No Image

Проблемы в договоре аренды

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Дата публикации: 01.06.2015 2015-06-01

Статья просмотрена: 2881 раз

Библиографическое описание:

Бударин С. А. Проблемы правового регулирования аренды предприятия // Молодой ученый. — 2015. — №11. — С. 1057-1060. — URL https://moluch.ru/archive/91/19322/ (дата обращения: 18.11.2019).

Возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование очень интересна для субъектов предпринимательской деятельности. При аренде предприятия, арендатор предполагает, что на базе арендованного имущественного комплекса есть возможность продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При аренде предприятия, арендатор не тратит времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса, что является основным плюсом аренды предприятия. [1]

Тем не менее, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Причин для этого несколько: специфика и трудность рассматриваемого объекта, двойственность законодательных формулировок, а также отсутствие практики применения данных норм, распространение на предприятии правового режима недвижимых вещей а, соответственно требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя, государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества [2].

Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование [3]. Этим и определяется актуальность выбранной темы статьи.

Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества — предприятие. К аренде предприятий применяются правила параграфа 5 ГК РФ [4] об аренде предприятий. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве — объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

В пункте 1 статьи 656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.

Оборотные средства (запасы сырья, топлива, и т. д.) тоже передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

Имущественные права (например, права пользования землей, водой).

Права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора. [5]

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде предприятия (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу надо как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков (п.2 ст.657 ГК РФ).

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст.657 ГК РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду. Об этом говорит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.

Отдельно следует сказать о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами. Она не может быть передана арендатору. К налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ). Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи налогоплательщиком своих долгов другому лицу.

Арендатор получает вместе с предприятием его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору — права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними на основании соответствующей лицензии, которой у него нет. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Следующей проблемной позицией при передаче предприятия в аренду являются работники предприятия, которое передается в аренду. Работники заключали трудовые договоры с организацией, которая принадлежала арендодателю. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием невозможно. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ [6]).

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому, арендодателю и арендатору придется самим решить, как им поступить в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.

Изучив нормы Трудового законодательства по этому вопросу, можно придти к одному из вариантов решений проблемы с работниками: они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию, после чего арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Данное предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано минимум за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники арендуемого предприятия вправе решать, соглашаться на такое предложение или могут отказаться. Но, они обязательно должны оформить свой ответ в письменном виде.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация, которая арендует предприятие) должен заключить с ними трудовой договор. Важно, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).

Работники, которые не согласились на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками могут возникнуть большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Есть вариант, что арендодателю придется увольнять работников, которые не согласились на работу по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.

Также, еще одной проблемой может быть вопрос о передаче заработной платы арендодателем арендатору: имеет ли право арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате. Исходя из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель обязан рассчитаться с ними сам. [7]

Читайте также:  До каких лет служат в армии

Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это — получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.

Но аренда предприятия не простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом, при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения.

В правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Нужно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.

Требует переформулировки статья 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).

Несмотря на наличие определения предприятия в Гражданском кодексе РФ, все — равно трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Понятие предприятия следовало бы дополнить указанием всех недостающих признаков. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов, рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства.

Имущественные комплексы (предприятия в том числе) — особые объекты гражданских прав, они не могут быть недвижимыми вещами, как и распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

1. Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред. д. ю. н., проф. О. Н. Садикова. — М.: Юридическая литература, 2004.

2. Анчоков А. М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. — 2012. — № 12.

3. Гражданское право. Под ред. Алексеева С. С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015)

5. Витрянский В. В., Суханов Е. А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды. — М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 2009.

6. Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015)

7. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О. А. Красноперова, «Гражданин и право», N 4, 5, июль — октябрь 2003 г.)

Договор аренды недвижимости в 2019 году: проблемные ситуации, судебная практика

ПРОГРАММА СЕМИНАРА

  1. Правовое регулирование договоров аренды недвижимости: спорные и сложные ситуации
    • Квалификация договора в качестве договора аренды. Предмет аренды. Разграничение аренды недвижимой вещи и ее части
    • Право на преимущественное заключение договора аренды недвижимости: сложные ситуации, судебная практика
    • Последствия отсутствия регистрации долгосрочной аренды
    • Договор аренды будущей вещи: ответственность арендодателя за неисполнение, защита прав арендатора
    • Множественность договоров аренды. Проблема «двойных» сделок. Специфика аренды «на время»
    • Признание договора аренды незаключенным или недействительным: правовые последствия
    • Аренда недвижимости с последующим выкупом: проблемы перехода права собственности, выкупная цена и пр.
    • Нюансы аренды: объектов незавершенного строительства; не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости; самовольных построек
    • Порядок оформления договора. Существенные условия договора (проблемные вопросы)
      • Предварительный (рамочный) и смешанный договоры: сложные ситуации
      • Незаключение основного договора после окончания срока действия предварительного договора: последствия для сторон
      • Существенные условия договора. Условия договора об арендной плате
      • Момент, с которого договор аренды считается заключенным
      • Оформление сроков и пролонгация договора. Срок аренды и срок действия договора аренды. Заключение договора аренды на определенный и на неопределенный сроки
      • Изменение условий договора: по инициативе арендодателя; по инициативе арендатора (сложные ситуации)
      • Типичные ошибки при формулировании условий договора и как их избежать
      • Правовые возможности арендодателя при неуплате арендной платы или просрочке ее внесения арендатором
      • Договор об аренде необособленной части помещения (правовые нюансы)
      • Проблемы взаимоотношений сторон договора
        • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Капремонт и неотделимые улучшения: правила возмещения (судебная практика). Момент выявления недостатков арендуемой недвижимости: варианты действий для арендодателя
        • Оценка и страхование арендуемого объекта
        • Распределение рисков между арендодателем и арендатором при случайной гибели или повреждении объекта аренды
        • Изменение сторон договора, сохранение договора при изменении арендодателя
        • Субаренда: правила, сложные ситуации, судебная практика. Новые возможности и ограничения при заключении договора субаренды недвижимости. Выгоды субаренды
        • Виды конфликтов, касающихся арендной платы (судебная практика)
        • Ответственность сторон
          • Проблемы исполнения условий договора; основания наступления ответственности сторон
          • Возмещение убытков, неустойка. Проценты при просрочке внесения арендной платы
          • Неосновательное обогащение: понятие по ГК РФ, условия и порядок возмещения в связи с договором аренды (субаренды), судебная практика
          • Прекращение договора: общие основания, досудебный порядок
            • Досрочное расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
            • Проблемы расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора: ошибки сторон. Правила формулирования в договоре условий о праве на односторонний отказ от арендных отношений
            • Последствия перехода права собственности на объект для арендатора, прежнего и нового собственников
            • Правовые позиции ВАС РФ по вопросам прекращения договора аренды
            • Особенности договора аренды земельного участка (ЗУ) для целей строительства
              • Последовательность действий для получения ЗУ в аренду (в т. ч. формирование ЗУ и его постановка на кадастровый учет). Момент возникновения права аренды ЗУ. Особенности аренды части ЗУ
              • Основания для отказа в предоставлении ЗУ в аренду
              • Арендная плата за ЗУ
              • Право застройки как возможная альтернатива договору аренды ЗУ
              • Прекращение договора аренды ЗУ, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
              • Особенности аренды государственного / муниципального имущества (в свете 135-ФЗ от 04.06.2018)
              • Госрегистрация договора долгосрочной аренды недвижимости (в т. ч. аренды ЗУ)
                • Процедура регистрации, кадастровый учет в сложных ситуациях
                • Госрегистрация договора аренды ЗУ (важные нюансы)
                • Госрегистрация прав на ЗУ под арендуемым объектом недвижимости
                • Проблемы госрегистрации договора при изменении характеристик объекта аренды («красные линии», изменение адреса, площади и пр.)
                • Правовые последствия отсутствия госрегистрации договоров долгосрочной аренды недвижимости
                • Госрегистрация договоров аренды части недвижимой вещи: позиции судов
                • Обзор судебной практики 2017–2019 гг. по делам об аренде недвижимости
                • Гражданско-правовые и административные последствия нарушений при заключении и исполнении договора аренды (для арендодателя и арендатора)
                • Ответы на вопросы, кейсы, практические рекомендации
                Читайте также:  Порвался рюкзак как зашить

                Лектор:

                Бевзенко Роман Сергеевич – к.ю.н., партнер юридической компании "Пепеляев Групп", профессор РШЧП, действительный государственный советник юстиции Российской Федерации 2-го класса

                Форма участия:

                • Очное участие в региональном отделении ИРСОТ
                • Трансляция на ПК

                И как я научился внимательно читать договоры

                Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

                В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

                Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

                Расскажу, как я к этому пришел.

                Почему договор аренды важен для моего бизнеса

                Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

                Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

                Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

                Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

                Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

                К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

                Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.

                Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

                На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

                Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

                Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»

                Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

                Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

                Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.

                Сначала читать, потом подписывать

                Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

                Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

                Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

                На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

                Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.

                Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор

                У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

                Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

                Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

                Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

                Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

                Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

                Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

                Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.

                Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

                Читайте также:  Высшие офицерские курсы вдв

                Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

                Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

                Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

                Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.

                Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

                Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

                На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

                Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

                Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду

                В договоре аренды есть раздел «Порядок разрешения споров». Там прописано, каким образом стороны будут выяснять, кто прав, а кто виноват. Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, в каком суде будут рассматриваться иски.

                Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

                Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

                Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

                Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца». Если мы подаем иск, то судимся у нас. Если арендодатель подает в суд — в Мурманске. Справедливо.

                На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

                Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

                Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

                Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

                Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.

                Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

                Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

                В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

                Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.

                На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

                Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

                Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

                Комментировать
                0 просмотров
                Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

                Это интересно
                No Image Советы юриста
                0 комментариев
                No Image Советы юриста
                0 комментариев
                No Image Советы юриста
                0 комментариев
                No Image Советы юриста
                0 комментариев
                Adblock detector