No Image

Покупка квартиры по векселю

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Что делать если застройщик предлагает купить у него вексель на квартиру? При этой серой схеме долевого строительства лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры, получая в замен от застройщика вексель на квартиру. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, и на руках у дольщика из документов остаётся только вексель на квартиру в строящемся доме.

Одновременно с покупкой векселя на квартиру может заключаться предварительный договор на покупку квартиры, но может и не заключаться — зависит от застройщика. Для дольщика лучше, чтобы предварительный договор на покупку квартиры был.

По окончании строительства дольщик предъявляет вексель на квартиру к погашению застройщику и одновременно заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя на квартиру застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены по договору купли-продажи квартиры прекращаются зачётом.

Риски приобретения векселя на квартиру

Что касается векселя на квартиру, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. А это значит, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе на квартиру в строящемся доме, и будет считаться исполнившим свое обязательство. Но покупателю-то нужны не деньги, а квартира, особенно если к моменту погашения векселя на квартиру цены на недвижимость вырастут.

Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем на квартиру, по которому приобрести недвижимость или взыскать деньги с застройщика юридически невозможно. Другое дело, что практика в данных случаях нередко защищает дольщика и квалифицирует правоотношения надлежащим образом.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Указанный Закон усиливает ответственность застройщиков, заставляет строительные компании использовать собственные ресурсы при строительстве, вводит систему штрафов за несвоевременно сданный объект. Строительные компании, теперь значительно ограниченные в возможностях, были вынуждены искать схемы обхода этого закона для привлечения средств на этапе строительства объекта. Многие компании перешли на вексельную схему оплаты недвижимости.

Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.

Такая схема казалась одной из приемлемых финансовых операций благодаря легкой доказуемости сделки, отсутствии денежных фальсификаций, снижении налогообложения. Об этом широко писали в СМИ, разъясняя суть работы по векселям. Тогда же появились первые предостережения о том, что подобные сделки несут значительные доли риска для потребителя.

Кризис усугубил шаткость подобных сделок. Сейчас за юридической помощью стали обращаться все большее количество дольщиков, приобретавшие квартиры по вексельной схеме. Суть проблемы заключается в том, что застройщик предлагает заключить 2 договора: предварительный и основной. В предварительном договоре резервируется возможность покупки квартиры, условия получения квартиры, технические характеристики, цена, дата заключения основного договора. Но не упоминается финансовое отношение клиента к возводимому зданию. Затем устно предлагается купить вексель в счет покупки квартиры, юридически не оформляя соответствие покупки векселя и квартиры. В правовом отношении это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по российскому законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику практически невозможно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № 214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.

Читайте также:  Нужен ли шенген в хорватию

Совсем недавно наша компания оказывала помощь одной из клиенток в подобном деле.

29 августа 2006 г. между ЗАО «ПСФ „Крост“ (Застройщик) и ГДВ (Инвестор) был заключен Предварительный договор, предметом которого являлась обязанность сторон заключить основной договор. В результате исполнения основного договора Инвестор приобретает право требования на выделение в собственность двухкомнатной квартиры по строительному адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл.43, 9 корп., проектная площадь 67.6 м²

Основной договор должен был быть заключён не позднее 3 квартала 2008 года. Сумма договора составляла 282 568 долларов США. В счёт обеспечения исполнения обязательств по заключению основного Договора, ГДВ начала выплачивать Застройщику денежные средства в соответствии с графиком, указанным в договоре. ГДВ в общем объеме оплатила денежную сумму в размере 5 480 000 рублей.

16 апреля 2007 года между ГДВ и Застройщиком было подписано соглашение о расторжении предварительного договора.

ООО „ПСФ „Крост“ указывает, что договорённость о расторжении Предварительного договора была достигнута на основании заявления ГДВ и с согласия Застройщика, однако ГДВ никаких заявлений не писала и не направляла Застройщику, напротив, последний был инициатором подписания данного документа.

Кроме того, в данном соглашении указывается на то, что денежные средства в размере 5 480 000 (Пять миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей подлежат возврату в течение 3-х банковских дней со дня подписания указанного соглашения. Застройщик ГДВ ничего не перечислил.

16 апреля 2007 года был подписан Предварительный договор купли-продажи квартиры между ООО „ПСФ Крост“ (Продавец) и ГДВ (Покупатель).

Предметом настоящего договора является обязанность сторон заключить в согласованный срок Основной договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 43, корп. 9, проектная площадь 67,6 м² Срок исполнения обязательства Застройщик указывает, как не позднее 60 дней (шестидесяти) дней с момента оформления права собственности на квартиру.

Сумма договора составляет 7 457 200 (Семь миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч двести) рублей.

16 апреля 2007 между ГДВ и Застройщиком был заключен договор купли-продажи Векселя, номиналом 7 457 200 (Семь миллионов четыреста пятьдесят семь тысяч двести) рублей. Застройщик объяснял ГДВ, вводя её в заблуждение и предоставляя заведомо ложную информацию, что данный договор является обязательным условием для получения ипотечного кредита. Однако ипотекой является залог недвижимого имущества и не известно по каким причинам, Застройщик говорил ГДВ о заключении ипотеки.

Читайте также:  Лицензия на высотные работы

ГДВ не знала о том, какие необходимо произвести юридически значимые действия, полагалась на добросовестность Застройщика, так как преследовала лишь цель приобретения квартиры для личных целей, вследствие чего, и подписала указанные документы. Застройщик, зная о незаконности указанных действий, злонамеренно шёл неправомерным путём, вводя ГДВ в заблуждение.

18 апреля 2007 года между Акционерным Коммерческим Банком „Московский Банк Реконструкции и Развития“ (ОАО) и ГДВ (заёмщик) был заключен Кредитный Договор, предметом которого являлось предоставление 100 000 (Сто тысяч) долларов США, на условиях, установленных указанным договором. Данный кредит предоставлялся для приобретения простого беспроцентного векселя (вексельная сумма составляет 7 457 200 р.).

23 апреля 2007 года между Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития“ (залогодержатель) и ГДВ (залогодатель) был заключен договор залога векселя. Предметом указанного договора являлось предоставление залогодателем залогодержателю векселя для обеспечения обязательств залогодателя по кредитному договору.

Таким образом, приобретя вексель стоимостью почти 7,5 миллионов рублей под устное обязательство обменять его в будущем на квартиру, наша клиентка фактически приобрела ценную бумагу. Потребовать квартиру она не может: по законодательству РФ вексель обеспечивается только денежными взаимоотношениями. При досрочном расторжении договора с ООО «ПСФ „Крост“ в связи с возвратом векселя с ГДВ было удержано примерно 2 млн. рублей, хотя при заключении договора о покупке векселя ей никто не объяснил, что при досрочном погашении векселя налагаются значительные суммы штрафа.

Указанный и подобные случаи выявляют несовершенство правового законодательства в строительной сфере, когда принятие законов, направленных за защиту интересов дольщиков, без учета интересов всех заинтересованных сторон, в том числе и застройщиков, в реальности оборачиваются трудностями как для покупателей квартир, так и для застройщиков.

При покупке квартиры, особенно на стадии строительства, лучше обращаться в крупные компании, не замеченные в махинациях, при этом необходимо проверять документацию на строящиеся объекты и работать только с теми компаниями, которые полностью перешли на форму работы по Федеральному закону № 214-ФЗ.

"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 4

После вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. " были выдвинуты более жесткие требования к пакету документов у застройщиков. Поэтому стали появляться схемы договоров, в которых физическое лицо, вкладывающее денежные средства в покупку жилья на этапе строительства, формально не является соинвестором.

Примечание. О том какие изменения в Закон "Об участии в долевом строительстве. " вступают в действие с 1 января 2007 г., читайте на с. 79.

Как документально оформить покупку векселя

Среди распространенных механизмов инвестирования денежных средств дольщиков выделяется вексельная схема – клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора:

  • предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора;
  • а также договор купли-продажи векселя.

Бухгалтерский учет операций по купле-продаже векселя

Вексель является разновидностью долгового обязательства, которое дает его держателю право требовать уплаты обозначенной в нем суммы по истечении срока, на который выписан данный вексель. То есть вексель удостоверяет право векселедержателя на денежную сумму, обозначенную в данном финансовом инструменте. А для векселедателя указанная в векселе сумма по сути является полученным займом.

Читайте также:  Оплатить налог через телефон

В бухучете организации-векселедателя сумма полученного займа отражается по кредиту счета 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" или счета 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам".

Пример 1. ЗАО "Стройком" является заказчиком строительства жилого дома. По договору купли-продажи гражданин Мурашко Ю.П. приобрел простой беспроцентный вексель ЗАО "Стройком" за 3 460 000 руб. Деньги за него он перечислил на расчетный счет заказчика со своей пластиковой карты.

В бухгалтерском учете ЗАО "Стройком" будут сделаны следующие проводки (предположим, что строительство жилого дома будет идти меньше года):

Дебет 76 Кредит 66

  • 3 460 000 руб. – оформлен акт приема-передачи векселя;

Дебет 51 Кредит 76

  • 3 460 000 руб. – поступили денежные средства на расчетный счет заказчика.

Следует отметить, что данная операция не несет налоговых последствий для заказчика.

Примечание. Законодательное регулирование операций с векселями

Если заемщик выдает простой вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы, отношения сторон по такому векселю регулируются Федеральным законом от 11 марта 1997 г. N 48-ФЗ "О переводном и простом векселе". Это указано в ст. 815 Гражданского кодекса РФ.

Иначе говоря, с момента выдачи заемщиком векселя правила гл. 42 "Заем и кредит" Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения по договору займа, могут применяться к отношениям сторон в части, не противоречащей Федеральному закону N 48-ФЗ.

Передача квартиры

После того как строительство завершено, наступает момент, когда заключается договор купли-продажи квартиры. В это же время покупатель квартиры предъявляет к погашению вексель заказчика. К покупателю переходит право собственности на квартиру, а расчеты завершаются подписанием соглашения о погашении взаимных требований путем зачета.

Отметим, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается налогом на добавленную стоимость. Об этом сказано в пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Пример 2. Продолжим предыдущий пример.

Итак, в бухгалтерском учете ЗАО "Стройком" должны быть сделаны следующие записи (предположим, что затраты по строительству квартиры, переданной Мурашко, равны 3 114 000 руб.):

Дебет 66 Кредит 76

  • 3 460 000 руб. – принят к погашению простой вексель;

Кредит 90 субсчет "Выручка"

  • 3 460 000 руб. – подписан акт передачи квартиры Мурашко;

Дебет 90 субсчет "Себестоимость продаж"

  • 3 114 000 руб. – списана себестоимость квартиры.

Если квартиры предназначены для продажи, то заказчик может учитывать их на счете 43 "Готовая продукция" (Письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. N 07-05-03/02).

Примечание. Можно получить вычет по НДФЛ?

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель квартиры может получить по налогу на доходы физических лиц имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им на покупку недвижимости и на погашение процентов по целевым займам и кредитам, полученным на приобретение этой квартиры.

Если покупатель квартиры сначала покупает вексель, а затем обменивает его на квартиру, то расходы по векселю также можно признать расходами на покупку квартиры. Такая же точка зрения изложена в Письме Минфина России от 28 марта 2005 г. N 03-05-01-07/6.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector