No Image

Покупка квартиры в кризис

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Быстро продать квартиру в кризис возможно, если знать, как совершить подобную сделку.

Для успешной реализации недвижимости необходимо разобраться в сложившейся ситуации, взвесить все плюсы и минусы сделки, а лишь затем приступать к ее оформлению.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации :

Продажа и покупка квартиры в условиях кризиса

Кризис часто связан с экономической, а также политической обстановкой, складывающейся в стране.

В этот период рынок недвижимости изменяется не в лучшую сторону, что затрудняет реализацию квартир. Особенно остро ситуация обстоит с вторичной недвижимостью.

Почему происходит падение вторичного рынка?

Существует ряд причин, приводящих к падению вторичного рынка недвижимости в период кризиса в стране.

К основным факторам, приводящим к подобной ситуации, относят:

  1. Повышение ключевой ставки. Кризис негативно сказывается не только на продаже квартир, но и на банковской сфере. В связи с этим банковские организации повышают ставки по кредитам, в том числе и на ипотечное жилье. Ставки по ипотеке на вторичное жилье остаются высокими, поскольку государство поддерживает застройщиков, предоставляя возможность приобрести новую квартиру на выгодных условиях;
  2. Снижение доходов населения. При существенном падении национальной валюты происходит стремительное повышение цен на бытовую технику, продукты питания и прочие товары. Уровень заработной платы при этом не изменяется. Подобные факторы ведут к снижению доходов населения, то есть покупательской способности;
  3. Растраты. Люди, у которых были крупные суммы денежных средств, уже успели их реализовать. Это связано с тем, что в конце 2014 года люди вкладывали средства в бытовую технику и недвижимость, и сегодня они не нуждаются в покупках квартиры;
  4. Страх и неопределенность. Предприятия все чаще производят сокращение сотрудников. У людей нет гарантии, что они останутся на прежнем месте работы или не понесут финансовые потери;
  5. Превышение предложений над уровнем спроса. Это происходит потому, что в период кризиса происходит борьба за интересы покупателей. Однокомнатные квартиры продают со скидкой в 10%, а двух и трехкомнатные варианты реализуются ниже рыночной стоимости на 20-25%.

В период кризиса выгодно покупать жилье, поскольку цены в подобных ситуациях ниже, чем при стабильном рынке жилья.

Стоит ли продавать в кризис?

Несмотря на то, что кризис – это худший период для реализации недвижимости, продавать ее стоит в том случае, если для этого существует крайняя необходимость.

Это могут быть:

  • переезды;
  • увеличение жилплощади;
  • свадьбы/разводы, влекущие к раздельному месту жительства.

Вариант, при котором происходит продажа квартиры меньшей площади и приобретение другого жилья с большими квадратными метрами, оправдан.

Это связано с тем, что продавец ничего не потеряет из этой сделки. Он как продаст дешево, так и приобретет квартиру по заниженной цене в период кризиса.

В том случае, если жилье не является единственным, продавать его не рекомендуется.

Кризис – это циклическое и временное явление, которое может пройти так же резко, как и началось. Спад, происходящий в экономике, часто быстро заканчивается и может повлечь рост цен, который будет выгоден продавцу.

Поэтому рекомендуется подождать и реализовать недвижимость по достойной цене.

О том, можно ли продать квартиру, купленную с участием средств материнского капитала, читайте в статье.

Когда выгоднее всего продавать квартиру?

Если принято решение о продаже жилья в период кризиса рекомендуется знать время, когда это лучше и выгоднее осуществить.

Время года, выгодное для проведения сделки – это осень.

В это время отпуска полностью завершены, а до новогодних праздников еще далеко.

С конца августа и до середины ноября рынок недвижимости активен, поскольку в эти месяцы родители приобретают детям квартиру для учебы.

Важно помнить, что спрос на квартиры падает в следующие периоды:

  1. зимние каникулы;
  2. летние месяцы;
  3. майские праздники.

Январские сделки также редко осуществляются и по большей части это те граждане, которые не успели завершить покупку в прошлом году.

Недвижимое имущество является ликвидным товаром даже в период кризиса в стране.

Оценка недвижимости

Для того чтобы продажа прошла быстро, важно грамотно провести ее оценку.

Для этого необходимо учитывать ряд правил:

  • Обращение к риелтору, имеющему опыт в подобных продажах. Выезд специалиста на место производится бесплатно. Однако важно помнить, что его цель – это получение прибыли. Некоторые специалисты, которые недобросовестно относятся к клиентам, специально занижают стоимость жилья, чтобы быстрее продать ее и получить вознаграждение;
  • Изучение предложений от других продавцов. После ознакомления с объявлениями, выставленными на сайтах недвижимости, а также в газетах можно проанализировать примерную стоимость собственного жилья. Рекомендуется также побыть в роли покупателя и позвонить продавцам, чтобы выяснить состояние недвижимости и ее стоимость;
  • Назначение собственной цены. Этот метод также работает. Однако он предполагает тот факт, что желающего приобрести жилплощадь можно будет ждать долго. Этот вариант не рекомендуется применять при срочной продаже квартиры.

О том, как продать квартиру самому без посредников, читайте тут.

Подготовка к продаже

После того как продавец воспользовался помощью риелтора или же разместил объявление самостоятельно, следует провести тщательную подготовку к продаже.

К ней относят следующие действия:

  1. наведение порядка, поскольку чистое жилье привлечет покупателей;
  2. лишнюю мебель нужно вынести, чтобы не создавать эффект нагроможденности;
  3. обезличивание квартиры, то есть устранение фотографий и картин со стен: у покупателя должно сложиться впечатление, что это уже его жилье;
  4. проведение косметического ремонта, то есть подклеивание обоев, покраска пола и устранение прочих дефектов.

к содержанию ↑

Выделение преимуществ

При встрече покупателя важна каждая деталь. Поэтому необходимо выделить преимущества продаваемого жилья и избегать недостатков при разговоре.

  • При презентации жилья важно упомянуть о проведенном капитальном ремонте, если действия по благоустройству осуществлялись;
  • Дружелюбность соседей также заставит людей, осматривающих жилье, задуматься его покупке;
  • Особое внимание следует уделить наличию парковки во дворе;
  • Для молодых покупателей важен детский сад и школы около дома, поэтому наличие этих учреждений нужно подчеркивать;
  • Если жилье осматривают пожилые люди, тогда следует выделить наличие тихого района и парков около дома.

к содержанию ↑

Секреты и хитрости

Существуют определенные секреты и хитрости, позволяющие продать жилое помещение быстрее, чем без их использования.

Поэтому нужно прислушиваться к советам опытных риелторов. К таковым относят:

  1. внимание на подъезд. Площадка перед квартирой может вызвать интерес у покупателя, поэтому нужно подчеркивать наличие ремонта в подъезде, отсутствие посторонних запахов, а также состояние лифта;
  2. приятные запахи в квартире. Психологи утверждают, что запах свежей выпечки или же ароматного чая помогает человеку расслабиться и почувствовать себя как дома;
  3. освобождение пространства от лишней мебели позволяет визуально расширить границы жилья, что создаст эффект просторной квартиры;
  4. не нужно задавать вопросов о наличии средств на покупку жилья, а также о причине его покупки: не в каждом случае покупатель готов беседовать на подобные темы, поэтому этих моментов следует избегать.

Читайте также статью о том, как выгодно продать комнату в коммунальной квартире.

Антикризисные бонусы

В последнее время все больше продавцов готовы предложить антикризисный бонус в виде меблированной квартиры.

Такой вариант рассматривают многие заемщики ипотечного жилья, для которых важен комфорт и быстрый переезд.

Ремонт в жилом помещении также важен для покупателя, поскольку он сокращает расходы покупателей на дорогой материал и экономит время.

Фотосессия жилья

Привлекательные фотографии помогут быстрее найти покупателей.

Для того чтобы привлечь больший спрос, нужно знать правила съемки помещения, при выставлении его на продажу:

  • рекомендуется делать снимки утром: с 8 часов до 12 дня;
  • слишком яркий солнечный свет будет невыгодно выставлять интерьер в помещении;
  • горизонтальная съемка предпочтительнее, чем вертикальная;
  • квартира должна быть чистой и без лишней мебели.

к содержанию ↑

Запуск рекламы

Реклама должна быть качественной и ее должно быть много.

В объявлении указывать параметры жилья, возможность торга, а также стоимость недвижимости.

Объявление рекомендуется размещать:

  1. в группах социальных сетей;
  2. на сайтах по продаже недвижимости;
  3. в газетах;
  4. используя «сарафанное радио». Рассказать всем знакомым о желании продать квартиру.

к содержанию ↑

Подготовка документов

Для того чтобы осуществить сделку от продавца потребуется подготовка следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи или иной документ-основание, заменяющий его: приватизация, дарение и т. п.;
  • технический паспорт;
  • документы, подтверждающие семейный статус и нотариально заверенное согласие от собственников жилья на проведение сделки;
  • разрешение от опекунского совета, если в квартире проживают несовершеннолетние дети;
  • справка из ЖЭУ о том, что нет задолженностей;
  • выписка о прописанных гражданах;
  • паспорт.

к содержанию ↑

Срочный выкуп

В последнее время участились предложения по срочному выкупу квартир. Однако перед тем как им воспользоваться, нужно знать, что это такое.

Под срочным выкупом понимают предложение от компаний, готовых приобрести недвижимость в короткие сроки.

Их цель перепродать жилье дороже. Покупку они предлагают на 20% ниже рыночной цены.

Рассматривать подобные предложения нужно лишь в случаях крайней необходимости, когда необходимо срочное получение денег или переезд в другой город.

Метод аукциона

Под методом аукциона понимают обращение в агентство недвижимости. Продавец называет минимальную цену для своей жилплощади, после чего специалисты пытаются его продать.

Квартира достается тому покупателю, который предложит самую высокую цену.

Альтернативные сделки

Альтернативные сделки предполагают цепочку действий с продажей и покупкой квартир. При этом в ней могут участвовать от двух до пяти объектов недвижимости.

Продажа по альтернативному сценарию может включать реализацию одной квартиры и одновременную покупку другой и иные варианты. Альтернативная сделка может затянуться на год и более, поэтому подобный процесс рекомендуется передать опытному риелтору.

О том, что такое альтернативные сделки купли-продажи недвижимости, читайте здесь.

При осмотре квартиры покупатель может намекать на торг. В условиях кризиса целесообразно немного снизить цену, но не более.

Читайте также:  Копится ли отпуск в декрете

Поскольку продавец может остаться в минусе. Рекомендуется настаивать на первоначальной стоимости, которая указана в объявлении, и не уступать покупателям.

Этот вариант будет неуместен при срочной продаже, когда идет борьба за покупателей.

Плюсы и минусы продажи квартиры в кризис

Плюсов в продаже квартиры в период кризиса немного.

Из них можно выделить лишь возможность продать жилье лицам, которые рассчитывают на низкую цену в этот период.

И при этом готовы приобрести квартиру в короткие сроки, пока волна спада в экономике не прошла.

Для тех, кто не спешит с продажей квартиры, а лишь выставляет ее на продажу и ждет покупателей, есть вероятность продать ее по рыночной стоимости.

К минусам продажи в кризис относят:

  1. снижение стоимости жилья;
  2. низкий спрос со стороны покупателей;
  3. длительная продажа.

к содержанию ↑

Советы экспертов

  • Профессионалы советуют не торопиться с продажей в период кризиса. Это явление часто имеет кратковременный характер, поэтому следует подождать хотя бы полгода пока ситуация не изменится;
  • Специалисты не рекомендуют продавать квартиру в кризис, если не планируется альтернативная покупка;
  • Осуществлять продажу квартиру и получить риск потери средств в связи со скачками рубля также неоправданно;
  • Если существует необходимость в продаже, тогда нужно действовать по сложившейся экономической ситуации.

Перед продажей жилья в период кризиса следует внимательно обдумать это решение. Если ситуация складывается так, что нужно реализовывать жилье быстро, тогда необходимо прислушаться к советам профессионалов и приступать к продаже жилья.

О том, как правильно продавать квартиру в условиях кризиса, смотрите в видеоролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.

В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.

В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.

Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.

2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов

  • Период: 2008–2010 годы
  • Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
  • Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)

Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):

— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.

Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!

К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.

Читайте также:  Не оплачен счет на услуги

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.

Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.

Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.

3. Последний кризис или новая экономическая реальность

  • Период: 2014 —?
  • Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
  • Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)

Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.

За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:

— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.

Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.

Рынок столичной недвижимости сегодня находится в предкризисном состоянии: эксперты говорят о затоваривании рынка и падении спроса, банки повышают ипотечные ставки, а правительство анонсирует отказ от ДДУ и переход на эскроу-счета. Фоном набирает обороты программа реновации, грозящая обрушить цены на жилье в границах Москвы.

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора строительного концерна «КРОСТ», рассказала, когда надо приобретать квартиру, стоит ли ждать понижения ипотечных ставок, сколько можно заработать на недвижимости и почему падение рынка – это отличная возможность для покупателей.

Ждать ли снижения ставок?

– Ставки по ипотеке впервые за полтора года пошли вверх. Как это отразится на столичном рынке недвижимости?

– Не секрет, что в сегментах новостроек комфорт- и стандарт-классов почти 90% сделок заключаются с привлечением ипотечных кредитов. Рост ставок приведет к замораживанию покупательской активности в этих сегментах – за полтора года нисходящего тренда в ипотеке люди уже привыкли к невысоким процентам. Кроме того, и эксперты, и власть утверждают, что рост ставки носит временный характер, и в среднесрочной перспективе курс вновь пойдет на снижение – к анонсированным президентом 6%. Часть покупателей предпочтет занять позицию выжидания и купить квартиру после возвращения низкой ипотеки.

На фоне большого объема предложений на рынке новостроек стандарт-жилья и снижающегося спроса отток и «замораживание» части покупателей может привести к серьезным последствиям, вплоть до приостановки строительства некоторых проектов.

Это наиболее вероятный сценарий для так называемых компаний одного проекта – жизнедеятельность которых полностью зависит от текущего спроса на их объект. Уход с рынка таких игроков станет частью санации рынка, его качественного роста.

Для крупных застройщиков и проектов в сегменте бизнес-класса этот период может стать почвой для увеличения своей покупательской аудитории за счет оптимизации производственных и управленческих процессов, продуманных акций, работы с российскими производителями стройматериалов, повышения качества своих проектов.

Читайте также:  Сломался замок на цепочке

– Как долго может продлиться этот период и каким должно быть поведение покупателей?

– Замораживание столичного рынка новостроек будет носить, скорее всего, временный и краткосрочный характер. История показывает, что в любых колебаниях рынок выравнивается и восстанавливается за 4-5 месяцев.

Кроме того, сегодня активно развивается инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, и покупателям, оформившим покупку в ипотеку под высокий процент, в будущем, после снижения ставок, ничего не помешает рефинансировать кредит на среднерыночных условиях.

В то же время падение спроса на рынке комфорт- и стандарт-новостроек принудит застройщиков дисконтировать свои предложения, предлагать рынку новые акции и скидки. В том числе и застройщиков бизнес-класса, который традиционно менее восприимчив к любым колебаниям рынка. Таким образом, даже повышение ипотечной ставки способно сыграть на руку покупателю – при чуть более высоком ежемесячном платеже покупатель может сэкономить на общей величине кредита, приобретая квартиру по акции или на спецусловиях от застройщика.

Поэтому общий совет для покупателей – не останавливаться в поиске квартиры мечты.

Падение рынка – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия, купив более дорогую квартиру.

Например, в жилом комплексе бизнес-класса, по цене стандартного жилья, пусть и с высоким процентом по ипотеке, который позже можно рефинансировать.

– Бизнес-класс в ваших словах выглядит более устойчивым к последствиям повышения ставок. Почему?

– В сегменте бизнес-класса доля ипотечных кредитов при покупке квартиры не столь значительна, как в классах «стандарт» и «комфорт», и составляет менее 40%. Ипотека здесь – скорее удобный инструмент для покупателей нежели безальтернативная возможность приобрести жилье. Поэтому увеличение процентных ставок может вообще не сказаться на спросе, а значит и в целом на рынке. Бизнес-класс гораздо более устойчив к переменам рынка, что обусловлено низкой конкуренцией среди проектов и более высокой покупательской способностью клиентов.

В условиях общего падения рынка застройщики бизнес-класса могут предлагать новым клиентам специальные условия и акции, чтобы расширить свою покупательскую аудиторию за счет традиционных клиентов стандартного жилья. Кроме того, разница в цене среди проектов бизнес-класса и комфорт-жилья сегодня невелика, так как большинство компаний в бизнес-сегменте рынка перешло на путь диверсификации своего бизнеса, создания собственного промышленного комплекса и производство стройматериалов.

Тем не менее в перспективе на рынок новостроек бизнес-класса могут оказать влияние и другие факторы: повышение отчислений в фонд защиты дольщиков, вступление в силу поправок в ФЗ № 214 с 1 июля 2019 года, переход компаний на эскроу-счета, активная фаза строительства в рамках реновации…

Защита для дольщика

– Эскроу-счет – еще одна «темная лошадка» для наших читателей. Что это такое, чем они отличаются от ДДУ и как повлияет на покупателей и застройщиков переход рынка на эскроу-отношения?

– С 1 июля будущего года вступят в силу поправки в ФЗ-214, отношения с покупателями недвижимости перейдут на уровень банк-клиент, а ДДУ заменят доверительные счета (эскроу). По сути, в отношениях между строительной компанией и покупателем квартиры в строящемся объекте появляется посредник – третье заинтересованное лицо – банк. Для покупателей это означает дополнительные гарантии качества строительного проекта и надежности застройщика, так как его проверкой будет заниматься банк-агент, и уверенность в сохранности своих сбережений.

Деньги покупателя будут храниться не у застройщика, а в банке, на специальном счете – эскроу, и перечислены застройщику только после того, как покупатель получит ключи от построенной квартиры.

Для застройщиков же введение этого механизма не столь радужно. И вот почему. Раньше строительство объекта финансировалось минимум на 40% за счет продажи квартир по договорам ДДУ – это были бесплатные для застройщика деньги, за счет привлечения которых и формировалась разница в цене между строящимися и готовыми квартирами.

Сейчас каждый застройщик будет вынужден брать кредиты в банках на весь цикл строительства. Ставка таких кредитов начинается с отметки в 12%. При условии хорошей динамики продажи квартир на старте строительства следующий транш можно получить под 6%. То есть застройщик берет первый кредит в банке, начинает строить объект, открывает продажи. Покупатели приносят деньги в банк на эскроу-счет застройщика, и чем выше будет наполняемость этого счета – тем под меньший процент застройщик сможет получить следующий банковский кредит.

При этом если раньше застройщик мог погасить кредит средствами дольщиков, избавив тем самым себя от накопления процентов, то теперь эти кредиты будут висеть на нем до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда и дольше: после завершения продаж всех квартир в комплексе.

Безусловно, новые правила скажутся на стоимости первичной недвижимости.

Чтобы погасить кредиты и набежавшие проценты и выйти на показатели безубыточности, застройщики будут поднимать цены вплоть до 15%.

Это еще один повод покупать квартиру именно сейчас, невзирая на рост ипотеки!

Заработать на недвижимости можно и сейчас

– На фоне всех этих событий на рынке периодически появляются экспертные мнения о том, что недвижимость как средство сохранения сбережений и инвестиционный объект исчерпала себя. Так ли это? Сохранились ли какие-нибудь возможности заработать на покупке недвижимости?

– С перестроечных лет инвестиции в недвижимость действительно были самым выгодным и стабильным капиталовложением на фоне колебаний валюты и кризисных явлений в экономике. В столице, несмотря на любые экономические явления, и объем рынка, и стоимость квартир традиционно росли, что обусловливалось как стабильно высоким спросом, так и дефицитом предложения.

Сегодня спрос падает, рынок в сегменте комфорт-класса затоварен, разница в цене между строящимся и готовым объектом не настолько велика, чтобы компенсировать двухлетнее (средний срок строительной готовности объекта) замораживание инвестиционного капитала. К примеру, строящееся жилье комфорт-класса в Новой Москве, по данным сайта ЦИАН, стоит 3,9 млн рублей за квартиру площадью 39,6 кв. м, то есть 99 тыс. рублей за кв. м. В том же районе аналогичная по площади квартира на вторичном рынке стоит 4,9 млн рублей или 146 тыс. рублей за кв. м – с уже готовым ремонтом, заселившимися соседями и даже с мебелью.

Потенциальная прибыль – с учетом затрат на ремонт (10 тыс. рублей за кв. м) – выходит в районе 600 тыс. рублей или около 15% за два года.

Сегмент бизнес-класса гораздо более устойчив к переменам рынка. Предложений в этом сегменте не так много, как в классе «комфорт», и они не превышают уровень спроса. Поэтому жилье бизнес-класса до сих пор продолжает пользоваться популярностью у инвесторов, показывая маржинальность до 40-50% годовых.

Например, взять ту же Новую Москву, где мы строим жилой комплекс бизнес-класса «Новая Звезда».

В корпусе № 8 продается двухкомнатная квартира по цене 4,5 млн рублей – без учета скидок и акций. В этом же жилом комплексе, в уже сданном корпусе №3, продается квартира аналогичной площади с евроремонтом – за 7 млн рублей.

С учетом ремонта – 10 тыс. рублей за «квадрат» или 360 тыс. рублей – инвестиционная выгода получается в размере 2,14 млн рублей, что составляет почти 47% от первоначальной стоимости квартиры.

Новостройка или «вторичка»?

– Сегодня рынок вторичного жилья практически сравнялся по стоимости с предложениями на первичном рынке, и они начинают конкурировать. В каких случаях хорошо покупать вторичку, а в каких – квартиру в строящемся доме?

– Действительно, в некоторых районах цены на жилье в старых домах сравнялись с ценами на квартиры в строящихся жилых комплексах. У нас наблюдается такая ситуация в районе Хорошево-Мневники, где в одном районе можно купить квартиру 45 кв. м в построенной в 1960-х годах панельной хрущевке за 7,34 млн рублей. Буквально через дорогу за эти же деньги (с учетом акций и скидок) можно купить квартиру площадью 48,5 кв. м в жилом комплексе бизнес-класса Crystal в составе квартала Union Park.

Что мы получаем в первом случае? Панельную пятиэтажку, старый подъезд без лифта, состояние которого, мягко говоря, на грани аварийного. Квартиру, готовую к заселению прямо сейчас, пусть и с ремонтом, нуждающимся в обновлении. Двор, заставленный автомобилями, где невозможно погулять с ребенком, но можно бесплатно припарковать машину. Из плюсов еще и то, что этот дом включен в программу реновации, и в 2021 году у покупателей появится возможность обменять эту «двушку» на квартиру аналогичной площади в новом доме. При этом, возможно, цена новой квартиры будет выше на 1,5-2 млн.

Во втором случае практически за те же деньги мы получаем квартиру в строящемся монолитном доме с уникальными входными группами авторства лондонского архитектора Константины Кьюзак, современными и высокоскоростными лифтами. Закрытая территория двора без машин наполнена разными полезными функциями для жителей: из спортивной, развлекательной, образовательной сфер. На первых этажах каждого дома жилого комплекса Union Park располагаются предприятия торговой и бытовой инфраструктуры: небольшие кафе, магазины, предприятия услуг и т.п. Машину можно припарковать в подземном автопаркинге или на одной из улиц по периметру квартала.

Как показывает практика строительства соседнего квартала WelltonPark, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стоимость квартир в нем подскакивает на 4-5 млн рублей.

Поэтому покупать вторичную недвижимость сегодня стоит в том случае, если есть необходимость срочного переезда в подготовленное для жизни пространство. Если рассматривать покупку жилья в средне- и долгосрочной перспективе – приобретение строящегося жилья выглядит выгоднее во всех отношениях.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector