No Image

Продать дом через риэлтора

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Что делать, если необходимо продать таунхаус, дом, коттедж? Если позволяет время, и есть возможность и соответствующие юридические знания, то всеми вопросами по продаже недвижимости можно заняться самостоятельно. Однако, чаще всего, люди обращаются к профессионалам. На то есть масса причин…

Почему не стоит продавать недвижимость, не имея в этом опыта

За всю свою жизнь мы проводим тысячи переговоров и совершаем множество различных сделок. Например, покупка продуктов, мебели, техники, автомобилей, услуг. Однако, самая важная и крупная сделка – это сделка, связанная с покупкой или продажей недвижимости. Она самая значительная только потому, что никак нельзя занизить значение дома для самого себя и своих близких.

Когда вы приобретаете объект недвижимости, то оказываетесь с продавцом один на один или агентом компании по продажам недвижимости (риелтором), цель которых заключается в том, чтобы как можно быстрее заключить сделку и получить свои полагающиеся проценты. А это совершенно не соответствует вашей задаче, ведь для вас важнее купить отличное жилье и не беспокоится о дальнейшем будущем.

Всем понятно, что абсолютно любая сделка, связанная с недвижимостью — это огромный риск. Однако, как и любой другой риск, его можно контролировать. Для начала его необходимо по-возможности сделать минимальным. В идеале делать это нужно со специалистом, который поможет получить всю информацию о возможных рисках, рассмотрит возможные сценарии и вероятности сделки, и примет все необходимые меры для снижения всевозможных отрицательных последствий.

Основные риски при купле-продаже жилья

Практика показывает, что почти 2% сделок расторгается до судебного разбирательства. Все риски, которые возникают при заключении сделок с недвижимостью, можно определить несколькими факторами.

К ним относятся такие понятия как:

  • устойчивость экономического положения в стране;
  • стабильность курсов валют;
  • доступность кредитов;
  • перспективы рынка, где продается жилье;
  • общая образованность субъектов рынка и так далее.

Однако основное внимание покупателя концентрируется на юридических рисках, так как непосредственно они являются причиной всех разногласий и, в итоге, приводят к проблемам установления права собственности на, казалось бы, уже приобретенный объект недвижимости.

1. Мошенничество со стороны продавца

При серьезном подходе к делу, определить вероятно мошенническую сделку возможно еще на начальном этапе переговоров.

Если при проведении сделки увидите, что продавец отказывается предоставлять документацию о предыдущих операциях с недвижимостью, какие-нибудь ограничения в получении информации и тому подобное, особенно если делается упор на ликвидность варианта и быстрое принятие решения. Чаще всего мошеннические действия скрываются последующими переходами прав на собственность.

2. «Мутная» история собственности

Достаточно часто происходят ситуации, когда в потере прав на уже принадлежавший кому-либо дом или участок виновны не мошенники. Каждый объект недвижимости обладает своей историей, которая берет начало со дня его перехода в приватное пользование или частную собственность иным путем. Она соединяет в себе абсолютно все переходы прав владельцев, которые указаны в договорах купли-продажи, обмена, переходе по наследству или дарении и тому подобное.

В итоге получается, что интересующий объект недвижимости просто обременен на ложный комплекс правоотношений, в котором вполне вероятна возможность оспаривания прав последнего владельца. Даже в том случае, если именно по вашей сделке не возникает никаких вопросов и разногласий между ее участниками, ее могут расторгнуть или признать недействительной по причине расторжения предыдущей сделки.

3. Налоговые махинации

Всем известно, что в большинстве осуществляемых сделок, в договорах купли-продажи указывается не полная стоимость дома или участка. Но вы при этом должны понимать, что передача денежных средств является, едва ли не самым важным моментом сделки.

Именно та цена, которая указывается в договоре и есть официальная. Именно эту сумму будет возможность вернуть в том случае, если придется расторгать договор или признавать его недействительным. Но даже расписка не всегда способна помочь. Плюс ко всему, чаще всего расписки составляют не грамотно.

4. Опасность ограничения использования объекта

При покупке жилья, никто не застрахован от того, что продавец может скрыть информацию об ограничениях использования или распоряжения ею. Взять, к примеру, случай, когда недвижимость находится под залогом или люди сняты незаконным образом с регистрации, но при этом они сохраняют право пользования имуществом.

5. Иные риски

Риск заключения сделок по реализации недвижимости всегда был предметом вечных конфликтов между профессиональными участниками рынка. Иногда даже богатые опытом работы в данной сфере юристы, не могут прийти к общему мнению.

Усложняют ситуацию порой «неожиданные» решения судей. Вот поэтому принято считать, что большие расходы на задействование риэлторов к осуществлению сделок по купле-продаже домов и коттеджей являются скорее необходимостью, чем пустой тратой средств. Сопровождение сделок с недвижимостью профессионалом снижает все риски практически до нуля. Ведь чаще всего именно большой опыт решения аналогичных проблем, помогает избежать неприятной при осуществлении сделки.

Сопровождение сделок с недвижимостью. Что важно знать?

Сопровождение сделок по купле-продаже загородного жилья включает в себя комплекс мер, проводимых для минимизации рисков сторон.

Одним из обязательных пунктов этой услуги — является проверка, как ее называют профессионалы, юридической «чистоты» объекта. Она заключается в:

  1. анализе правоустанавливающей документации владельца недвижимости;
  2. изучении документов из органов регистрации;
  3. проверке соответствия всех пунктов договора и реального состояния объекта;
  4. проверке наличия дееспособности всех участников сделки, в частности собственника и его иждивенцев;
  5. определении порядка прописки или выписки проживающих на реализуемом объекте;
  6. определение условий составляемого договора с интересами клиента;
  7. подготовка пакета документов;
  8. осуществление денежных переводов и расчетов.

А также непосредственно само подписание договора на приобретение или отчуждение от недвижимости.

Когда делом занимается опытный специалист, то весь процесс проходит без стресса для покупателей и продавцов, так как решением всех вопросов, в зависимости от условий договора и желания сторон, занимается риэлтор.

Заключительным этапом является регистрация сделки. Если сделку сопровождает агентство, клиент освобождается от необходимости лично собирать справки и документы, посещать регистрационные службы, так как, опять же, все эти моменты агентство берет на себя.

Покупка дома, дачи или участка — вопрос очень серьезный. Поэтому решать его в одиночку не рекомендуется. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью облегчит весь процесс приобретения-отчуждения объекта недвижимости.

Как происходит анализ правоустанавливающих документов?

Рассмотрим более предметно самую основную услугу — юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Агентство по недвижимости, в этом случае, берет на себя ответственность за контроль и проверку всех моментов и пунктов проведения сделки:

  1. Различные консультации по поводу осуществления сделки, юрист даст ответы на все ваши вопросы;
  2. Личное присутствие и контроль вашего агента при всех переговорах, расчетах и подписании;
  3. Оформление, сдача, получение и контроль всех должных документов во всех необходимых инстанциях и органах;
  4. Контроль за передачей объекта и подписанием актов приема-передачи. Представитель агентства всегда будет находиться рядом, поэтому при возникновении спорных ситуаций, они тут же будут разрешены.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью также включает в себя анализ и проверку непосредственно реализуемого объекта, документов БТИ и всех лиц, которые имеют отношение к данному объекту недвижимости.

Агентство, осуществляющее сопровождение сделок с недвижимостью, контролирует при проверке объекта следующие факты:

  1. Вся история смены собственников объекта недвижимости с момента его образования (постройки) и до дня заключения сделки. Выясняется, находится ли объект под арестом и имеются ли претенденты на него в виде третьих лиц;
  2. Причина продажи объекта, есть ли причины, которые препятствуют проведению сделки на законном основании;
  3. Есть ли какие-либо задолженности (налог на имущество, услуги связи, коммунальные платежи и другие);
  4. Соответствует ли реальная площадь дачного дома или коттеджа с указанной во всех документах;
  5. Были или не были осуществлены перепланировки и на законном ли основании;
  6. Совпадает ли адрес объекта недвижимости с указанным во всех заявленных документах (номер строения, корпуса, участка и тому подобное);
  7. Правильно ли оформлены справки, необходимые для осуществления сделки, и своевременно ли они предоставлены;
  8. Проверка граждан, принимающих непосредственное участие в осуществлении сделки, их паспортов и других необходимых документов;
  9. Проверка лица, действующего по доверенности (факт выдачи и утверждение нотариусом доверенности, подлинность данного документа и действителен ли он на момент проведения сделки);
  10. Проверка граждан, которые зарегистрированы на момент проведения сделки в квартире, таунхаусе или доме;
  11. Проверка наличия разрешения органов опеки (в том случае, если собственником так же является или являлся несовершеннолетний гражданин).
Читайте также:  Пошлина на таможне из китая

Стоимость услуг агентств недвижимости

Крупные фирмы, для привлечения клиентов, организовывают рекламные кампании в печатных изданиях, на ТВ, оплачивают уличную рекламу. Все это стоит больших денег. Аренда престижного офиса в центре также обходится недешево. Поэтому цена на услуги крупных игроков на рынке недвижимости самая высокая.

У агентства средней весовой категории накладные расходы снижены, поэтому и стоимость услуг меньше. По нижней границе ценового диапазона рассчитываются услуги мелких фирм и частных риэлторов. Как правило, их реклама ограничивается дешевыми печатными объявлениями и сайтами интернет.

Стандартная цена на услуги риэлторов составляет 2 — 5% от величины сделки (но не менее 30 тыс. рублей). Агентство может предложить фиксированную ставку, процент от сделки, комплексный расчет, предоставить прайс на отдельные услуги (получение справок, выписок, оценка стоимости объекта).

Качество обслуживания и гарантия сделки

Казалось бы, высокая стоимость услуг крупного агентства гарантирует их качество. Однако, это не совсем так. В большом коллективе не все сотрудники имеют высокую квалификацию. Часто работников набирают без опыта и навыков, что называется, с улицы. Насколько грамотно они проведут сделку — вопрос случая. Квалифицированные менеджеры агентства, обычно, ведут много заказов. Как это отразится на продвижении конкретной сделки, зависит от многих факторов.

Чтобы уверенно конкурировать с крупными игроками, в среднем агентстве снижены цены на обслуживание и выше качество предложенных услуг. Текучести кадров, практически, нет. Коллектив обладает и опытом, и связями. Привлечение клиентов осуществляется за счет высокого авторитета фирмы.

Небольшие агентства и частные риэлторы, как правило, мало известны. При их выборе следует смотреть отзывы в интернете, наличие лицензии, опыта и юридического образования сотрудников. Часто таким коллективом или семейной фирмой руководит авторитетный брокер, имеющий богатый опыт и хорошие контакты в сфере продажи недвижимости.

Гарантировать чистоту сделки с недвижимостью может только собственная осторожность клиента. Следует внимательно читать документы и не стесняться уточнять все непонятные формулировки, в том числе, напечатанные мелким шрифтом. Полезно взять проект договора и получить по нему дополнительную консультацию у специалистов других фирм.

Наивно думать, что в солидном агентстве гарантирован честный подход к каждому клиенту. Крупные компании, с опытными и высокооплачиваемыми юристами могут предложить такой вариант договора, который не сможет опротестовать ни один суд. Впрочем, к остальным игрокам этот тезис также можно применить.

Как продать проблемную недвижимость?

Сегодня мы имеем рынок покупателя. Неохотно покупают жилье с дефектами, обременением. Сложно продать половину дома, участка или доли в недвижимости. Такой проблемный объект вряд ли заинтересует частного риэлтора или мелкую фирму.

У средних и крупных агентств шире клиентская база, поэтому вероятность положительного результата сделки выше. Есть компании, специализирующиеся на сделках с проблемным жильем. Это серьезный доходный бизнес, так как стоимость проблемного дома составляет 30 — 50 % от его рыночной цены.

Доверяй, но проверяй

Поиск подходящей компании начинается с просмотра профильных СМИ. Обратите внимание на срок существования агентства, число сотрудников, наличие филиалов, структуру подразделений. Как правило, большинство фирм не скрывают о себе основные сведения:

  • лицензия на право деятельности;
  • юридический и физический адрес;
  • свидетельство ИНН, ОГРН и т. д.

Далее следует посещение офиса компании и представление сотрудника, ведущего сделку.

При выборе риэлтора необходимо проверить его полномочия — в праве ли данное лицо выполнять заявленные действия и обязательства. Сколько дел ведет сотрудник в настоящее время, его юридическое образование и опыт работы в данной области.

Составление договора на ведение сделки

Заключение договора с риэлтором — первый шаг на пути продажи недвижимости. Как оценить проект договора, предложенный фирмой или частным маклером? В типовом договоре должны быть отражены следующие позиции:

  1. Сведения о сторонах, заключающих договор. Клиент указывает адрес места жительства, предоставляет копию паспорта. Агентство предъявляет адрес и свои реквизиты;
  2. Цель (предмет) договора. В пункте должно быть указано, что конкретно требуется выполнить: (обменять, купить, продать недвижимость). Описать конкретный дом (дачу, участок), характеристики жилья. В этом же разделе клиент может оставить особые пожелания или условия продажи недвижимости;
  3. Порядок оказания услуг по продаже объекта. Требуется перечислить, что должен выполнить риэлтор: найти и свести покупателя и продавца или провести весь комплекс мероприятий по сделке (реклама в СМИ, проверка, сбор и оформление документов, денежный расчет);
  4. Права и обязанности сторон;
  5. Условия расторжения договора и санкции за его несоблюдение;
  6. Даты заключения договора, срок действия, возможность продления;
  7. Акт оказания услуг.

Если клиент делегирует маклеру получение официальных документов в муниципальных органах и отделах, то на его имя оформляется соответствующая доверенность, заверенная нотариально.

Иногда, по условиям договора риэлтор получает от заказчика оригиналы документов. Об этом событии составляется Акт приема с перечнем переданных документов.

Какие документы потребуются для оформления продажи жилья?

При заключении договора купли — продажи, одним из основных условий, является юридическая чистота сделки. Под этой формулировкой понимают отсутствие оснований для опротестования результатов сделки с недвижимостью (см. ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ).

В случае прямой продажи (если не требуется кредитное обеспечение, предоставление ипотеки, использование материнского капитала), для оформления продажи недвижимости достаточно предоставить следующие документы:

  • паспортные данные сторон (покупателя и продавца);
  • право собственности на недвижимость (продавца);
  • заявление на регистрацию, с оплатой пошлины;
  • согласие органов опеки (на несовершеннолетних собственников).

Однако, по этим документам нельзя понять историю недвижимости, поэтому у продавца могут попросить дополнительные сведения по объекту:

  • кто прописан или выписан, по какой причине, когда (получить можно в паспортном столе ЕИРЦ);
  • имеются ли задолженности по квартплате (ЕИРЦ);
  • предыдущие владельцы недвижимости (единый реестр гражданских прав, ЕГРП);
  • имеется ли согласие супруга на продажу (заверенное нотариусом);
  • если супруги в разводе — справка о разводе;
  • проводилась ли перепланировка жилья (технический паспорт).

Если требуемых справок и выписок у продавца нет, то в договор с исполнителем можно включить получение этих сведений. При этом, в документе указывается пункт об оказании экспертных услуг, с их перечислением.

Порядок оплаты

Вопрос финальной оплаты оговаривается в договоре.

При полном ведении сделки продавец недвижимости рассчитывается с маклером после выполнения всего объема услуг, а именно — после получения клиентом денег от продажи жилья. Перечень оказанных услуг отражается в Акте приема работ, с приложением квитанций, чеков, расписок. Расчет производится после утверждения Акта заказчиком.

Как продать дом риэлтору, советы, как выгодно, правильно и быстро продать загородное жилье, нюансы и рекомендации по продаже.

Задача по продаже дома да еще и с участком для посредника не из легких, тут тебе и по цене надо не прогадать и комиссию получить. Условимся, что выгодная продажа для нас будет означать стоимость реализуемого домика не ниже, чем по рынку в среднем.

Как риэлтору рекламировать продажу дома

У вас, как хорошего посредника есть личный кабинет на нескольких десятках досок объявлений, а так же базе недвижимости вашего города.

Советы:

  • перед подачей объявления сделайте 10-20 фотографий дома в различных ракурсах и покажите покупателю самые, на ваш взгляд красивые места. Фото должны делать при ярком освещении и желательно на «зеркалку»;
  • Можно снять видео, если есть возможность прикрепить его к объявлению;
  • При указании местоположения дома на карте разместите значок так, чтобы дом был расположен, как можно выгоднее, но не вводите покупателя в заблуждение;
  • поднятие объявления можно использовать, если располагаете необходимыми денежными средствами, но нечасто, например только в начале недели, когда много просмотров;
  • В тексте объявления не пойте соловьем, а указывайте только технические моменты (характеристики дома, участка, инфраструктуру, состояние);
  • строго не используйте слова «срочно», «торг» и тому подобное, что позволит покупателю думать, что есть основания для торга;
  • указывайте ту стоимость, за которую договорились продавать дом с собственником;
    если появятся дубли вашего объявления, а у вас эксклюзивный договор — смело жалуйтесь в техподдержку сайта, где выставлено объявление;
  • при приеме звонков делайте если не все, то многое, чтобы каждый звонок завершался просмотром.
Читайте также:  Приказы и постановления мвд

Рекомендации по составлению объявлений риэлтору
При продаже дома и участка к нему, в тексте объявления обязательно укажите то, что в первую очередь интересует покупателя. Это вы можете узнать из первых звонков, если не успели определить раньше самостоятельно, звонящие покупатели, да и посредники тоже подскажу вам, что написать в первом абзаце объявления.

Как подготовить дом к продаже

Самое сложное не процесс подготовки, а убеждение в необходимости подготовки домика и прилегающего участка к продаже вашего клиента. Мы не говорим, что надо американскую лужайку разбивать перед домом, хотя такой подход очень способствует продаже, но перечень обязательных мероприятий и их необходимость надо знать.

Итак, советы:

  • небольшой ремонт в плане «косметики», по аналогии с городскими квартирами, частный дом ничем не отличается. Побелка, наклейка свежих светлых обоев, замазывания трещин, замена треснувших стекол в окнах и т.д;
  • приборка придворовой территории, подладить забор, подкрасить, разбить клумбу, если продажа дома риэлтором осуществляется в летний период. обязательно убрать мусор не только перед домом, но и при подходах к нему;
  • В ходе наведения порядка сразу определите, какие комнаты на солнечной стороне, преимущества всех помещений дома.

Сроки продажи дома

Естественно, у каждого объекта свой срок реализации, но если вы правильно все сделали и ваш клиент настроен на продажу, то в среднем от 6 до 18 показов могут обеспечить продажу жилья. А это от 15 до 60 входящих звонков (как покупателей, так и посредников) и примерно 3 — 6 месяцев продажи.

Как не снижать цену на дом
Сначала надо ее правильно и адекватно установить, а для этого вы анализируете конкурирующие объекты недвижимости по расположению, состоянию и прочее и сравниваете с продаваемым объектом.

Что влияет на стоимость дома:

  • документы в порядке, т.е. нет обременения, история собственников дома ясна, как божий день, участок оформлен, имеется кадастровый паспорт и прочее, собственники выписаны и на низком старте;
  • богатые соседи тоже хороший стимул держать цену, особенно, если они следят за состоянием своих домов, участков и дороги;
  • расположение на местности, т.е не у пыльной трассы, не в конце улицы (хотя кому-то нравится жить в последнем доме у дороги), возможно, близость к водоему и т.д.;
  • техническое состояние не только по паспорту, в котором может быть написан износ 15% для дома, которому 60 лет, смотрим фактическое состояние внешней стороны фундамента, если есть, то подвала, наружных и внутренних стен, крыши;
  • состояние инженерных коммуникаций, т.е. отопление, скважина, электричество, газ, интернет, шамбо и т.д.;
  • инфраструктура, т.е. дорога к дому, минисупермаркеты в шаговой доступности, школа, больница, детсад, остановки транспорта, заправки, отделения банков и т.д.;
  • наличие или отсутствие вредных производств;
  • наличие сада и зеленых насаждений вблизи дома;

Но важно оценить не только преимущества, а выявить и вовремя до прихода покупателя все недостатки и отработать (придумать), как их обыграть.

Что влияет на стоимость участка земли:

  • оценивайте участок не по кадастровой или рыночной стоимости (по объявлениям), исходите из цены на сотку;
  • категория, т.е. сельхозназначения, земли населенных пунктов и .тд.;
  • под какое использование участок — можно вести хозяйство (ЛПХ), строить дом (под ИЖС) и т.д.;
  • под чьим ведомством находится — дачный (СНТ), ДНП или населенный пункт (поселок, ПГТ, деревня);
  • подъездные пути;
  • удаленность от райцентра;
  • наличие коммуникаций.

Для того, чтобы продажа состоялась быстрее:

  • быть готовым к тому, что рынок недвижимости изобилует предложениями и продать быстро — это дело случая;
  • уделяйте внимание рекламе и не только в Интернет, но и на самом участке, это я про баннеры, объявление или бегущая строка по местному ТВ, дикторские объявления по местному радио;
  • активизируйте работу по продаже дома и участка с началом сезона, это ранняя весна (конец февраля).

Чем аргументировать заключение эксклюзивного договора на продажу дома

Большой опыт продаж, индивидуальный подход и оперативность мало что говорят продавцу. Ему нужна конкретика, которая, как стоимость дома выражается в цифрах, например:

  • в течение часа могу привезти на просмотр желающих приобрести дом, вам лишь надо подготовиться к показу;
  • от 3 до 5-ти рабочих дней займет сбор документов и можно идти в Росреестр;
  • у меня есть 6 способов привести дом состояние «новый» и я готова не только их рассказать, но и организовать процесс;
  • мои ресурсы по рекламе огромны, как в пределах вашего района, города, так и в сети Интернет, где ваше объявление будет показано на 30+ сайтах;
  • я год обучалась на курсах фотографов и делаю шикарные снимки недвижимости, с которыми откликов на объявление будет больше;
  • минимум 15 собственников за мою практику доверяли мне вести их дела при сборе документов, оформляя доверенность;
  • знаю три банка, где удобно провести расчеты по сделке, где вы безопасно получите свои деньги;
  • на услуги у меня фиксированная ставка комиссионного вознаграждения, которая остается неизменной и не предусматривает дополнительных расходов.

Вы узнали советы и рекомендации для риэлтора, как продать дом и участок в частном секторе, эффективные методы продажи загородной недвижимости.

Продажа дома в деревне часто становится сложной задачей. Даже снижение и без того невысокой цены может быть недостаточным преимуществом для покупателей. Эта проблема знакома многим, кто был в подобной ситуации. Но в большинстве случаев она решаема, если подойти к вопросу со всей серьёзностью.

Для начала нужно понять, что «быстро и выгодно» – понятия относительные в данной ситуации. Выгода не означает, что можно просто продать дороже рыночной стоимости. А чтобы найти покупателя быстро, нужно для начала приложить определённые усилия, которые займут какое-то время.

Но если есть готовность вложить свои силы и, возможно, деньги, выгодная продажа более чем реальна. Причём получить можно намного больше, чем планировалось изначально.

Факторы, влияющие на скорость продажи

Продавец может считать, что его дом идеален, или же думать, что он очень плох. Но это имеет мало значения, если он не может взглянуть на него глазами покупателя. Только оценивая жильё с такой точки зрения, можно предположить сроки его продажи. И при желании ускорить их.

Стоимость

Покупателей недвижимости всегда интересуют скидки, возможность торга и цены ниже рыночных. В городе достаточно опустить стоимость на 5-10 % от средних расценок, чтобы жильё купили в считанные дни.

В деревне этот приём работает не всегда. Проблема в том, что здесь нет усреднённых цен, поэтому покупатель зачастую и сам не знает, сколько может стоить жилплощадь в конкретном посёлке. Нередко на всё село продаётся 2-3 дома, а иногда «конкурентов» вовсе нет. Сравнивать просто не с чем.

И выходит так, что покупатель ориентируется, скорее, на два фактора: собственные требования к жилью и сумму, которой располагает. Если он видит, что может за меньшие деньги получить лучший вариант, чем хотел, он хватается за эту возможность. Если цена в его понимании соответствует качеству, он может поторговаться или поискать ещё. И лишь если он не находит идеального варианта за свои деньги, купит то, что предложат.

Во всех случаях стоит помнить об одном: не нужно исключать конкурентов. Даже если в селе нет аналогичных предложений, покупатель может:

  • купить хуже, но дешевле;
  • дороже, но лучше;
  • приобрести жильё в другом населённом пункте.

Цена должна быть адекватной. Это не значит, что из-за расположения в деревне её нужно сильно снижать. Но нередки случаи, когда за дом в пригороде с плохим транспортным сообщением и аналогичной инфраструктурой просят столько же, сколько за жильё в центре мегаполиса. Как правило, такие предложения висят в списке объявлений годами.

Читайте также:  Нужна ли касса при патенте

Значит ли это, что те, кому надо быстро продать дом, должны отдать его за копейки? Вовсе нет. Но и завышать цену не стоит – нужно ставить себя на место покупателя.

Чтобы узнать приемлемую стоимость своего жилья, желательно:

  1. Посмотреть подобные объявления в своём населённом пункте и других, имеющих такую же отдалённость от города или районного центра, подобную транспортную доступность.
  2. Сравнить цены объектов между собой, постаравшись выявить закономерность. Например, по стоимости квадратного метра, состоянию жилья и двора, наличию/отсутствию удобств и построек, площади прилегающего земельного участка, обширности посадок.

Если задача оказалась слишком сложной, можно обратиться к риэлторам для оценки. Достаточно просто сказать им о продаже дома, они приедут и назовут стоимость. Это бесплатная услуга, и она ни к чему не обязывает. Единственное, что понадобится – дать согласие на размещение объявления от имени агентства. Такой шаг может помочь в продаже.

Состояние дома и земельного участка

Чем лучше состояние участка и дома, тем выше стоимость жилья. Это неоспоримый факт. В последние годы находится всё больше горожан, желающих жить вдали от шума и суеты. Они готовы продать квартиру, чтобы купить жильё в деревне. Но не готовы жить в плохом доме без удобств. Если же кто-то предложит им хорошую благоустроенную недвижимость, они с радостью согласятся.

Что можно сделать чтобы увеличить шансы?

Это именно тот пункт, в котором может выиграть продавец недвижимости. Не в его силах изменить удалённость от города, инфраструктуру населённого пункта, расписание автобусов. Но можно, как минимум, привести в порядок жильё и двор. Как максимум – сделать хороший ремонт и провести коммуникации, чтобы дом выглядел идеальным вариантом в глазах покупателя.

Хотя многие владельцы отмахиваются от этого совета, они делают это зря. Некоторые люди даже зарабатывают таким образом: покупают дешёвые полуразрушенные дачи, превращают домик в «конфетку», после чего продают дороже, иногда в несколько раз.

Здесь есть свои секреты. Ремонт делается далеко не из дорогих материалов. Но и обманывать никого не придётся. Указать «косметический ремонт» – значит, сказать правду. А дом будет выглядеть совсем по-другому.

Главное правило – экономить на материалах, но в пределах разумного. Стоит покупать те, которые немного дороже самых дешёвых. Если есть возможность, делать ремонт самостоятельно. Если её нет, то найти лучшего мастера из недорогих.

Как именно можно улучшить состояние жилья для лучшей продажи? Даже пара-тройка вариантов из нижеперечисленного существенно поднимут ценность в глазах покупателя:

  • Использовать вагонку для внешней облицовки дома. Материал недорогой, но мгновенно меняет вид здания. С её помощью самый старый, ужасного вида дом можно превратить в симпатичное жильё.
  • Привести в порядок забор. Если его уже надо менять, то использовать для этого наиболее дешёвые материалы. В данном случае их качество не так важно. Люди будут оценивать участок с первого взгляда, он должен выглядеть прилично.
  • Полная «генеральная уборка» двора. Это не стоит ни копейки.
  • Приведение в порядок построек. Также крайне дешёвый способ улучшения. В большинстве случаев достаточно рук, молотка и гвоздей. В отдельных ситуациях может понадобиться лобзик, болгарка и шуруповёрт.
  • Евроокна. Ценное преимущество как в квартирах, так и в домах. Это не только улучшение внешнего вида жилья, но и утепление. Больше комфорта, экономия теплоэнергии в дальнейшем.
  • Хорошая дверь. Надёжная – в первую очередь, аккуратная на вид – во вторую.
  • Если в дом проведена вода и канализация, то требуется хорошее состояние сантехники – без потёков, трещин, сколов и поломок.
  • Потолочная плитка, новые обои и недорогой линолеум на пол.
  • Покраска косяков, дверей и окон, если они не заменены на ПВХ.

Несмотря на то, что стоимость почти каждой из этих задач – несколько тысяч, цена значительно вырастает. Вложив 50 000, владелец может поднять цену на 80 000 – 100 000 и более, в зависимости от расположения посёлка.

Вышеуказанный способ поднятия цены не актуален для полузаброшенных и сильно отдалённых деревень, куда совсем никто не едет жить. Нужно оценивать общий спрос. Если в этом селе нет покупателей на какие бы то ни было дома, вкладывать деньги в улучшение жилья невыгодно.

Удалённость от города

Это то, что продавец не может изменить. Чем дальше населённый пункт от крупных городов или хотя бы районного центра, тем дешевле в нём жильё.

Однако если в посёлке есть спрос на жилую недвижимость, то неважно, как далеко он находится от мегаполисов. Быстро продать дом, пусть и не слишком дорого, получится.

Инфраструктура

Покупателям из этой же деревни или близлежащих посёлков с аналогичной инфраструктурой не будет важно, насколько она развита. Для горожан это значимый фактор. Однако если они хотят «жить вдали от цивилизации», что сейчас распространено, то их вполне устроит один магазин, медпункт и школа.

Это также тот показатель, на который продавец повлиять не может. Он помогает лишь более точно определить стоимость жилья: чем хуже инфраструктура, тем ниже цена и тем дольше продаётся дом.

Готовность документов

Для успешной продажи важно наличие целого пакета документов:

  • Паспорта собственников (и свидетельства о рождении, если среди них есть не достигшие 14 лет).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Документ, подтверждающий предыдущую покупку, получение или постройку дома.
  • Техпаспорт жилья.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Домовая книга или другие документы, подтверждающие отсутствие «лишних» прописанных в доме.
  • При наличии несовершеннолетних – разрешение от органов опеки.

В отдельных случаях могут понадобиться и другие документы. Важно, чтобы всё было готово к продаже. Покупатели очень пугаются фраз о том, что «документы не готовы». Сразу начинаются подозрения, ситуация их отталкивает, и они могут моментально передумать.

Как быстрее: самому или через агентство?

Посредники обещают быстро продать жильё. Но так ли это на самом деле? И насколько выгодно к ним обращаться?

Самостоятельная продажа

Справиться без агентства можно вполне. Для этого нужно сделать хорошие фотографии, составить подробные рекламные объявления и подать их в газеты и интернет.

А также расклеить везде, где их могут увидеть заинтересованные в покупке лица.

  • Не придётся снижать цену ради риэлторской комиссии.
  • Владелец жилья, в отличие от посредника, может показать дом в любой день.
  • Никаких внезапных приездов на просмотры.

Продажа через агентство

Хотя продавец комиссию не платит, стоимость услуг риэлторов всегда включена в цену жилья. А значит, вероятность продажи снижается. С другой стороны, увеличивается охват возможных покупателей.

Поэтому услугами агентства имеет смысл воспользоваться, но лишь при двух условиях:

  • Только в качестве дополнения к самостоятельной продаже, «на всякий случай».
  • Никаких подписанных соглашений о том, что продать дом могут только они.

Хотя в теории кажется, что их услуги – сплошное преимущество, это не совсем так. Им неудобно каждый раз ездить на показы за город, а это значит, что покупатели будут тщательно отсеиваться. Им нужна комиссия, поэтому цена будет выше, что снизит интерес. И, наконец, покупатели деревенских домов предпочитают обходиться без посредников.

Независимо от того, принято ли решение продавать через риэлторов или самостоятельно, стоит уделить внимание обстановке в дни просмотров. Улучшить впечатление помогут отсутствие беспорядка и захламления, чистота жилья, приятный запах в квартире. Как показывает практика, это существенно увеличивает шансы на продажу.

Чем лучше обустроено и подготовлено жильё, чем больше вложено усилий в его чистоту, красоту, надёжность и аккуратность, тем выше вероятность быстрой и удачной продажи. Также важно хорошо преподнести его в объявлениях, сделать фотографии. Приложив к этому усилия, можно получить желаемый результат максимально быстро.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector