No Image

Рассрочка на покупку жилья

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Решив купить недвижимость, определите для себя ключевые моменты решения этой задачи. Часто на выбор варианта недвижимости влияют финансовые факторы. Если для приобретения понравившегося жилья недостаточно денег, есть два варианта. При покупке жилья у застройщика / на вторичном рынке вы можете рассмотреть варианты банковской ипотеки или покупку квартиры в рассрочку. В некоторых случаях покупка или продажа недвижимости по второму пути более предпочтительна.

Что такое рассрочка платежа при покупке квартиры

Слово «ипотека» означает передачу в залог приобретаемой покупателем недвижимости. В операции участвует банк. Он выдает покупателю ипотечный кредит. Если исключить из этой схемы кредитное учреждение, получится схема рассрочки платежа. Это более выгодный, беспроцентный вариант приобретения жилплощади и в нем участвуют только покупатель и продавец. Все взаимоотношения между ними регулируются условиями одного документа – договора купли-продажи. В Москве и Санкт-Петербурге предлагаются новостройки в рассрочку от застройщика.

Выгода покупки в рассрочку

Для выдачи ипотечного кредита банк потребует от заемщика от 12 до 20 различных документов, подтверждающих платежеспособность, плюс наличие поручителей. Ипотечный кредит можно взять под кредитный процент и на срок более 10 лет. Переплата и окончательная стоимость квадратного метра жилья для вас может оказаться в несколько раз больше стартовой цены. Основные отличия и преимущества подобного способа покупки жилья это:

  • фиксация стоимости квартиры;
  • нет разных справок;
  • нет больших процентов на остаток долга;
  • покупатель вправе прописать в договоре любую валюту – рубль или доллар.

У физического лица

Законодательство дает разрешает куплю/продажу недвижимости в рассрочку между физическими лицами. Это требует серьезного отношения к безопасности сделки. Срок операции не должен превышать 3-5 месяцев. В случае непредвиденных обстоятельств, квартира возвращается продавцу, а продавец обязан вернуть уже выплаченные денежные средства покупателю. Обе стороны соглашаются на условие обременения квартиры в Росреестре, которое может быть снято только после полной оплаты. Важным является отсутствие затрат на обязательное, в случае ипотечного кредита, страхование.

Жилье в рассрочку от застройщика

Отличие схемы приобретения жилья у застройщика простое. Договорные отношения строятся с юридическим лицом. Проверьте застройщика по истории компании, сданным объектам. Узнайте, продавал ли он квартиры с рассрочкой. Есть такие виды сделок: Договор купли-продажи, Договор долевого участия. Существует возможность купить квартиру в рассрочку без первоначального взноса. Вы можете требовать от компании-застройщика выполнения всех условий договора. Основное же требование к покупателю – соблюдать сроки и объемы ежемесячных платежей.

Продажа квартир в рассрочку

Любой продавец заинтересован получить деньги за свою недвижимость как можно скорее и по-максимуму. Однако не всегда находится покупатель, обладающий всей суммой для приобретения вашей недвижимости. Покупателей интересует рассрочка на покупку квартиры. Со своей стороны даже частично полученные средства продавец может использовать для первого взноса для приобретения другой недвижимости. Для продавца такая продажа при наличии реального покупателя означает более быстрое завершение купли-продажи и получение первого взноса.

Условия рассрочки

При заключении договора сроком до 6 месяцев дополнительные проценты не начисляются. Если сроки составляют более полугода, в документе указывается либо помесячный процент, либо годовой процент на остаток суммы выплаты. При покупке на вторичном рынке основным условием является обременение на недвижимость. Вы можете пользоваться объектом покупки, но не можете его продать, заложить или обменять. При покупке квартиры в новостройке (у застройщика) оговариваются условия передачи ее только по завершении полной выплаты ее стоимости.

На сколько дается рассрочка

В отличие от ипотеки, рассрочка на квартиру дается на менее длительные сроки. Обычный период – от 6 месяцев до 3 лет. В договорах купли продажи квартиры возможно указывать любой срок оплаты. В договоре указывается сумма первоначального взноса и удобный для продавца и покупателя график последующих выплат. Когда приобретается квартира в рассрочку у застройщика, как правило, указывается срок до планового ввода объекта в эксплуатацию. МЖРК могут давать особые условия при покупке жилья по такой схеме, что приводит к меньшим проблемам для покупателя.

Как купить квартиру в рассрочку

Для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке желательно прибегнуть к услугам доверенных профессиональных риэлторов. Необходимо определить ключевые способы решения проблем, рассчитать в пакете соотношение ваших затрат и доходов от сделки. Важно оценить ситуацию рынка недвижимости района, актуальную финансовую ситуацию. Для нотариального заключения договора купли-продажи покупателю необходим только паспорт. Продавец же должен предоставить свой паспорт, а также все документы, подтверждающие право собственности на объект продажи.

Договор купли-продажи квартиры

Основным документом, касающимся продавца и покупателя, станет для вас Договор купли-продажи. При покупке у физического лица составляется заявление о переходе права собственности. В нем фиксируется обременение на квартиру, действующее до полного окончания расчетов между сторонами. Если покупается квартира в рассрочку в новостройке у застройщика, при условии, что строительство окончено и дом введен в эксплуатацию, заключается договор купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) заключается, если дом еще не построен.

Договор долевого участия в строительстве

Рассрочка при покупке квартиры у застройщика возможна путем долевого участия в строительстве. При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить покупателю все учредительные документы, финансовые отчеты за три последних года, результаты аудита, строительный адрес, разрешения на строительство и всю техническую документацию на вашу квартиру. В ДДУ должны быть отражены:

  • сроки ввода объекта в эксплуатацию;
  • срок передачи вам квартиры;
  • ее стоимость;
  • размер первоначального взноса;
  • сроки и суммы последующих выплат.

Когда возникает право собственности на квартиру

Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально. Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи. Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.

Санкции за просрочку платежа

В договоре купли-продажи недвижимости такого типа должны указываться точные даты и суммы выплат. Санкции за просрочку платежа должны быть четко оговорены. На случай утраты покупателем возможности оплаты в договоре должны быть предусмотрены возможные варианты:

  • соглашение о расторжении с обязательством застройщику хотя бы частично вернуть покупателю выплаченные суммы;
  • перезаключение договора купли-продажи с другим покупателем;
  • право перехода на договор ипотечного кредитования с банком на сумму стоимости квартиры минус выплаченные денежные средства.

Видео: квартира в рассрочку – плюсы и минусы

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

25 февраля 2017 г. Примерное время чтения: 10 мин.

Рассрочка на квартиру — что это, чем отличается от ипотеки, плюсы, минусы и подводные камни

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика. Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная. Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

Читайте также:  Налог на выигрыш в гослото

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев. Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще. В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев. Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов. В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

  • Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
  • Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
  • Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
  • Не нужно предоставлять залог и поручителей;
  • Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
  • Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
  • В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь. Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране. Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год. Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Комментарии (3)

Тамара 10 марта 2017

Брать рассрочку на недострой это огромный риск даже при полном отсутствии процента, пока дом достроится может много чего поменятся. А если в некоторых строительных компаниях ставка 36% годовых, то это даже выше чем в банке. Когда при неуплате взносов передаётся кредит в банк, то там наверняка будут начисляться дополнительные проценты, поэтому при видимой выгоде читать договор рассрочки следует не менее тщательно чем кредитный.

Читайте также:  Кто делает текущий ремонт

Инна 7 марта 2017

Помимо срыва сроков сдачи, есть еще и возможность остаться без квартиры вообще. При необходимости за год выплатить гигантскую сумму, это очень большой риск. Ипотечники в этом плане меньше страдают, и рефинансировать ипотеку все равно как-то можно, в отличие от рассрочки.

Надежда 28 февраля 2017

Лично я не хочу покупать жилье от застройщика, это конечно выгоднее в плане финансов чем брать кредит в банке, но это и больший риск. Случаи когда постройка объекта затягивалась на больший срок чем обещалось, не единичны. Да и нужно смотреть на свое финансовое положение, на первоначальную имеющуюся сумму для покупки жилья и на сумму ежемесячного дохода, смысл брать жилье от застройщика и ждать 2-4 года окончания его постройки, если вы можете взять кредит и в течении 2-3 лет его погасить. Также не стоит забывать что при покупке жилья нужно еще и учитывать сумму, которую вы будете тратить на съемную квартиру.

Во вторник, 16 июля 2013 года, российская ипотека отмечает свое 15-летие: 15 лет назад, в 1998 году, начал действовать закон об ипотеке. Но ипотечный кредит не единственный способ приобретения жилья без полной суммы стоимости недвижимости. Палочкой-выручалочкой для покупателей жилья иногда становится альтернатива ипотеке – рассрочка, позволяющая стать владельцем квартиры в новостройке тогда, когда денег нет, но есть надежда получить недостающие средства в достаточно короткий срок. Однако, как и во всем, в рассрочке есть свои нюансы – сайт "РИА Недвижимость" представляет семь советов экспертов, которые позволят вам узнать о юридических тонкостях покупки квартиры в рассрочку и избежать неприятных сюрпризов.

Не откладывая в долгий ящик

Сегодня на первичном рынке жилья существует несколько способов покупки квартиры. Первый и самый простой – это единовременная 100% оплата квартиры, второй – взять ипотечный кредит и третий – воспользоваться рассрочкой, рассказывает директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталия Иванова.

Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, рассказывают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". При этом рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 2 лет, но обычно не более чем на 8 месяцев, так что ежемесячные платежи по ней довольно крупные. Кроме того, первоначальный взнос может достигать 50%, а в некоторых случаях и больше от стоимости квартиры.

Конечно, такие условия подходят далеко не всем покупателям – рассрочка удобна тем, кто рассчитывает на стабильный высокий доход или планирует приобрести квартиру с помощью продажи уже имеющейся недвижимости, говорит Иванова. Таким людям эксперт советует не откладывать покупку квартиры и воспользоваться рассрочкой, особенно если жилье приобретается в строящемся доме, ведь именно на этапе строительства происходит максимальное удорожание стоимости квадратного метра.

Как говорят игроки рынка недвижимости, в сравнении с ипотекой переплата по рассрочке минимальна, ведь она предоставляется всего на несколько месяцев, а ставка по рассрочке, по словам Ивановой, составляет, как правило, всего 1% в месяц. Иногда рассрочка может быть и беспроцентной.

Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку, добавляет собеседница агентства.

И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.

Однако, несмотря на все очевидные плюсы, и в рассрочке, естественно, есть и свои нюансы, которые стоит учитывать покупателю.


Варианты на выбор

Как говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.

"Практически все застройщики предлагают два варианта. Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок – от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых", – уточняет она.

Первоначальный взнос, по словам эксперта, будет составлять в зависимости от варианта от 20% до 50% – чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий при краткосрочной, но некоторые застройщики готовы и при краткосрочной рассрочке принять от клиента первоначальный взнос в размере 20-30%.

В то же время, добавляет Литинецкая, бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена. Однако в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю, вот только срок рассрочки в этом случае будет минимальным – два или максимум три месяца, а первоначальный взнос составит более 50%.

В случае с процентной рассрочкой очень важно обратить внимание на то, каким образом начисляются проценты. "Допустим, есть такие формулировки – 1% в месяц на остаток или 12% процентов годовых. Общая сумма, которую покупатель должен будет выплатить, в этих двух случаях будет разная. Если платежи аннуитетные, а ставка составляет 12% годовых, то сумма будет выше", – поясняет Литинецкая.


Проверять и перепроверять

После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.

По словам собеседников агентства, есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.

Как рассказывает старший юрист компании "Приоритет" Виталий Бородкин, в договоре купли-продажи с условием о рассрочке обязательно указываются характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние квартиры на момент продажи. Также в договоре определяется график оплаты в рассрочку, то есть в каком порядке производится рассрочка платежа.

Со стороны покупателя необходимо предоставить паспорт. Продавец же, если это физическое лицо, должен представить, помимо паспорта, свидетельство о госрегистрации права собственности на продаваемую квартиру, паспорт БТИ, а также выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. В случае если продавец состоит в браке, и квартира является общим имуществом супругов, то сделка по отчуждению квартиры проводится только при наличии нотариального согласия супруга.

Если покупается готовая квартира, то необходимо обратить внимание на то, проводилась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена в соответствующих органах, добавляет Бородкин.

Если квартира по договору купли-продажи покупается у юрлица, юрист советует покупателю внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. "Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию", – уточняет он.

Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.

Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости – полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство, сообщает Бородкин.

Читайте также:  Как я открывал автосервис

По словам Литинецкой, при покупке квартиры в рассрочку по ДДУ, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора долевого участия, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.

Эксперт добавляет, что на определенном этапе "жизни" новостройки – после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – девелопер уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ и переходит на предварительный договор купли-продажи. "Но если застройщик предлагает оформить ПДКП, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться", – советует гендиректор "Метриум Групп".

Как указывает Бородкин, фактически ПДКП представляет собой лишь "обещание" заключить с покупателем основной договор – договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Юрист обращает внимание, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.

"Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем", – говорит он. В связи с этим юрист советует точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.

Деньги вперед

Эксперты также обращают внимание, что пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, по словам Бородкина, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.

Собеседник агентства также обращает внимание, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. "Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности", добавляет юрист.

Если право собственности регистрируется до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то квартира оформляется в собственность с обременением, говорит в свою очередь Литинецкая.

В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.

Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком ДДУ и регистрирует его в Росреестре, говорит юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр.
При этом Шарапов советует покупателям внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.

Нюансы просрочки

Покупателю важно внимательно изучить договор о покупке квартиры еще и на предмет возможных санкций в случае просрочки выплат по рассрочке. "Как и при любом кредите, в случае просрочки платежей застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть затраченные средства на расчетный счет покупателя, возможно, с удержанием каких-либо комиссий (на усмотрение застройщика). Так что следует внимательно прочитать договор, в том числе пункты, где прописаны санкции в случае неисполнения обязательств по платежам", – говорит Иванова из ГК ПИК.

Как добавляет Шарапов, если покупатель при рассрочке платежей по ДДУ более чем три раза в течение года нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку внесения платежа на срок более чем два месяца, застройщик по закону может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

"При этом в законе четко не зафиксировано, что застройщик обязан возвратить выплаченные деньги покупателю в этом случае. Таким образом, нужно внимательно проверять договор при его заключении с застройщиком на предмет наличия условия возврата денег покупателю полностью или какой-то их части, например, за вычетом неустойки, убытков. Иначе покупатель может в этом случае потерять все деньги", – советует юрист.

Когда деньги закончились

Конечно, в идеале до просрочки лучше не доводить, но если покупатель больше не может вносить платежи по рассрочке, у него есть несколько вариантов решения проблемы.

В частности, Шарапов предлагает два способа – либо заключить с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ и хотя бы частичном возврате внесенных средств, либо передать свои права и обязанности по ДДУ за вознаграждение другому покупателю с согласия застройщика путем заключения соответствующего соглашения.

В свою очередь, Литинецкая указывает на достаточно простой вариант – перейти на ипотеку. "Банки его поддерживают и всячески приветствуют. Они понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, тем самым подтвердив свою платежеспособность", – утверждает собеседница агентства.

По ее словам, если клиент планирует перейти на ипотеку, ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, получить одобрение в банке, провести сделку по выдаче кредита и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору приобретения.


Кнут для застройщика

Но есть и обратная сторона медали – проблемы могут возникнуть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца.
"Например, банкротство застройщика. В случае если данный процесс будет инициирован, то дольщики, которые внесли лишь часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру", – говорит Литинецкая.

В свою очередь юрист "Приоритета" указывает, что достаточно часто застройщик не выполняет сроки сдачи дома. "Например, в 2010 году заключен ДДУ. Срок сдачи дома, указанный в договоре – второй квартал 2011 года, однако наступил 2012 год, а дом так и не сдан, и застройщик обещает сдать его в лучшем случае в апреле 2012 года. В этом случае вы можете дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку – двойной размер 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ", – говорит эксперт.

Во избежание возможных злоупотреблений со стороны застройщика целесообразно привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не к конкретным датам, а к завершению определенных этапов строительства, например, окончательный платеж – в течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию, советует в свою очередь старший юрист юридической фирмы "Авелан" Анна Полевая.

Он поясняет, что в противном случае, если строительство будет заморожено либо существенно отставать от графика, покупатель имеет право лишь потребовать расторжения договора и возврата своих средств, но приостанавливать очередную оплату он не сможет, так как невнесение платежа будет являться основанием для взыскания застройщиком неустойки.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector