No Image

Покупка квартиры у банкрота

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Купил у будущего банкрота – потерял квартиру

Некоторые граждане, взвалив на себя бремя ипотеки, через какое-то время начинают осознавать, что погорячились, и стараются от непосильной ноши избавиться. И, как правило, такие квартиры сбывают со скидкой около 15% от их рыночной стоимости. На первый взгляд, для покупателя, охотящегося за дисконтом, это довольно выгодное приобретение – но в то же время и довольно рискованное.

Продавец, который уже накопил кучу долгов и финансовое самочувствие которого оставляет желать лучшего, согласно российскому законодательству о банкротстве физлиц может быть признан банкротом со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, может быть опротестована сделка и по продаже квартиры.

Число банкротств физлиц поступательно растет. В 2018 году арбитражные суды РФ рассмотрели 35 тыс. банкротных дел. Банкротами стали 32,4 тыс. рядовых граждан и 2,6 тыс. индивидуальных предпринимателей. Пока мы еще живем в ситуации, когда вероятность встретить банкрота вживую достаточно низка. Но, предупреждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская, одно дело – правда, не по квартире, а по земельному участку – в нашем городе уже слушалось. И это лишь первая ласточка.

Закон о банкротстве суров и к гражданам, приобретающим квартиру у потенциального банкрота. Даже если дефолт произойдет через два-три года, все равно можно лишиться приобретенного жилья.

Если арбитражный управляющий в рамках банкротного дела обратится с требованием о признании сделки недействительной, покупателя обязательно привлекут в качестве заинтересованного лица. А суд может согласиться с управляющим и признать сделку недействительной, тогда квартиру заберут, и требуй потом деньги с продавца до скончания веков.

Конечно, далеко не все судебные разбирательства должны заканчиваться для покупателя плачевно. Но суд станет подозрительно сверять, по какой цене проводилась сделка, какой временной разрыв между продажей и банкротством, не является ли покупатель дальним родственником или добрым знакомым, не мог ли покупатель знать о грядущем банкротстве… Удовольствия мало.

В общем, попавшему в неприятную ситуацию покупателю специалисты советуют обращаться только к профильному юристу. При этом среди адвокатов это величайшая редкость. Целесообразнее искать среди помощников управляющего или арбитражных управляющих, не имеющих препятствий для того, чтобы выступить представителем по делу по доверенности, – то есть не аффилированных и не работавших по данному делу.

Банкроты держат оборону

В заманчивую для потенциальных покупателей цель квартира должника превращается уже после официального банкротства. Но заманчива она лишь на первый взгляд.

Напомним, после судебного решения суд выдает исполнительный документ: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то».

Если должник не находит деньги, имущество арестовывают. Реализацией арестованного имущества занимается уже не служба судебных приставов, а Росимущество. Впрочем, залоговые квартиры могут продаваться и на других, преимущественно электронных площадках.

Итак, заложенная квартира передается на торги, на которых с первого раза обычно распродается треть объектов. Если квартира не продается на первых торгах, цена снижается на 15% и объект выставляется повторно. А в некоторых случаях торги проводятся еще неоднократно.

Если же вообще не нашлось покупателей, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости на 25% ниже первоначальной.

В большинстве случаев речь идет об ипотечных квартирах, и взыскателем выступает банк. Соответственно, на сайте почти каждого ипотечного банка размещен список из 10-50 квартир, продаваемых с баланса. Параллельно вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования. Естественно, тоже с определенной скидкой от рыночной цены.

Казалось бы, объекты, оцененные на 25% ниже рыночной цены, представляют лакомый кусочек для инвестора. Более того, продающий такую квартиру банк частенько готов идти на лишние уступки. Например, возможна дополнительная скидка по ипотечной ставке и бесплатное обслуживание денежных расчетов по сделке.

Но в то же время нужно быть готовым, что семья банкрота продолжает пользоваться квартирой и выселить их можно только с безжалостным применением силы. А далее выяснится, что эта семья не платила по счетам ЖКХ полтора года, и придется судиться, чтобы коммунальщики перестали требовать этот долг с нового правообладателя.

В общем, все возможные риски последующих проблем при такой сделке в силу несовершенства законодательства в преимущественной степени ложатся на покупателя, а не на продавца или банк.

К торгам будь готов

Тем не менее есть отдельные частные инвесторы и даже юрлица, отслеживающие торги и в общей массе неликвида отлавливающие «бриллианты». Однако новичку нужно понимать, что выгодные варианты попадаются не на каждых торгах, а конкуренция – жесткая.

Для участия в электронных торгах покупателю потребуется электронная подпись. Шаг торгов колеблется в диапазоне 0,5 до 5,0% начальной стоимости объекта. И независимо от того, на онлайн- или офлайн-площадке они проходят, придется вносить задаток – до 20% от стартовой цены объекта. Если лот уйдет другому покупателю, задаток вернут в течение пяти дней. Но если претендент выиграет аукцион, а лот не выкупит, задаток пропадет.

И напоследок: специалисты советуют заранее обходить выставленные на продажу квартиры дозором и не покупать товар «вслепую», какой бы низкой ни казалась цена. А одним из главных рисков называют возможные ошибки в документации по продаваемой квартире. И. наконец, не забывайте про налоги.

Ипотека-2019: к чему стоит подготовиться будущему заемщику

Закон о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ) вступил в силу только 1 октября, при этом в Красноярском крае уже сегодня насчитывается десять человек, официально признанных банкротами, и еще более ста исков рассматриваются в арбитражном суде. Для покупателей вторичной недвижимости это означает, что и без того достаточно обширный перечень рисков при сделке пополнился еще одним: риском приобрести квартиру потенциального банкрота.

Читайте также:  Мвд проверить готовность рвп

Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек в течение следующих трех лет будет признан банкротом и при этом существуют обстоятельства, которые позволяют сделку оспорить, квартиру постараются вернуть.

Назначенный судом финансовый управляющий, задачей которого является увеличение конкурсной массы, сделает все, чтобы признать сделку недействительной и затем с помощью средств, вырученных от продажи квартиры на торгах, рассчитаться с кредиторами. Полностью исключить возникновение подобной ситуации можно, только если иметь абсолютную уверенность, что продавец в ближайшее время признан банкротом не будет. Понятно, что на практике это невозможно. О том, как подстраховаться от появления подобных рисков и если не полностью их устранить, то, по крайней мере, постараться максимально их снизить, рассказали работающие с недвижимостью юристы.

Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:

— Для того чтобы подстраховаться от возможных рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить дополнительные документы для проведения сделки. Просить продавца предоставить выписку из кредитной истории в бюро кредитных историй. Из этого документа должно следовать, что на момент продажи квартиры у ее собственника нет текущих просрочек по выплате кредитов. Нужно помнить, что в случае банкротства продавца недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь те из них, которые отвечают определенным параметрам:

в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом при неравноценном встречном исполнении обязательств покупателем (те случаи, когда цена в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости объекта);

в течение трех лет до принятия заявления о признании банкротом могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Тут необходимо доказать, что такой ущерб интересам кредиторов действительно был причинен, при этом другая сторона сделки знала, что продавец таким образом стремится избавиться от своего имущества, либо знала о неплатежеспособности должника или недостаточности имущества должника (как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями и т. п.).

Юлия Ощепкова, юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

— В рамках процедуры банкротства физического лица, как и в процедуре банкротства в целом, будет решаться вопрос признания сделок должника недействительными в тех случаях, когда эти сделки нанесли ущерб кредиторам. Например если в преддверии процедуры банкротства имущество было подарено родственникам или продано бизнес-партнеру по заведомо низкой цене. В этом случае сделку могут признать недействительной. В ходе процедуры банкротства будут изучаться сделки гражданина, совершенные в трехлетний период до даты подачи заявления о банкротстве. В зону наибольшего риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Поэтому минимизировать риск покупатели смогут, рассматривая для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет. Сделки с целью причинения вреда кредиторам оспариваются по статье 10 ГК РФ (здесь важно существование у продавца намерения причинить вред другому лицу).

Применительно к сделкам, совершенным после 1 октября 2015 года, то есть после вступления в силу закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусмотрены дополнительные основания признания сделки недействительной. Они указаны в статьях 61.2 и 61.3 закона. Например, сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка может привести к оказанию предпочтения другому кредитору в отношении удовлетворения требований.

Татьяна Третьякова, юрист компании «ГРАНТА-недвижимость»:

— Для того чтобы не оказаться поку пателем квартиры гражданина-банкрота, покупателю при подготовке к сделке следует проверить в банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов (http://r24.fssprus.ru), есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Ознакомиться с картотекой дел на сайте арбитражного суда (http://krasnoyarsk.arbitr.ru), из которой можно узнать, есть или нет в отношении продавца дела о признании его банкротом. Причем важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась.

Но даже проведя всю эту работу, покупатель не получит абсолютной стопроцентной гарантии того, что не столкнется с имуществом должника. Если продавца нет в этих системах, это не значит, что у него нет текущих долгов (еще не дошедших до суда или до судебных приставов). Если они возникнут, это позволит возбудить в отношении него дело о признании его банкротом.

Очень настороженно нужно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника (могла быть отдана за долги), была получена по договору дарения или выставляется по значительно более низкой, чем аналогичные объекты, цене.

Таким образом, рискованными являются и могут быть признаны недействительными три вида сделок: подозрительные сделки (с заниженной ценой (в эту категорию попадают все те сделки, где в договоре купли-продажи указана сумма менее 1 миллиона рублей), сделки, заключенные между родственниками); сделки, которые несут ущерб кредиторам (в результате этих сделок должник теряет имущество, за счет продажи которого можно было бы расплатиться с кредиторами), и те, что приводят к предпочтению одних кредиторов перед другими.

Читайте также:  Как не платить пеню за жкх

В случае если сделка будет признана недействительной и квартиру придется вернуть продавцу, покупатель не сможет получить деньги сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит только тогда, когда придет его очередь. Если покупатель не готов идти на эти риски, стоит задуматься о приобретении объекта, где подобных рисков нет: например, обратить внимание на комплексы в высокой степени готовности на первичном рынке жилья.

Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.

Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году. С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее. Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.

Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.

Нет, это неправда. Было бы страшно жить, если бы у добросовестных покупателей отбирали квартиры в случае недобросовестности продавцов. Такая схема противоречила бы сущности гражданского законодательства: если у человека против его воли изымают имущество, ему должны дать деньги или хотя бы право эти деньги требовать. Но в случае с банкротством у должника нет денег, а все обязательства будут закрыты без исполнения после признания банкротом. В найденной вами истории покупатель неожиданно остается вообще без всего, так нельзя.

Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.

Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.

Когда у вас могут забрать купленную квартиру

Когда вы заключаете договор купли-продажи квартиры, фактически происходит обмен квартиры на деньги.

Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.

Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.

Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки.

Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.

Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.

Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе. Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.

Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок.

Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.

Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 тысяч рублей и отдавать уже пора.

Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.

Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Эта скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца.

Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.

Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.

Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.

Читайте также:  Куда можно продать сперму

Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.

Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий. Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.

Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.

Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.

Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.

Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.

Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.

То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.

Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры. Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей. Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.

Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.

Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.

Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще. Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.

А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.

Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.

Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать. Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.

Что будет после отмены продажи квартиры

Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.

Вашу сделку аннулируют, по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним. Все имущество продавца, включая эту квартиру, попадет под управление финансового управляющего. Тот будет думать, как продать квартиру кому-то еще, чтобы погасить долги.

Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то , кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.

А часть тех денег, которые вы заплатили, теоретически может вернуться к вам, как к одному из кредиторов 4 очереди. На практике это маловероятно и сложно, но возможно с помощью юриста, специализирующегося на банкротствах. Нужно соблюсти множество процессуальных тонкостей и успеть выкупить квартиру на торгах.

Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector