No Image

Сдавать квартиру по патенту

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП – следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов
  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
  • Пример
    И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
    35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
    Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.

    Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

    Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

    • Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
    • Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
    • Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
    • В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
    • Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
    • Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета – необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год
    Пример
    Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
    27990+0.01*(35 000*12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.
    Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит
    (35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.
    Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):
    28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля
    Читайте также:  Отчество по матери в россии

    Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

    Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

    • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
    • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
    • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
    • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.
    Пример
    Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Сумма соцвзносов составит:
    27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей.
    Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы):
    (35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей
    Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 5000 рублей в год) и вычесть экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем:
    29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей

    Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

    Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

    • Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
    • Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
    • Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
    • Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
    • Банковское обслуживание также не требуется
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
    • Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)
    Пример
    Допустим, квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный доход от сдачи в аренду – 300 000 рублей в год. Следовательно, налоговые платежи составят:
    300 000 * 0.06 = 18 000
    Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше 300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000. Как результат, получаем:
    18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей

    Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

    Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

    • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
    • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
    • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
    • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

    Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

    Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

    В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

    Читайте также:  Рыночная оценка земли это

    Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

    Как можно легально сдавать квартиру в аренду

    Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

    Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

    Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

    • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
    • копия персональных документов;
    • квитанцией на оплату государственной пошлины.

    Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

    Необходимость государственной лицензии

    Он ставит несколько глобальных задач:

    • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
    • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
    • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

    Что скрывает патент на аренду жилья

    Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

    • вид экономической деятельности;
    • потенциально возможный доход.

    При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

    Примерный расчет

    В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

    Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

    Сроки действия документа и оплата

    Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

    • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
    • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

    Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

    Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

    Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

    • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
    • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
    • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
    • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

    Слабые стороны

    Недостатками патента являются:

    • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
    • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

    На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

    • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
    • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

    Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

    Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

    • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
    • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
    • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
    • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
    • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
    • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

    Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

    Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

    Лишение права сдавать жилье через патент

    Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

    • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
    • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
    • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

    Налогообложение и уклонение от него

    Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

    Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

    Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

    • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
    • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
    • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

    Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

    Если квартиру берет в аренду организация

    В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

    Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

    Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

    Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

    С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

    Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

    Читайте также:  Первичный учет в военкомате

    Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

    Для многих людей, в собственности которых есть свободная квартира, сдача её в аренду является неплохим доходом. Зарабатывать на этом можно как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП). Причём у последней категории есть возможность оформить арендный патент, который имеет массу преимуществ. Рассмотрим этот вариант подробнее.

    Основания для получения патента

    Патент на сдачу квартиры — это документ, дающий право его обладателю заниматься определённой деятельностью при особых условиях уплаты налогов. Оформить патент можно, если соблюдаются следующие условия:

    • сдающее квартиру лицо зарегистрировано как ИП;
    • арендная недвижимость является собственностью человека, который будет её сдавать;
    • количество наёмных работников (при их наличии) — не больше 15 человек;
    • общий годовой доход не превышает 60 000 000 рублей.

    Если вы хотите сдавать имеющуюся недвижимость в аренду, но ещё не зарегистрированы как ИП — сделайте это. Для этого соберите и предоставьте в налоговую инспекцию такие документы как:

    • заявление с просьбой зарегистрировать вас как индивидуального предпринимателя;
    • ксерокопию основной страницы и прописки из паспорта;
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    После подачи всех документов сотрудниками налоговых органов начнётся проверка документов. Если всё будет в порядке, то через 3 рабочих дня вам выдадут документ о регистрации вас в качестве ИП.

    Далее за 10 дней до предполагаемой даты начала деятельности подайте в ФНС заявление о переходе на патентную систему налогообложения (это заявление можно подать сразу вместе с документами на регистрацию ИП). Как только заявление утвердят, оплатите стоимость патента.

    Права по патенту на сдачу квартиры в аренду

    Согласно ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) со всех доходов, получаемых гражданами, должны вычитаться налоги. Сдача квартиры в аренду, если она приносит прибыль, тоже подлежит налогообложению.

    Список видов деятельности предпринимателей, для которых можно получить патент, находится в ст. 346.43 НК РФ. В этот перечень входит аренда как жилых, так и нежилых помещений их владельцем. Получить патент может любой гражданин, который зарегистрировался в ФНС как ИП и является собственником сдаваемой недвижимости.

    Патентная система налогообложения

    Главное отличие патентной системы от остальных схем — это предварительный расчёт потенциальной прибыли, на основе которой будет вычислена сумма налоговых отчислений. Таким образом, взносы оплачиваются авансом, а не после окончания оговоренного срока.

    Приобретая патент, не нужно будет платить такие налоги как:

    • налог с доходов физических лиц (НДФЛ) с прибыли, полученной от аренды недвижимости;
    • налог на добавленную стоимость (НДС) для ИП;
    • налог на имущество, благодаря которому осуществляется заявленная деятельность.

    Вместо этих налогов нужно внести определённую сумму за патент и оплатить социальные взносы. Насколько это выгодно — каждый решает для себя сам, учитывая ситуацию.

    Уплата налога

    Платить налоги нужно по схеме, зависящей от периода, на который оформляется патент. Например, если разрешающий документ приобретён на срок до 6 месяцев, оплатить его стоимость придётся сразу. Если же действие патента больше полугода, оплату можно совершить в 2 этапа:

    • 1/3 часть стоимости заплатить в течение 90 календарных дней с момента оформления патента.
    • 2/3 части суммы внести до окончания срока его действия.

    Социальные и иные взносы

    Взносы ИП напрямую зависят от наличия и количества задействованных и зарегистрированных работников. Так как в большинстве случаев для сдачи жилой недвижимости в аренду не нужны наёмные работники, придётся заплатить только:

    • 5,1% в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС);
    • 26% в Пенсионный фонд (ПФ).

    Возможно, ещё придётся оплатить 2,9% в Фонд социального страхования (ФФС) на случай потери трудоспособности. Но этот налог не является обязательным и уплачивается, только если вы этого хотите.

    Стоимость и срок действия

    Срок действия патента варьируется от 1 месяца до 1 года. При этом период сдачи жилого помещения должен приходиться на один календарный год. Что касается стоимости патента, то фиксированной суммы нет. Итоговая цена этого документа зависит от следующих факторов:

    • размера потенциального годового дохода ИП;
    • региона и района нахождения жилой недвижимости, а также её площади;
    • периода действия патента — чем меньше будет срок «работы» документа, тем ниже его стоимость.

    Рассчитать стоимость патента на сдачу жилой недвижимости в аренду можно таким образом: потенциально возможный годовой доход (ПВГД) умножается на 6%. ПВГД устанавливается местными органами власти, учитывая среднюю цену аренды в данном регионе.

    Преимущества и недостатки

    Как и любая иная система налогообложения, патентная схема имеет свои преимущества и недостатки. Каждый может оценить плюсы и минусы данной системы и принять для себя решение о необходимости перехода на такую уплату налогов с прибыли.

    Преимущества наличия патента:

    • отсутствие необходимости оплачивать НДС, НДФЛ и налог на имущество;
    • не нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать налоговые декларации в ФНС;
    • суммы отчислений понятны и просты в своем расчёте;
    • нет лимитов на количество сдаваемых в аренду объектов;
    • наличие разных величин ПВГД для расчётов в зависимости от нюансов деятельности ИП.

    Что касается недостатков оформления патента, то они такие:

    • рассчитанный местными властями возможный доход может быть больше реальной прибыли ИП;
    • необходимость оплачивать документ авансом или сразу полностью, что для некоторых предпринимателей может быть проблематично;
    • страховые и социальные выплаты не помогают уменьшить размер налоговых отчислений;
    • необходимость вести книгу учёта прибыли ИП;
    • небольшой срок действия документа (не дольше года).

    Таким образом, прежде чем решиться на приобретение патента, взвесьте все «за» и «против». Патент освобождает от уплаты некоторых налогов, но при этом требует отчисления средств авансом, а не после получения прибыли. Для некоторых ИП это может стать камнем преткновения.

    Признание патента недействительным

    Иногда патент на аренду жилой недвижимости может быть признан недействительным. Это может произойти, если:

    • ИП прекратило своё существование, а владелец жилья перешёл на систему с оплатой НДФЛ;
    • просрочен платёж за приобретение патента;
    • годовой доход ИП превысил 60 000 000 рублей;
    • количество наёмных сотрудников стало больше, чем 15 человек.

    При возникновении любой такой ситуации напишите в налоговую инспекцию соответствующее заявление. Если аренда квартиры продолжится на основании недействительного патента и это станет известно ФНС, на вас наложат административный штраф и взыщут неоплаченную сумму (если аннулирование патента было по этой причине).

    Что выгоднее: ИП или физическое лицо?

    На основании всего вышеизложенного многие люди могут задаться вопросом: так как же выгоднее сдавать квартиру — как физическое лицо или как ИП? Здесь играет роль множество факторов. Давайте попробуем в них разобраться.

    Сегодня существует три основных способа сдачи в аренду жилого помещения на законных основаниях:

    • Как физическое лицо. В этом случае вам придётся платить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, возникнет необходимость заключать договор найма, составлять акт приёмки квартиры и документы для фиксации оплаты. В ФНС подаётся декларация с договором на аренду и документами, подтверждающими право собственности на помещение.
    • Как ИП по упрощенной системе налогообложения (УСН). Процентная налоговая ставка здесь составляет всего 6%. Помимо этого нужно делать отчисления в страховые фонды и заполнять налоговую декларацию.
    • Приобрести патент на срок до 1 года. В этом случае тоже придётся становиться ИП и оплачивать страховые взносы. Правда, подавать каждый раз налоговую декларацию уже не нужно. При этом, чем меньше срок патента, тем он дешевле обойдётся.

    В любом случае, решая на каком варианте остановиться, рассчитайте суммы налогов для каждого способа сдачи помещения в аренду. Таким образом, вы увидите, что будет выгодно именно в вашем конкретном случае.

    Патент может помочь снизить налоговые отчисления для собственников дорогой недвижимости. Однако, если арендная плата низкая из-за небольшой площади квартиры или её расположения, такой вариант может оказаться убыточным. Поэтому тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде, чем остановиться на этом варианте.

    Комментировать
    0 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    No Image Советы юриста
    0 комментариев
    Adblock detector