3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
      4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

      Содержание

      Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

      Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

      Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

      Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

      Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

      • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
      • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
      • Для определения величины госпошлины;
      • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
      • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
      • В случае когда дом выступает в качестве залога;
      • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
      • При наложении ареста на дом;
      • В случае возникновения имущественных споров;
      • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
      • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
      • Когда рассчитываются проектные инвестиции.
      Читайте также:  Говорящая реклама на улице

      В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

      Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

      В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

      Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

      В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

      Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

      Рыночная (реальная) стоимость адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

      Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

      Куда обращаться за профессиональной оценкой

      Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

      Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

      СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

      1. Иметь соответствующую аттестацию.
      2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
      3. Обладать хорошей репутацией.

      Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

      Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

      Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

      1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
      2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
      • Стоимость оценки;
      • Сроки выполнения заказа;
      • Обозначить цель оценки и ее вид.
      1. Составить и подписать договор.
      2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
      • Копию вашего паспорта;
      • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
      • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
      • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
      1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
      2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
      3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
      4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

      Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

      Как оценивают дом для продажи риелторы

      Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

      Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

      Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

      Для этого они используют несколько методов оценки:

      • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
      • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

      На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

      Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

      После чего следуют расчеты:

      Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

      Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

      При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

      1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
      2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
      3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

      Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

      1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
      2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

      (Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

      1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

      Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

      Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

      Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

      Строительный материал: кирпичи +3…5%
      Зданию менее 7 лет +5…10%
      Общая площадь более 80 кв. м +1…3%
      Дом не требует ремонта +15…30%
      Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций +5…10%
      Наличие раздельных комнат +5%
      Современный проект +20…30%
      Наличие всех необходимых удобств +10%

      Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

      Строительный материал: ракушник -5…8%
      Зданию 8-20 лет и больше -5…15%
      Общая площадь меньше 60 кв. м. -1…3%
      Строительство не завершено -60%
      Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники -5…10%
      Наличие смежных комнат -5%
      Здание требует ремонта -10…30%
      Частичное или полное отсутствие удобств -10…20%

      После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

      Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

      Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

      Земельный участок площадью более 3 соток +2…3%
      Участок имеет правильную форму +2%
      Участок шире 12 м +1…4%
      Близкое расположение транспортных развязок +1…5%
      Наличие асфальтного покрытия на дорогах +2%
      Расположение уч-ка в равнинной местности 3-5%
      Природные условия (речка, лес и т. д.) +5%
      Наличие центральной канализации +7…10%

      Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

      Земельный участок площадью менее 3 соток -2…3%
      Участок имеет неправильную форму -2…4%
      Участок уже 12 м. -2…15%
      Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок -5…8%
      Дороги без асфальтового покрытия -3%
      Близкое расположение промышленных объектов -5…10%%
      Участок, расположенный на склоне -5…7%
      Отсутствие отдельного заезда -30%
      Совместный двор -50%
      Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.) -5…15%

      Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

      • Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
      • Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
      • В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
      • Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

      Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

      Теперь остается сложить все составляющие.

      Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

      Заключение

      В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

      Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

      В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.

      Комментировать
      0 просмотров
      Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

      Это интересно
      No Image Советы юриста
      0 комментариев
      No Image Советы юриста
      0 комментариев
      No Image Советы юриста
      0 комментариев
      No Image Советы юриста
      0 комментариев
      Adblock detector