No Image

Продажа недвижимости без ндс

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Автор идеи: анонимно

Льготу по НДС в отношении предметов религиозного назначения (подп. 3 п. 1 ст. 149 НК РФ) могут использовать не только собственно религиозные организации, но и коммерческие фирмы, чей уставный капитал полностью состоит из вклада религиозной организации. Причем перечень предметов религиозного назначения, хоть и установлен постановлением Правительства от 31 марта 2001 г. N 251, но всё равно носит открытый характер.

В частности, пункт 3 данного перечня включает "специализированные вспомогательные предметы, необходимые для хранения, установки, функционирования и перемещения предметов" (религиозного назначения). Почему бы не назвать таким предметом само здание церкви? Кроме того, такое здание может считаться и "предметом, необходимым для совершения богослужений и религиозных обрядов" (подп. "б" п. 2 Перечня).

Понятно, что подобным зданием может быть практически любая недвижимость (в некоторых религиях нет четких визуальных отличий – баптисты и т.д.). Главное, чтобы она принадлежала на праве собственности компании, учрежденной религиозной организацией.

В результате, такая компания может продать недвижимость, не уплачивая с такой реализации НДС. Впрочем, это относится не только к недвижимости, но и к любому имуществу, назначение которого возможно расценить соответствующим Перечню.

Оценка коллег: (95 голосов)

В заголовке перечня предметов сказано "предметы, находящиеся в собственности религиозной организации в рамках РЕЛИГИОЗНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ". Поэтому, думаю, что налоговики будут доказывать, что никакой такой деятельности в здании нет. Или что оно здание в принципе не является культовым, о чем сказано в законе о свободе совести и о религиозных объединениях от 26.09.97 № 125-ФЗ.
Так, в одном дел статус здания оспаривала местная администрация. Дело дошло до кассации. Но власти проиграли лишь только потому, что организация баптистов представила доказательства, которые вряд ли могут быть у любой другой организации, которая реально не имеет отношение к религии. И тем более, если объект посторен совсем недавно.
Аргумент властей – спорное здание не представляет собой историко-культурную ценность, не является памятником культуры (отсутствует в перечне перечне памятников религиозного назначения), не обладает признаками культурного наследия.
Контраргумент организации – в 1924 году на основании постановления городского управления коммунального хозяйства в муниципалитет было передано именно церковное имущество. Здание построено в 1912 году и использовалось под церковь греческих христиан. На основании постановления госоргана церковное имущество было национализировано. А с 1957 года это здание используется именно как молельный дом.
Другой аргумент властей – здание не используется в религиозной деятельности.
Контраругмент баптистов – есть документы от 1987 года, что в здании была проведена реконструкция в соответствии с целями деятельности церкви для совершения богослужения, молитвенных собраний и религиозного воспитания. Есть фотоматериалы о том, что объект является момлельным домом.
Только на основании таких документов суд согласился с баптистами, что здание является объектом недвижимости именно религиозного назначения (постановление ФАС Северо-Каквказского округа от 25.05.09 № А61-1669/08). А если здание не имеет такую "религиозную" историю, налоговики, скорее всего, в суде выиграют.

Вообще-то, религиозной организации (коммерческой фирме, учрежденной такой организацией) может принадлежать очень разная недвижимость. И с "луковками", и просто склад для хранения разных ряс, крестов, свечей и т.п. Думаю, склад религиозного назначения от обычного склада по внешнему виду совершенно не отличается. Кроме того, совсем недавно и "луковки" никого не останавливали от организации в этом помещении склада 🙂
Так что, повторяю, теоретически, есть шансы доказать, что это льготируемая по 149 статье реализация.

Очень сомнительно, как это будет применяться на практике. Это как должно выглядеть коммерческое здание, чтобы его можно было счесть "церковью". Или изначально планируется устроить торговую палатку в часовне с луковичными куполами?

Теоретически, возможно. Например, ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД в ПОСТАНОВЛЕНИИ от 2 марта 2009 г. по делу N А26-2978/2008 рассматривал вопрос о том, должен ли арендатор недвижимости (гостиницы), принадлежащей религиозной организации, платить НДС. Суд сделал вывод, что "спорные помещения к предмету религиозной деятельности не относятся, соответственно отсутствуют основания для применения статьи 149 НК РФ". То есть, надо понимать так, что если бы недвижимость относилась к религиозной деятельности, арендная плата НДС бы не облагалась.

Читайте также:  Надбавка афганцам к пенсии

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.
Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст. 167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке. Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).
Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г. № Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.
Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст. 271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.
Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п. 6 ст. 169).

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».
Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют. Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли
(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.

Читайте также:  Секс в общественном совете

Автор: Серова А.И., эксперт журнала

Комментарий к Письму Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106.

В Письме от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 представлена позиция Минфина по вопросу применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Финансовое ведомство сообщило, что в целях классификации объектов в качестве жилых домов и жилых помещений необходимо использовать понятия, содержащиеся в ЖК РФ.

ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Виды жилых помещений

ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната

ч. 2 ст. 16 ЖК РФ

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании

ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

Таким образом, под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают операции по реализации:

завершенных строительством жилых домов;

Соответственно, при реализации не завершенного строительством жилого дома освобождение от налогообложения не применяется, в связи с чем налогоплательщик обязан начислить НДС к уплате в бюджет.

Сразу скажем, что аналогичное мнение Минфин высказывал и раньше, в частности, в письмах от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11 и от 30.07.2009 № 03-07-11/186. Причем в первом из названных писем сообщается:

при реализации не завершенных строительством жилых домов налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома;

налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций.

Руководствуются ли налоговые органы мнением Минфина при проведении проверок? Какой позиции придерживаются суды?

Налоговые органы, как и Минфин, считают, что при реализации недостроенных жилых домов необходимо начислять НДС. Соответственно, признавая эту операцию облагаемой НДС, инспекторы не должны возражать против применения налоговых вычетов.

Вместе с тем далеко не все налогоплательщики следуют разъяснениям Минфина в отношении начисления НДС. Причем при обращении в суд им удается отстаивать правомерность своих действий. Арбитры исходят из того, что для целей применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет значения, завершено строительство жилого дома на момент продажи или нет. Судьи считают: если налогоплательщик документально подтвердил жилое назначение недостроенного объекта (свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, кадастровой выпиской, кадастровым паспортом и т. д.), нет оснований облагать НДС данную реализацию (см., например, постановления АС МО от 17.06.2016 № Ф05-7769/2016 по делу № А40-80423/2015 и от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015 по делу № А40-159834/14, АС ЗСО от 10.03.2015 № Ф04-15896/2015 по делу № А67-333/2014, АС ПО от 13.04.2015 № Ф06-22475/2013 по делу № А65-11907/2014).

Читайте также:  Повесить рекламу на здание

Рассчитывать на благосклонность судов можно лишь в том случае, если жилое назначение недостроенного объекта не вызывает сомнений. При продаже объекта, представляющего собой нулевой цикл, отстоять право на освобождение от налогообложения не удастся (Определение ВС РФ от 27.04.2015 № 304 КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).

Подведем итог. В случае реализации недостроенного жилого дома налогоплательщику предстоит выбрать один из вариантов:

заложить в цену НДС, начислить налог к уплате в бюджет и получить право на применение налоговых вычетов со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных и использованных для строительства;

считать операцию освобожденной от налогообложения и быть готовым отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Делая выбор, необходимо учитывать следующие обстоятельства. Суды неоднократно признавали, что под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают в том числе операции по реализации недостроенных жилых домов. Однако такие решения были приняты окружными судами, Судебная коллегия ВС РФ свою позицию по данной проблеме не излагала. В связи с этим нет оснований считать, что арбитры обязательно встанут на сторону налогоплательщика (то есть риск доначисления НДС существует).

Выбор первого варианта также не гарантирует, что продавцу не придется обращаться в суд, но уже по другому поводу – чтобы отстоять право на вычет. Дело в том, что начисление НДС при реализации дает возможность заявить вычет, но не предоставляет его автоматически. Поэтому вероятны споры с налоговым органом, например, в связи с недостатками в оформлении документов (в частности, счетов-фактур). Если, начиная строительство, организация исходила из того, что реализация готовых жилых домов будет освобождена от налогообложения, то контроль правильности оформления входящих счетов-фактур мог быть недостаточным (сотрудники могли руководствоваться принципом «вычет заявлять не будем, соответственно, недостатки в документах не имеют большого значения»).

Поэтому важно убедиться в том, что организацией соблюдены все условия применения вычета, в том числе наличие надлежащим образом оформленных счетов-фактур.

В заключение разберемся с вопросом, в какой момент возникает право на вычет? Выше было отмечено, что в Письме от 13.08.2015 № 03 07 11/46755 Минфин, признавая право налогоплательщика на вычет, указал на необходимость представления в налоговый орган уточненных деклараций по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций. Означает ли это, что право на вычет возникло в периоде приобретения товаров, работ и услуг, использованных при строительстве проданного недостроенного жилого дома, и именно за эти периоды нужно подать «уточненки» по НДС? Нет, не означает. Право на вычет возникает не ранее того квартала, в котором объект продан и с данной операции начислен НДС к уплате в бюджет. До указанного момента оснований для вычета не имеется, поскольку покупки приобретались для совершения необлагаемых операций (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налогоплательщик не отказался от применения данного освобождения. Противоречия в выводе Минфина нет, просто в тексте письма отсутствует описание конкретной ситуации, в отношении которой даны разъяснения.

Преждевременно заявлять вычет в том периоде, когда принято решение о продаже недостроенного жилого дома и его стоимость отражена в составе товаров. Подтверждением сказанного является Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-3958/12 по делу № А79-2511/2011, в котором указано следующее. Завершив подготовительный этап строительства жилого дома, результатом которого является фундамент, и зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства, общество учло его в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» и заявило к вычету спорные суммы НДС. Принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности (завершенность или незавершенность строительства), руководствуясь пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суд кассационной инстанции признал неправомерным применение обществом названных налоговых вычетов. Заявление об отказе от освобождения от налогообложения организация в инспекцию не представляла. Налоговый орган правомерно отказал в применении вычета.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector