No Image

Сдача жилья в аренду закон

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон, тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.

Давайте разберемся с договором. Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья – это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно – в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например – срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРН и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Читайте также:  Правила выгула собак штрафы

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2017-2018 году ). Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев – общая сумма может быть разделена на два раза.

Сдача жилья в аренду закон 2019

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент частным лицам, зарабатывающим деньги на сдаче квартир. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести квартир из теневого сектора. Ссылки на законы и нормативные акты, регулирующие жилья в Москве Уголовный кодекс Российской Федерации Статья 198.

Налоги от сдачи квартиры в аренду

  1. НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  2. Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  3. Патент – если ИП применяет ПСН.

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

  1. 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.
  2. 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

660 тыс. руб. * 13 % Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки. Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Читайте также:  Выезд в казахстан с долгами

Патент на аренду 2019-2019

Если вам нужно сдать недвижимость и не знаете, как поступить или вам нужна полная консультация по аренде звоните 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30 Дополнительные затраты к стоимости патента: отчисления в пенсионный фонд и обязательного медицинского страхования.

  • Патент приобретается только на один объект. Если вы сдаете две квартиры, соответственно нужно будет покупать два патента на сдачу.
  • Патент на аренду может купить только юридическое лицо. Для этого физическому лицу (собственнику квартиры) необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП);
  • Патент приобретается в налоговой инспекции по месту жительства на разные сроки: можно на 6 месяцев или сразу на год;

Конечно, стоит все тщательно обдумать, посчитать — возможно будет выгоднее платить налоги как физическое лицо.

Как сдать квартиру в аренду в 2019 году: инструкция, документы, налоги

Процесс сдачи квартиры в аренду Если владелец желает сдать частную недвижимость быстро, то эта статья подскажет, как поступать. Оптимальный вариант — официальная сдача квартиры.

Хозяин места предоставляет только необходимый комплект документов:

Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?

На сегодняшний день далеко не все могут похвастаться тем, что имеют собственное жилье. Для этой категории граждан законодательство Российской Федерации предоставляет возможность проживания в помещении, фактически принадлежащему другому собственнику.

Для того, чтобы фиксировать данный вид сделки, надо заключить договор.

Сдача квартиры в аренду: налог с аренды, документы, декларация

Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад.

Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход. Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры. Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения.

Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны: Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Законы о сдаче в наем жилья посуточно 2019

  1. наниматель, то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
  2. наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

Закон о сдаче жилья в аренду 2019

  1. Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки.

А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом.

Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%. Пенсионером Распространено мнение, что пенсионерам, сдающим жилплощадь в аренду не нужно платить налоги от сдачи.

Ставка: В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

  1. 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.
  2. 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;

Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов чем грозит

Обязанности плательщиков налогов могут существенно различаться в зависимости от их статуса.

Этот факт отразится и на возможных санкциях. Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:

  1. налогом на прибыль;
  2. налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.
  3. НДФЛ;

Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ.

Цель этих изменений — стимулировать строительство новых доходных домов, поскольку сегодня именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем. Как на самом деле будет работать закон и что он поменяет?

Сейчас сдача жилья в аренду не обременена бюрократическими процедурами. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду. Чаще всего, даже у нотариуса такой договор не заверяется. Но если новый законопроект будет принят — каждый такой договор нужно будет регистрировать в Земельной книге.

«У владельцев квартир будет меньше рисков. Они смогут не беспокоиться о том, что кто-то въедет в их жилье, не будет платить деньги, а выселить их будет трудно и долго. И только через суд, который порой годами длится. Именно этот порядок и пугает потенциальных инвесторов. Именно из-за этого у нас не развивается рынок аренды жилья. А регистрация в земельной книге этот вопрос решит, — в суд больше подавать будет не нужно. Чтобы выселить неплательщика, достаточно будет заключения земельной книги», — рассказывает директор департамента политики жилья министерства экономики Мартиньш Аудерс.

В Министерстве экономики не скрывают, что законопроект в большей степени направлен на защиту интересов владельца недвижимости.

Читайте также:  Мотивация браков и разводов

Если сегодня выселить жильца, не соблюдающего договор, не так-то просто, то впредь его будут выставлять за дверь в два счета. Без суда. Это явный плюс для развития рынка аренды жилья.

«Наша цель — оживить рынок аренды. Мы не хотим, чтобы он представлял собой только лишь рынок вторичного жилья, где в наем сдают старые разбитые квартиры. Мы хотим, чтобы приходили инвесторы и строили у нас в стране доходные дома», — говорит Мартиньш Аудерс.

Сами представители отрасли не считают, что это нововведение поможет рынку недвижимости. По мнению главы Ассоциации домовладельцев Дмитрия Трофимова, стремление упорядочить отношения владельца и арендатора — это плюс, но способы, какими этого пытаются добиться, вызывают сомнения.

«Во-первых, занесение в Земельную книгу каждого договора найма. Если, например, договор найма заключается на три месяца, или на два месяца — все это тоже будет заноситься? Если да, то опять же, вроде как было сказано, что это будет делаться бесплатно; но где гарантия, что это будет делаться бесплатно все время?

Чтобы упорядочить рынок жилья, были приняты изменения к закону подоходном налоге с населения о том, что человек, получающий доходы со сдачи жилья, будет платит 10% налог. Люди на это вполне согласны, готовы платить, и зарегистрировались. С нового года этот налог поднимается в два раза, до 20%. [. ] Где гарантия, что, например, через год не примут решение, что за каждое такое занесение в Земельную книгу не нужно будет платить госпошлину», — задается вопросом Трофимов.

Однако остается главный вопрос — как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно бы заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.

«Я, как квартиросъемщик, точно выберу договор с регистрацией в Земельной книге, поскольку он даст мне гарантии, что если вдруг у дома поменяется владелец — меня не выселят на улицу просто так. А владелец жилья сможет быстро выселить жильца, если тот не платит за квартиру. Не нужно будет подавать в суд. Эта система удобна для всех», — уверен Мартиньш Аудерс.

Согласно законопроекту, все заключенные договора аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Или же меняет плату за аренду.

Однако не все квартиросъемщики довольны этим пунктом. Жильцы денационализированных домов, у большинства из которых именно такие бессрочные договоры, считают, что это предложение оставит их без крыши над головой. Ведь каждый раз, перезаключая договор, владелец будет менять арендную плату, опасается глава Общества жильцов денационализированных домов Ausma Клементий Ранцанс.

«Там не указан точный срок, но не более десяти лет. Поэтому домовладелец может заключать договор на один год; через год он может ставить любые условия. [. ] Людей, которые не будут согласны на новые условия, смогут просто выселять через суд. Договор кончился — можно подписывать решение о выселении, и все, никакого предоставления жилья и так далее. Это депортация. Самая настоящая депортация», — считает Клементий Ранцанс.

Представители отрасли считают, что эта норма как раз таки очень нужна. Сегодня договоры с жильцами денационализированных домов калечат рынок, их условия совершенно неадекватны для сегодняшнего дня.

«Простой пример с бессрочными договорами. Буквально вчера я видел документы, где жильцы до сих пор платят 7 сантимов за квадратный метр. То есть, понимаете, 25 лет прошло, а они платят 7 сантимов! Ну, теперь уже 10 евроцентов. И в результате это очень сильно искажает картину рынка жилья и снижает у людей интерес к рынку жилья как к инвестиции. Если ты знаешь, что ты можешь попасть в такую ситуацию, зачем тебе вкладывать в это свои деньги. Соответственно, квартир мало, цены растут и все прочие прелести того самого дефицита, от которого мы вроде как ушли», — отмечает Дмитрий Трофимов.

Жильцы денационализированных домов собираются противостоять грядущим изменениям и написали письма премьеру и президенту. Законопроект только начал свой путь по коридорам власти и возможно будет еще переработан.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector