No Image

Сдача комнаты в коммуналке

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Комнату в квартире с совместным проживанием сдают, как правило, одинокие пожилые люди, потому что с одной стороны, тяжело жить в одиночку, а с другой, лишняя копейка никому не мешает.

У них и возникают такие вопросы: как поселить квартиранта, чтобы внакладе не остаться, и с государством не поссориться, и спать спокойно, как говорилось в одной небезызвестной рекламе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Способы

Как сдать комнату в правильно и что для этого нужно? Существуют два пути решения этой проблемы:

  1. Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
  2. Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно. Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.

Как составить договор на сдачу комнаты? И можно ли сдавать долю в недвижимости?

Образец договора аренды комнаты в жилом помещении.

Образец договора аренды доли в квартире.

Найм и аренда

Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.

Аренда недвижимости — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.

Заключаемый на срок более двух лет, такой договор подлежит государственной регистрации.

Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.

Об отличиях договоров аренды и найма жилого помещения узнайте на нашем сайте.
Являясь единоличным собственником, владелец может сдать таким образом часть жилплощади, или комнату, но при этом, он должен:

  • заключить с нанимателем соглашение о найме;
  • предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых со сдачи жилплощади.

Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса.
Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

При этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по жилплощади.

Являясь единоличным собственником, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.

Если коммунальная жилплощадь находится в муниципальной собственности, то в этом случае жильцы не являются собственниками, а только нанимателями жилья. О том, можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду, узнайте из другой нашей статьи.

Тогда потребуются разрешительные документы от муниципалитета, и письменное согласие всех жильцов. Подробнее о том, как сдать комнату к коммунальной квартире, читайте в нашей статье.

Если жилье не коммунальная, и находится в долевой собственности или совладении двух или нескольких владельцев, в этом случае необходимо согласие всех совладельцев.

Если в коммуналке число жильцов изначально не соответствовало указанной норме, вы можете вселить в свою комнату 1 квартиранта вместо себя. Семье, пусть даже из двух человек, вы комнату предоставить не сможете, поскольку это ущемит права остальных жильцов.

С чего начать? Пишем объявление

Сначала решите для себя, кого вы хотите видеть у себя по соседству: студентов, молодую семью, или одинокого человека средних лет?

Вам предстоит написать объявление, которое вы разместите на ближайшем столбе, на остановках или стенах домов, в печатном или интернет-издании.

Объявление должно содержать следующие сведения:

  • кого вы хотите видеть в качестве нанимателя;
  • размер предоставляемой жилплощади и наличие коммунальных услуг, этажность;
  • расстояние от дома до ближайшей остановки или станции метро в минутах, маршруты автобусов;
  • контактный телефон (при необходимости укажите время, когда с вами можно связаться).

Не нужно перегружать объявление информацией о состоянии ремонта, о трубах, балконах и прочем. Клиент придет на просмотр и все увидит сам.

В крайнем случае, по телефону ответите на все интересующие клиента вопросы о состоянии жилья. Адрес тоже сообщите по телефону. Также при встрече обговорите свои предпочтения: отношение к животным, курению, шуму и музыке.

Образец объявления о сдаче комнаты в аренду.

Как подготовить документы?

Договор о найме недвижимости заключается между наймодателем и нанимателем.

Без составления соглашения вы не сможете потребовать возмещения убытков в случае порчи или кражи личного имущества, что тоже довольно часто происходит. Если ваши жильцы затопят проживающих внизу соседей, без официального соглашения о сдаче недвижимости возмещать убытки придется вам.

Перед тем как заключить договор о найме жилья, нужно иметь при себе:

  • документ, подтверждающий ваше право собственности на жилплощадь;
  • список лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, предоставляется в виде справки из жилищной конторы;
  • нотариально заверенное согласие членов семьи, если они не против сдачи в найм части жилого помещения;
  • паспорт.

Наниматель имеет право проверить документы, подтверждающие вашу личность и ваши права собственности на жилье. Узнайте, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилья в аренду, из нашей статьи.

Желательно, чтобы все зарегистрированные лица присутствовали при подписании документа.

В соглашении о найме обязательно должны быть указаны:

  • факт совместного проживания нанимателя и наймодателя;
  • срок проживания нанимателя;
  • ежемесячная сумма оплаты;
  • сроки внесения оплаты, указать конечную дату;
  • сумма предоплаты;
  • оговариваются права и обязанности нанимателя при пользовании коммунальными услугами, средствами связи, личным имуществом владельца, а также, какие услуги оплачивает наниматель, а какие — наймодатель;
  • предусматривается ответственность сторон в отношении друг к другу и арендуемому жилью, возмещение ущерба в случае порчи имущества;
  • дополнительные пункты, являющиеся важными для сторон, и не противоречащие настоящему законодательству.
  • В соглашении называются поименно все члены семьи нанимателя, которые будут проживать на данной жилплощади. Подготовьте также соглашения о задатке и опись имущества.

    Формы для составления вышеописанных документов можно найти в интернете и распечатать на принтере в формате А4. Договор и другие бумаги могут быть распечатаны на компьютере, а также составляться в рукописной форме, но тогда они должны быть написаны аккуратным и легко читаемым почерком минимум в двух экземплярах.

    Оплата за проживание может производиться наличным расчетом из рук в руки, и безналичным. При оплате денег наличными, получатель обязан написать расписку о получении платы за найм жилья с указанием суммы и даты получения денег.

    Расторжение договора

    При расторжении договора о найме по инициативе наймодателя, наниматель должен получить официальное уведомление о разрыве соглашения за три месяца до этого разрыва, если срок подобного уведомления не прописан в пунктах.

    Прописанный срок уведомления о разрыве соглашения является основным и должен соблюдаться. О том, как продлить договор и в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения, вы можете узнать на нашем сайте.

    Разрыв договора по инициативе наймодателя происходит обычно из-за несоблюдения условий соглашения нанимателем. Договор разрывается по инициативе нанимателя, если наймодатель нарушает условия, либо, если наниматель решил сменить место жительства.

    Расторжение в частном порядке не требует каких-либо особых действий, если не возникает конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств, и наймодатель был своевременно уведомлен о расторжении. Однако если сдавалось жилое помещение в коммуналке, проводится акт приема-передачи имущества наймодателя.

    Таким образом, правильное заключение договора о найме комнаты позволит владельцу квартиры защитить себя от невыплат за жилье и использование коммунальных и прочих услуг, а имущество — от хищений и порчи. Данное соглашение поможет востребовать причиненные убытки через суд.

    Читайте также:  Берут ли в армию с фимозом

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

    Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал. Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

    Моя комната — имею право сдать!

    — Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

    — Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

    Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить.

    Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

    — Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

    — Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

    — Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

    — В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

    Споры за кусок туалета

    — Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают.

    — Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

    Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

    Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

    Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

    Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

    — Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам.

    — Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

    В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

    Александр Перепелкин / архив редакции

    — В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

    — Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

    — Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

    Читайте также:  Отсрочка по выплате кредита

    — Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

    Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

    На чьей стороне суды

    — Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

    — Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

    — Будет ли пересматриваться это определение?

    — Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

    ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

    Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

    Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

    Осенние цены и разнообразие

    Для человека, который снимает комнату в коммунальной квартире в Москве, а не квартиру, например, в Ближайшем Подмосковье, место важнее неудобств, т.к. денег на что-то лучшее пока не хватает. Размеры арендной платы на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:

    – от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;

    – от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;

    – от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;

    – от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;

    – от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).

    Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:

    – На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно.

    Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.

    Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее

    – Каков диапазон цен на комнаты, предлагаемые в аренду?

    Самая дешевая комната стоит 10 000 руб. в месяц и находится на ул. Родниковая (район Очаково), самая же дорогая комната – 40 000 руб. в месяц, таких предложений два – одна у м. «Киевская», ул. Ростовская, и вторая у м. «Серпуховская», ул. Щипок.

    Бытовая дипломатия

    Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем. Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.

    Читайте также:  Возраст для первого класса

    Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.

    – Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?

    Роман Бабичев: «Проблема в основном одна: соседи не хотят, чтобы в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.

    Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.

    В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме. Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.

    После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».

    Что еще мог бы сделать хозяин комнаты?

    Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».

    Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.

    Законные права

    Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду. В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

    – Илья Юрьевич, нужно ли получать собственнику комнаты в коммунальной квартире согласие от соседей на сдачу ее в аренду?

    Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

    Однако согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

    Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

    Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

    – В какой форме может быть заключено такое соглашение?

    Каких-либо формальных требований к данному соглашению законодательство не предъявляет – то есть оно может быть заключено в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

    – А если комната не приватизирована, нужно получать согласие соседей?

    – Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

    На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Гуршумович Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

    – Арик Гуршумович, нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

    – Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

    – Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора (например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять) или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

    – Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

    – А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

    – Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

    – Как должно быть оформлено такое согласие?

    – Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.

    Комментировать
    0 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector