No Image

Перевод из жилого в жилое

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Время чтения: 4 минут

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта. Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения. Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
  • если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
  • если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод квартиры в состав нежилых объектов будет невозможен.

В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ. Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

  • развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
  • бани и сауны;
  • общественные туалеты;
  • торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти еще до начала процедуры по переводу.

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены статьей 23 ЖК РФ:

  • заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
  • паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
  • правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
  • технический план помещения;

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве. Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

  • уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
  • лист регистрации собственников;
  • решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
  • реестр собственников;
  • доверенности, если собственники действовали и голосовали через представителей.

Также на сайте Мэра Москвы указан состав документов, которые будут получены по каналам межведомственных запросов – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП на заявителя; справка органа технического учета по форме № 5; поэтажный план МКД; документы на земельный участок под домом. Их может представить и сам заявитель, если такие документы у него имеются в наличии.

Комментарий специалиста. Так как собственник МКД должны принять решение об изменении целевого назначения помещения, им необходимо представить проект перепланировки или переустройства. Фактическое выполнение работ на этом этапе не проводится до момента окончательного согласования. Если по итогам перевода проводились строительные работы с отклонением от проекта, собственника могут привлечь к ответственности с восстановлением исходного состояния стен и конструкций.

Инстанции, департаменты

Статья 23 ЖК РФ определяет, что итоговое решение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, будет принимать местный орган власти. На практике, документы рассматривают учреждения или департаменты, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом. В столице таким органом является Департамент городского имущества Москвы, а на его интернет-странице представлена информация о порядке согласования (адрес: https://www.mos.ru/dgi/function/gosudarstvennye-uslugi/perevod-zhilogo-nezhilogo-pomeshcheniia-v-nezhiloe-zhiloe-pomeshchenie/ ).

Помимо этого, собственнику в Москве предстоит иметь дело со следующими инстанциями и ведомствами:

  • экспертная организация, которая будет оформлять проект перепланировки и переустройства;
  • Мосжилэкспертиза – утверждает указанный проект и оформляет акт выполненных работ;
  • служба Росреестра – осуществляет кадастровый учет по итогам перепланировки и переустройства.

В других регионах и населенных пунктах перечень инстанций может быть иным.

Согласие жильцов

Согласование перевода с правообладателями квартир МКД является обязательным условием, если требуется изменить характеристики помещения и обеспечить самостоятельный доступ к объекту. Дело в том, что любые изменения общего имущества дома или придомовой территории (к ним относятся перепланировка и переустройство) возможны лишь при одобрении собранием собственников (за принятие решения должны проголосовать не менее 2/3 правообладателей). Такое согласие выражается в виде протокола общего собрания – оно проводиться по заявлению заинтересованного лица в очной или заочной форме.

Пошаговая инструкция для самостоятельного перевода из жилого в нежилое

Исходя из рассмотренных правил, пошаговая инструкция для самостоятельного согласования будет выглядеть следующим образом:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • нужно оформить право собственности на квартиру, если это не было сделано ранее;
  • собственник должен обратиться в экспертную организацию для подготовки проекта перепланировки или переустройства, если это требуется для перевода;
  • инициируется проведения общего собрания жильцов – для этого направляются уведомления с проектом повестки дня;
  • если очное собрание не состоялось (например, присутствовало менее половины собственников), проводиться голосование в заочной форме с составлением опросных листов;
  • формируется протокол общего собрания, а также обязательный комплект приложений;
  • заполняется заявление в Департамент городского имущества;
  • по итогам проверки и рассмотрения документов, выносится распорядительный акт об изменении статуса помещения.

Комментарий специалиста. После завершения процедуры перевода жилого помещения в нежилое, будут выполняться строительные работы по проекту перепланировки или переустройства. Требования к составу проектной документации в столице утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

Перевод нежилого помещения в жилое

Закон допускает и обратную процедуру, когда нежилое помещение приобретает статус жилья. Общие правила согласования будут идентичны процедуре, рассмотренной выше, однако к вновь образуемому жилому помещению предъявляется значительно больше требований и ограничений.

Требования и нормативные акты

Статья 22 ЖК РФ запрещает перевод нежилого помещения в жилое, если не соблюдаются следующие требования:

  • при наличии обременения права собственности в пользу третьих лиц (например, залог, аренда и т.д.);
  • если объект не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, а также отсутствует возможность обеспечить соблюдение указанных требований.

Состав требований к жилым помещениям регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В него входят санитарно-гигиенические нормативы, правила размещения инженерных коммуникаций, требования к режиму температуры и влаги в помещении, и т.д. Для подтверждения всех условий и требований, в местный орган власти будут представляться заключения уполномоченных организаций.

Комментарий специалиста. Заключение о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилью, будет выдавать на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На основании этого же нормативного акта будут выдавать свои экспертные заключения служба Роспотребнадзора, проектные организации и т.д. Общий перечень заключений будет зависеть от характеристик и степени благоустройства дома, в котором расположено помещение.

Необходимые документы

Помимо перечисленного выше комплекта документов, при переводе нежилого помещения в жилое, дополнительно представляются:

  • заключение организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации;
  • заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы, проводимое службой Роспотребнадзора;
  • заключение организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы о нахождении помещения в доме, расположенном в жилой зоне, в соответствии с функциональным зонированием территории.

Итоговым документом, разрешающим перевод нежило помещения в жилое, будет являться постановление главы муниципального органа власти.

Комментарий специалиста. Поскольку к переводу нежилого помещения в жилое предъявляется значительно больше требований, все нормативы и правила должны быть учтены в проектной документации. Ввиду огромного количества санитарно-эпидемиологических и инженерных нормативов, предусмотренных для жилья, перевод нежилого помещения практически не реализуем.

Инстанции и согласования

Согласование процедуры перевода нежилого помещения в жилое будет проходить через аналогичные структуры. Исключение составляют только перечисленные выше экспертные организации, в чьи полномочия входит проверка требований, установленных законом для жилых помещений. В столице комплект документов для согласования подается в Департамент городского имущества Москвы. При согласовании потребуется получить документы и в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы, однако они могут быть запрошены в порядке ведомственного запроса.

Читайте также:  Детский сад оплата за месяц

Стоимость и сроки перевода

Процедура перевода нежилого помещения в жилое, и обратно, является крайне затратной. В состав расходов входит:

  • стоимость услуг по изготовлению проекта перепланировки и переустройства;
  • затраты на изготовление технического плана;
  • расходы на выполнение строительных работ, в том числе для соблюдения дополнительных условий, согласованных с собственниками МКД.

Общая стоимость перевода может быть определена только исходя из обстоятельств конкретного дела.

Сроки перевода регламентированы ЖК РФ и муниципальными нормативными актами. Если заявителем представлен полный комплект документов, их рассмотрение не может продолжаться дольше 48 дней. По истечении указанного срока выдается постановление о переводе, либо выносится аргументированный отказ.

Сложности перевода помещений

Самостоятельное оформление всех документов и прохождение инстанций очень затратно по времени, а соблюсти все нюансы и формальности сложно даже опытному предпринимателю. Даже обращение в специализированные организации, занимающиеся подготовкой документов для согласования, не дает гарантию положительного результата.

Согласование перепланировки

Без согласования проекта перепланировки получить разрешение на перевод будет невозможно. Вот какие проблемы и сложности могут возникать на этом этапе:

  • проведение работ без предварительного согласования и попытка узаконить «задним числом» гарантированно повлекут отказ на стадии собрания собственников МКД и привлечение к ответственности со стороны ГЖИ ;
  • составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм затянет сроки согласования, так как потребуется повторное изготовление проектной документации;
  • проведение перепланировки без согласия всех собственников недопустимо и также повлечет отказ;
  • отступление от требований и рекомендаций проекта повлечет штрафные санкции и обязанность восстановить исходное состояние объекта.

Наличие или отсутствие сложностей при согласовании перепланировки зависит от профессионализма и квалификации экспертов, которым вы доверите изготовление проектной документации. Сложность согласования вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере. По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях.

Совет специалиста. При обращении к эксперту для подготовки проекта будет проверен состав запланированных работ. Дело в том, что содержание проекта перепланировки будет зависеть от характеристик здания, жилых помещений и придомовой территории. Для этого эксперт запросит техническую документацию на дом и общее имущество МКД.

Отказы

Практически на каждой стадии указанной процедуры можно столкнуться с приостановкой или отказом в согласовании. Вот какие причины могут вызвать отказ:

  • отсутствие согласия собственников переводимого помещения и квартир в МКД (принудительно заставить других собственников принять решение о переводе невозможно, придется договариваться);
  • неполнота документов – устраняется представлением недостающих документов;
  • ошибки в содержании документов – чтобы устранить недостатки протокола общего собрания жильцов, потребуется проводить новое заседание; ошибки в проектной документации вынуждают заново обращаться к эксперту;
  • если отказ вынесен по причине невозможности выполнить требования закона к переводимому помещению, обойти его также почти невозможно.

Даже если вы решили самостоятельно проходить все стадии согласования, в наиболее сложных ситуациях воспользуйтесь помощью профессиональных специалистов в указанной сфере. Это сэкономит вам деньги, время и нервы.

Процедура перевода через суд

Оспаривание отказа через суд целесообразно лишь в редких случаях. Например, добиться принудительного согласия собственников МКД на перевод практически невозможно. Вот в каких случаях обращение в суд будет эффективным вариантом:

  • если местный орган власти вынес отказ в нарушение административного регламента (например, требует документы, не указанные в нормативных актах);
  • если при наличии согласия собственников и соблюдения требований законодательства вынесен отказ в согласовании;
  • если после перевода помещения необоснованно выносится отказ в подписании акта приемочной комиссии, что препятствует кадастровому учету объекта.

Рассмотрение дел указанной категории осуществляется в судах общей юрисдикции (районные или городские суды).

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.

В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.

Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).

В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме

Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).

Жилые помещения

В многоквартирном доме жилыми территориями являются квартиры – изолированные помещения, имеющие отдельный выход наружу и/или к местам коллективного пользования (ЖК ст.16). Квартиры являются недвижимым имуществом, находятся в собственности владельцев или муниципальных/государственных структур.

Любое жилое помещение в составе многоквартирного дома (квартира) уготовано для постоянного или относительно постоянного (временного) изолированного проживания людей.

Поэтому оно должно удовлетворять ряду требований:

  • санитарно-техническим;
  • пожарным;
  • экологическим;
  • гигиеническим;
  • градостроительным.

В составе каждой квартиры имеется чисто жилая часть (комнаты) и вспомогательно-бытовая, которая включает в себя санитарный блок, кухню, кладовки, подсобки, коридоры и пр.

Не возбраняется использование жилого помещения для профессиональных, узко-коммерческих и индивидуально-предпринимательских целей (ЖК ст.17), если подобная деятельность не нарушит соответствие квартиры требованиям и параметрам жилого фрагмента многоквартирной конструкции и не приведёт к ущемлению прав и свобод жильцов.

Нежилые помещения

Нежилые помещения многоквартирного дома не идентифицируются как МОП: они имеют собственника и по внешним описательным признакам сходны с жилыми секторами, но в отличие от квартир не приспособлены для человеческого проживания по причине несоответствия характеристикам жилого помещения.

Жилые и нежилые сектора многоквартирного дома находятся в частной (муниципальной) собственности, а МОП – в долевой собственности владельцев жилых и нежилых фрагментов дома (ГК ст.290).

Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:

  • конструктивно является частью дома;
  • находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
  • связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
  • внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
  • автономное сообщение с улицей;
  • не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.

Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).

Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.

Условия для перевода из нежилого фонда в жилой

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).

Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:

  1. Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
  2. Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.

Требования к помещению, годному для проживания человека:

  • размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
  • имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
  • отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
  • отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
  • подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
  • отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).

Последовательность действий

Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.

Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.

Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).

Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.

Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).

Приступать к работам с изменением характеристик потенциального жилья и его коммуникаций на этом этапе нецелесообразно – до тех пор, пока не будет получено заключение о возможности/невозможности осуществления предполагаемых нововведений.

Если перепланировка затронет в той или иной степени коллективную собственность, то потребуется одобрение общего собрания собственников квартир.

Этап 2. Подача документов в Департамент городского имущества или МФЦ.

Личное обращение в Департамент (МФЦ) потребует представление документов на бумажных носителях. Обращение возможно через https://www.gosuslugi.ru/ ЖК ст.23, для Москвы https://pgu.mos.ru/ru/ ПП Москвы №692-ПП. Сайты госуслуг потребуют регистрации с помощью СНИЛС. Все действия будут детально описаны в инструкции на сайте, которая откроется пользователю после успешной регистрации и входа в ЛК.

Допустимо обращение в Департамент с использованием почтовой доставки (заказное отправление с уведомлением). В этом случае общее время, затраченное на процедуру переоформления категории помещения, будет серьёзно увеличено, что связано с медленной работой Почты России.

По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется:

  • об изменении категории жилья;
  • о возможности изменения после проведения каких-то работ;
  • об отказе в переводе.

Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.

Читайте также:  С какого года стали ставить

Этап 3. Проведение работ по реконструкции, что подтверждаются официальным Актом приёмки (ЖК ст.23 пп.8, 9). На основании Акта потом составляется технический план, оформляется кадастровый паспорт помещения и вносятся изменения в кадастровую запись (ФЗ №221 о госкадастре 2007/24/07 редакция 2016/03/07 стт.16, 22, 23, 29, 41).

Этап 4. Регистрация права собственности в госреестре. Оформление прав собственника жилого помещения обычно занимает 10 дней. В Москве это можно сделать только через МФЦ (или сайт госуслуг). В других регионах страны можно обратиться напрямую в Росреестр, что существенно сокращает сроки получения правоподтверждающего свидетельства.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Документы, которые необходимо предоставить

Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
  • проект реконструкции;
  • протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.

Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.

Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • подтверждение оплаты пошлины.

Стоимость переоформления

Пошлина за перевод помещения из нежилой категории в жилую не предусмотрена, государственная услуга по переводу бесплатна.

Оплата пошлины должна предварять подачу документов.

Итак, перевод нежилого помещения в жилую категорию потребует сил, времени и денежных вложений (приведение его в соответствие с требованиями Закона).

Если собственник жилья компетентен и знает, что и как он намерен изменить, то его работы увенчаются успехом. Если же мысли весьма эфемерны, а идеи существуют лишь в теории, то процедура будет тяжёлой, отнимет много времени, а то и вовсе обернётся провалом.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня 2019 года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

Для одобрения такого действия необходимо письменное согласие всех собственников-соседей и протокол общего собрания, для которого установлен особый порядок подсчета голосов. Эти нововведения касаются не только коммерсантов и владельцев недвижимости, но и хозяев квартир в многоквартирном доме. Даже если человек живет на последнем этаже, а коммерческое помещение открывают на первом, он может повлиять на перевод.

Для того чтобы изменить назначение помещения, с 9 июня необходимо выполнить ряд требований:

  • приложить протокол собрания собственников и согласие соседей;
  • для успешного кворума необходимо присутствие не менее 55% собственников;
  • письменное согласие непосредственных соседей (сбоку, сверху) на перевод;
  • исключение прохода в нежилое помещение через места общего пользования многоквартирного дома (площадки, тамбуры).

Зачем менять назначение помещения

Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.

Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.

Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.

Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.

Причем тут соседи

Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась придомовая территория – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир. И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

Новые правила кворума

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.

Еще раз о подсчете большинства голосов

Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.

Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.

Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.

Как оформить согласие соседей

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
  • полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
  • паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
  • реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Свой отдельный вход обязателен

У коммерческой площади должен быть отдельный вход, который не имеет общих коридоров и тамбуров с жилыми площадками. Если раньше этот нюанс тоже требовался, но чисто формально, так как не был прописан в законе, то в новой редакции ему выделен отдельный пункт.

Также с 9 июня необходимо не просто иметь отдельное крыльцо, но и полностью исключить проход из помещения в жилые места. То есть, если под коммерческую недвижимость переоборудуют квартиру на 1 этаже жилого дома, то прежнюю входную дверь нужно демонтировать и заложить дверной проход, например, кирпичом.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Читайте также:  Заполнить отчет фсс онлайн

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Какие правила действовали раньше

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
  • наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
  • возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

  1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
  2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
  3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
  5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
  6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Узнайте порядок оформления договора мены квартиры и чем он отличается от договора обмена.

О том, как купить квартиру в ипотеку, вы можете прочесть в этом материале.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

  • представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
  • представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
  • несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
  • наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector