No Image

Оценка жилья перед продажей

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Недвижимость имеет денежное выражение, о котором собственник задумывается при распоряжении квартирой. Определиться с ценой нужно еще до того как выставлять квартиру на продажу. А для этого следует учесть все факторы ценообразования, проведя собственное исследование или обратившись к экспертам. В любом случае, только владелец должен решать, как оценить стоимость квартиры.

Зачем знать рыночную стоимость квартиры

Рыночная цена квартиры — это стоимость объекта на рынке недвижимости, которая необходима не только в случае ее продажи. Денежную ценность жилья определяют:

  • для подготовки к ипотеке;
  • при составлении брачного договора;

Определить рыночную стоимость квартиры можно следующими способами:

  • самостоятельно;
  • у независимого оценщика.

Случаи заказа обязательной экспертизы установлены законом. В частности, при приобретении квартиры в ипотеку без официальной оценки не обойтись.

При заключении обычного договора купли-продажи продавец и покупатель самостоятельно решают, идти ли им к оценщику. Стороны могут и сами установить цену, зная, как правильно оценить квартиру перед продажей.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Прежде чем приниматься за оценку, полезно узнать о факторах, влияющих на конечную цену. Некоторые характеристики субъективны, ведь у каждого человека есть свое видение идеального места жительства. Кто-то хочет любоваться видом на город из окна, а для других предпочтителен хороший обзор детской площадки.

Но все-таки более объективно оценить свою квартиру можно именно по ключевым критериям, среди которых:

Совокупность этих факторов и подскажет, как определить стоимость квартиры при продаже. Например, квартира, находящаяся в центре города вблизи парка, вдали от заводов, будет стоить дороже аналогичного объекта на промышленной окраине.

Важна и юридическая «чистота». Надо помнить, что, если документы у продавца в полном порядке, то и покупатель будет готов заплатить больше.

Метод сравнения цен

Основные факторы понятны, но чтобы применить к своему объекту, рассмотрим, как оценить стоимость квартиры самостоятельно. Это можно сделать путем сравнительного анализа недвижимости с аналогичной, но уже выставленной на рынке.

Сравниваемые объекты должны быть схожими по следующим критериям:

  • тип дома, в котором находятся: период постройки, материалы стен;
  • состояние и характеристики квартиры: метраж, ремонт;
  • место нахождения в городе: расположение в одном районе.

Цены на жилые помещения, выставленные на продажу, можно узнать:

  • из объявлений в газетах и журналах;
  • на рекламных стендах;
  • на специализированных каталог-сайтах (например, на cian.ru или irr.ru в рубрике «Недвижимость»);
  • в агентствах недвижимости.

После того, как удастся найти цену аналогичной квартиры, нужно учесть факторы, существенно понижающие или повышающие ее. К примеру, близость транспортной развязки или станции метро позволяет поднять стоимость объекта на 7-8%, а за каждый дополнительный метр жилья можно просить еще по 0,5%.

Безусловно, рынок недвижимости меняется, что влияет и на факторы ценообразования. Так, покупатели неохотно рассматривают варианты жилья на верхних этажах в хрущевках, поэтому такие объекты всегда на 2-3% дешевле.

В новостройках последний этаж пользуется значительно большей популярностью из-за открывающегося вида.

Живописный пейзаж способен повысить элитный объект в цене на 10%.

В сегменте эконом-класса наличие привлекательного вида не так принципиально, но, например, предприятия, расположенные вблизи дома, не дадут подняться цене квартиры высоко.

Заметим, что для расчета рыночной стоимости можно прибегнуть к онлайн-калькуляторам, однако этот инструмент покажет лишь среднее значение.

Помощь агентства недвижимости

Лучше всех рынок недвижимости знают те, кто на нем торгует. Специалисты агентств недвижимости владеют информацией о том, сколько стоит квартира с определенными параметрами в конкретном районе. Некоторые владельцы квартир порой просят их этими знаниями поделиться, позвонив в агентство и представившись покупателем.

Так можно продемонстрировать свою заинтересованность в услугах риелтора, не заключая договор.

Во многих агентствах первичные консультации не требуют оплаты.

Определить реальную стоимость квартиры специалист сможет только после ее осмотра. Тщательный анализ параметров объекта позволит ему сориентировать клиента в том, какую цену можно назвать покупателю.

Используем рекламные объявления в СМИ

Если владельцу жилья позволяют время и силы, определить стоимость можно опытным путем. Например, рекламные места в СМИ зачастую бесплатны, следовательно, можно без затрат подать в них свое объявление о продаже квартиры с примерной ценой. Дальше остается только анализировать активность звонящих.

Если звонки единичны, стоимость явно завышена. Ее нужно снизить, а потом разместить объявление повторно.

В том случае, когда телефон не стихает ни днем, ни ночью, квадратные метры недооценены. Стоимость предложения можно смело поднимать.

Конечно, квартира по этой схеме может продаваться долго. Но зато продавец будет знать ее оптимальную стоимость для потребителя, исходя из его платежеспособности.

Оценка эксперта

Иногда перечисленных мер недостаточно, так как нужна профессиональная оценка. Ее результат, к примеру, хотят видеть банки при выдаче ипотеки. Разберемся, как узнать оценочную стоимость квартиры у эксперта.

Правила профессиональной оценки устанавливаются ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Независимая оценка — это деятельность оценщика по определению рыночной стоимости объекта. Такой оценщик должен владеть аттестатом, быть членом саморегулируемой организации и иметь страховку ответственности.

Сделать оценку квартиры у специалиста можно на платной основе по договору оценки. Для этого понадобится:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации.
Читайте также:  Надо ли включать поворотник

После заключения договора и проведения осмотра недвижимости эксперт определяет, как рассчитать стоимость квартиры для продажи. Процедура основана на установлении цены в условиях рынка.

Имущество оценивается в сравнении с аналогичными объектами, определяется потенциальный доход от квартиры при продаже или аренде либо затраты на нее.

Через 3-5 дней будет готов результат, отраженный в отчете.

Узнаем кадастровую стоимость квартиры

При определении рыночной цены можно опираться на кадастровую стоимость недвижимости, установленную государством. Способ ее получения зависит от того, нужен ли официальный документ, либо достаточно справочной информации.

Сведения о кадастровой стоимости онлайн и бесплатно доступны на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости online».

В предлагаемой форме указывается кадастровый номер квартиры или адрес. После этого система моментально выдаст нужные данные.

Бесплатно можно ознакомиться и с фондом данных государственной кадастровой оценки . Поиск происходит по кадастровому номеру объекта.

Существует также сервис «Публичная кадастровая карта» , но он удобен лишь для поиска цены земельного участка.

Если же необходим заверенный официальный документ, можно заказать выписку из ЕГРН:

  • онлайн (на сайте Росреестра в сервисе “Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости” или на портале Госуслуги );
  • лично в офисе Росреестра или МФЦ;
  • по почте, отправив письмо в Росреестр.

За определенную плату заявителю выдают бумажную (750 рублей) или электронную выписку (300 рублей).

Типичные ошибки продавцов недвижимости

Собственники недвижимости, не являясь профессиональными продавцами, часто совершают ошибки на пути к сделке. Рассмотрим наиболее распространенные:

  1. Продавцы завышают цену, так как не могут оценить свое жилье объективно. Оно представляется им более привлекательным, чем другие квартиры.
  2. Собственники ставят высокую цену в надежде на то, что рынок вскоре вырастет и тогда можно будет заключить договор купли-продажи на выгодных условиях. Но рынок недвижимости не так подвижен, как кажется. Такая тактика может задержать сделку.
  3. Продавцы устанавливают цену еще выше, чем та, которая установлена на похожие объекты. Однако стоимость, указанная в объявлениях, иногда уже и без того завышена: в нее закладывают и возможность торга, и услуги риелтора.
  4. К денежному выражению квартиры плюсуют бытовую технику и мебель. Но все-таки предметом по договору купли-продажи недвижимости является недвижимый объект. Определение рыночной стоимости квартиры не должно включать в себя сопутствующие товары.

Выводы

Оценка стоимости квартиры важна при продаже или покупке. Она может проводится собственником как самостоятельно, так и с помощью независимого профессионального оценщика. Самостоятельное определение стоимости — процесс увлекательный, но требующий временных затрат. Второй вариант менее хлопотен и более достоверен, но за него придется заплатить.

Как оценить рыночную стоимость квартиры и избежать ошибки при продаже недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Читайте также:  Ст 292 ч 1 ук рф наказание

Способ второй, массово-реалистичный

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Способ третий, самостоятельный

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Способ четвертый, авторитарный

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Читайте также:  Русский язык для таджиков

Правильно оценить недвижимость, прежде чем выставлять ее на реализацию, – задача крайне важная. От корректности ее выполнения зависит срок поиска покупателя и стоимость продажи.

Провести оценку можно тремя способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы.

Нанимаем лицензированного оценщика

В некоторых случаях (получение кредита под залог недвижимости, вступление в права наследства, имущественные споры в суде, заключение договора страхования или брачного контракта) вызова оценщика не избежать. Для предпродажной подготовки такая оценка делается по желанию владельца недвижимости. В интернете в большом количестве представлены предложения оценочных компаний. Цена услуги зависит от нескольких факторов: скорости предоставления услуги, удаленности объекта недвижимости и трудозатрат на его оценку. Понятно, что проще определить стоимость обычной однокомнатной квартиры в многоэтажном доме, чем коттеджа с гаражом и участком, построенного по индивидуальному архитектурному проекту. Для владельцев недвижимости в типовой постройке стоимость заключения профессионала начинается от 3 тыс. руб.

Плюсы

  • Довольно высокая точность оценки

Минусы

  • Денежные затраты
  • Документ, полученный от оценщика, имеет юридическую силу только для банков и нотариусов. На покупателей он не производит впечатления. Если рынок находится в стагнации или если в локации, где расположен объект недвижимости, ощущается переизбыток предложения, то клиенты будут выторговывать скидку. Вполне вероятно, квартиру или дом не удастся продать по цене, определенной специалистом

Обращаемся к риэлтору

Профессионалы данной категории ориентируются на рыночные реалии: они имеют точное представление о состоянии спроса и предложения, уровне конкуренции продавцов в каждом районе города, а также – о настоящей, а не рекламной цене, по которой совершаются сделки. Стоимость, названная риэлтором, окажется намного ближе к рыночной, чем указанная в заключении оценщика. Но при одном условии – специалист выехал на объект и детально его осмотрел.

Телефонные консультации, а также многочисленные сервисы онлайн-оценки выдадут среднюю по больнице температуру. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точную «диагностику» объекта на предмет стоимости, для чего требуется представить электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответить на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2,0 тыс. руб.

Опытный риэлтор предпочтет очную консультацию. Определяя сумму, за которую можно продать квартиру или дом, он ориентируется не только на обстановку на рынке, но учитывает множество факторов, которые невозможно предусмотреть в компьютерной программе экспресс-оценки. Это состояние дома, подъезда, двора, близкое соседство с нежелательными (кафе, ночной клуб, шумная автотрасса) или, напротив, привлекательными и полезными (детский сад, спорткомплекс, парк) объектами, транспортное сообщение в квартале и наличие магазинов. С учетом всех нюансов стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном микрорайоне, может различаться на несколько сотен тысяч рублей.

Кроме того, опытный продавец может подсказать собственнику оптимальную тактику. Как правило, на спокойном рынке объект выставляется на продажу по цене на 10-15% выше рыночной. Если покупатели не пошли косяком, то через пару недель цену надо немного снизить.

Плюсы

  • Оценка близка к реальной цене продажи

Минусы

  • Риск нарваться на некомпетентного специалиста
  • Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
  • В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг

Сам себе оценщик

Можно определить прайс самостоятельно. Для этого достаточно элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале BN.ru. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Действовать надлежит следующим образом. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу.

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный перечень из нескольких квартир, в котором стоимость самой дорогой и самой дешевой может отличаться на полмиллиона рублей.

Проводим разделительную линию точно в середине ценовой шкалы и смотрим на объекты чуть ниже нее. Примерно за такую сумму реально продать объект в обозримый срок.

Почему реальная цена расположена ближе к низу списка? Потому что в рекламный прайс изначально закладывается люфт для торга. Эксперты называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%.

Если есть желание максимально точно определить цену продажи недвижимости, следует в течение нескольких недель отслеживать предложения аналогичных объектов и звонить по указанным телефонам. Такая тактика даст возможность отсортировать настоящие объявления от пустышек и получить представление о том, насколько уместен торг.

Плюсы

  • Отсутствие денежных затрат
  • Независимость от некомпетентных или недобросовестных специалистов

Минусы

  • Большие временные затраты
  • Опасность неадекватного результата

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector