No Image

Спрос на квартиры посуточно

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Некоторые граждане рассматривают сдачу квартир в качестве источника дохода. Одним выгоднее пустить квартирантов долгосрочно и регулярно получать платежи, а кому-то – сдавать посуточно во временное пользование. Второй вариант зачастую приносит больший доход и прекратить такой бизнес гораздо проще. Насколько все легко на самом деле?

Варианты старта посуточного бизнеса

Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:

  1. Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
  2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
  3. Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.

Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?

Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.

Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.

На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:

1. Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);

2. Уровень комфорта:

  • хороший ремонт;
  • чистая исправная сантехника;
  • электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
  • кондиционер;
  • часто интересуются наличие двуспальной кровати;
  • диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
  • шкаф;
  • посуда;
  • наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.

Какие квартиры пользуются большим спросом?

Доходность бизнеса напрямую зависит от спроса. Поэтому важно не допускать простоя, если хотите получать больше выгоды. Следовательно, квартира должна быть привлекательной для той категории клиентов, которые готовы снимать ее посуточно.

  1. Обратите внимание на статистику популярности жилья в зависимости от количества комнат. Самыми востребованными являются однокомнатные квартиры, затем двухкомнатные. Большее количество и площадь могут заинтересовать только группы студентов и иногородних рабочих. Но это единичные варианты, которые будут сдаваться не часто.
  2. Ознакомьтесь с ценовой составляющей посуточного найма:
  • Наиболее охотно снимают квартиры в среднем диапазоне (1500 — 3500 руб. за сутки), где имеется приличный ремонт, нормальная мебель, сантехника и бытовые приборы.
  • Жилье бизнес-уровня (3500 — 6500 руб. за сутки) не менее популярны на сегодняшний день. Оно может располагаться в центральных районах, вблизи крупных офисных центров или ВУЗов. Удобная транспортная развязка, близость к достопримечательностям как раз то, что необходимо туристам.
  • Квартиры люкс (от 6500 руб. за сутки), которые могут себе позволить примерно 15 % квартиросъемщиков.
  • И завершают рейтинг эконом-квартиры (до 1500 руб. за сутки), их выбирают не более 10 % граждан, поскольку такое жилье не располагает достаточным комфортом.

Как договориться предпринимателю с хозяином квартиры о субаренде?

Задумывая бизнес посуточной сдачи квартиры в субаренду, нужно знать, что этот факт не следует скрывать от собственника квартиры. Важно правильно преподнести ему эту информацию, чтобы убедить в том, что в этом нет ничего плохого. Как это сделать?

  1. На встречу следует приходить в достойном виде (опрятный, в хорошей одежде) иначе вряд ли хозяин сможет доверять вам. Общение должно быть спокойным, культурным.
  2. Не следует говорить, что квартира будет сдаваться посуточно, собственников эти слова пугают, лучше сказать про субаренду.
  3. Придумайте легенду, что в квартире будут жить разные люди. Например, Вы занимаетесь перезаселением гостей в нашем городе. Приезжают разные люди в командировки, на форумы и выставки и ваша компания занимается размещением этих гостей. Также можно добавить, что у Вас подписаны договора с крупными компаниями и их сотрудники тоже приезжают в наш город, которых необходимо разместить.
  4. Для собственника важно, чтоб человек заехал на длительный срок, квартира оставалась в хорошем состоянии и чтоб он платил вовремя. Важно поставить себя на место хозяина квартиры и презентовать на основании этих пунктов.
  5. Дальше нужно подчеркнуть все плюсы посуточной аренды квартиры от минусов семейной пары или друзей студентов которые снимут жилье. Объясните собственнику:
Плюсы от посуточного съема Минусы от съема семейной пары и др.
Проводятся генеральные уборки раз в 5 дней, поддерживается состояния квартиры в надлежащем виде (после каждого человека производится уборка) Здесь уборка проводится редко, генеральная не проводится и вовсе
Квартира не сильно амортизируется (подклейка обоев, при поломке покупка или починка технике), имеется сервисная служба Амортизируется сильно: дети рисуют на обоях, животные портят мебель. Придется выбивать деньги за порчу имущества.
Арендная оплата платиться в срок день в день на карту, на расчетный счет или наличными, без задержек. Могут быть постоянные задержки из-за различных ситуаций: задержали зарплат или сократили и т.д.
Съем квартиры на долго с подписанием долгосрочного контракта на 11 месяцев с пролонгацией Различные непредвиденные обстоятельства: уволили — переехали в более дешевое или разругались студенты — съехали.

Расскажите о затратах и потере времени, когда люди съезжают, что нужно снова:

  • давать объявления;
  • обзванивать агентства недвижимости;
  • показывать ездить квартиру;
  • платить процент риелторам;
  • теряете прибыль из-за простоя квартиры.

Пошаговая инструкция запуска бизнеса посуточной сдачи квартир

Для запуска бизнеса предпринимателю понадобиться около 25 000 рублей первоначального капитала: 15 000 (аренда) + 5 000 (закупка необходимого: подушки, белье постельное и др.) + 5 000 (реклама). Возможно меньше в зависимости от региона.

Соблюдайте простые правила:

  1. Найдите квартиру в хорошем районе города, которая вероятнее всего будет пользоваться спросом для посуточной аренды. При этом ориентируйтесь на такие категории клиентов, как туристы, командировочные, студенты и т.д.
  2. Желательно найти квартиру с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. Если чего-то не будет хватать, придется докупить — создав комфортные условия для клиентов.
  3. Договоритесь с хозяином квартиры о пересдаче другим квартирантам, обязательно в договоре должен быть прописан пункт о субаренде.
  4. Сделать качественные фото квартир с широкоформатным объективом, так они будут смотреться больше и красивее.
  5. В начале подайте объявление на сайт Авито, максимально распишите достоинства жилья. Далее можно дополнительно дать объявления на онлайн площадках:
  • Booking;
  • Airbnb;
  • Ostrovok.

Модерация объявлений проходит около 2 недель.

Лайфхак: Застилайте кровать чистым постельным бельем самостоятельно, повышая тем самым сервис. У некоторых конкурентов клиентам приходится заправлять самим кровать.

На начальном этапе потребуется один человек для уборки и стирки. После того как успешно на вас будет работать 2 квартиры, можно задуматься об ИП, чтоб обслуживать корпоративных клиентов и заключать договора с крупными компаниями.

После расширения бизнеса до 5 квартир и выше, Вам понадобиться система управления — OtelMS. Где удобно следить за выселением и заселением клиентов. Стоимость её составляет за 7 квартир 2500 рублей в год.

А если начального капитала нет, что тогда? Как начать бизнес на посуточной аренде квартир, без денег? Смотрите видео и узнаете, как можно подзаработать действительно рабочим способом.

Какие потребуются документы для сдачи квартиры?

Для оформления договора наймодателю (арендодателю) потребуются документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения квартирой;
  • основание для возникновения права: договор сделки, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
  • нотариальное согласие от собственника жилья;
  • договор долгосрочной найма (аренды) и согласие собственника, если квартира сдается на условиях поднайма (субаренды).
  • для командировочных — приходный кассовый ордер по форме КО-1.

Со стороны нанимателя (арендатора) необходимо предоставить оригинал и копию паспорта (страницы с фотографией и пропиской).

Юридически грамотный договор, помогут составить профессиональные юристы — обратитесь к юристу-консультанту.

Пункты договора

Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.

Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:

  • полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
  • определенный срок проживания;
  • размер арендной платы за сутки и за весь срок;
  • порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
  • права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
  • ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
  • полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.

Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).

Читайте также:  Как часто меняется паспорт

Официальное оформление деятельности по сдаче квартир

Законодательство не запрещает извлекать доход от сдачи квартиры физическому лицу без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, с любого дохода граждане обязаны уплачивать налог.

Если посуточная сдача жилья в аренду становится вашим постоянным бизнесом, хорошо бы оформить его официально. Особенно, когда речь идет о нескольких объектах недвижимости. Для ИП преимуществом будет возможность не только работать легально, но и зачесть период деятельности в страховой стаж за счет ежегодной уплаты страховых взносов в ПФР.

Какие нужно платить налоги?

Рынок посуточного найма (аренды) жилья в большинстве своем является теневым. Граждане получая доход не торопятся платить с него налоги. Тем же, кто планирует легализовать свой бизнес, следует знать, его размер.

1. Для физических лиц — НДФЛ в размере 13 % с суммы полученного дохода:

  • предоставить декларацию о доходах — в срок до 30 апреля 2019.
  • уплатить налог — до 15 июля 2019.

Пример. Рассмотрим ситуацию, когда гражданин в течение 2018 года сдавал квартиру за 2000 руб. в сутки. В итоге его годовой доход составил 480 тыс. рублей, с которых необходимо заплатить НДФЛ в размере:

480 000 × 13 % = 62 400 рублей.

1. Для индивидуального предпринимателя — обязательным является выбор системы налогообложения, по которой будет производиться расчет суммы налога. Это может быть только доходы, облагаемые по ставке 6 %, либо доходы за минусом расходов по ставке 15 %.

Дополнительно для ИП существуют обязательные страховые платежи в Пенсионный фонд и ФСС, размер которых не зависит от того, получили ли в текущем году прибыль — подробнее читайте здесь.

Что будет за неуплату налогов?

Нелегальный бизнес может стать причиной неприятных ситуаций с законом. Можно годами извлекать выгоду от такого рода бизнеса и не знать проблем, а можно в одночасье стать фигурантом уголовного дела.

Если налоговиками станет известно о том, что вы ведете свое дело и не платите налоги, то неминуемо наложение административной ответственности в виде взыскания основной суммы долга + пени за задолженность и штрафов.

Худшим вариантом развития событий станет возбуждение уголовного дела по статье 198 УК «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов», что грозит штрафом от 100 до 300 тыс. рублей или лишением свободы сроком до одного года.

Подводные камни при сдаче квартир посуточно

Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:

1. Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):

  • составляйте грамотный договор;
  • как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.

Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;

2. Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;

3. Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.

Ошибки в бизнесе на посуточной аренде

Перечислим самые распространенные ошибки:

  1. Квартира находится в районе, без спроса по посуточной аренде. Для этого предварительно следует проанализировать места с максимальным спросом (это можно сделать, подав объявление на Авито по тому району, где хотите взять квартиру, и посмотреть, насколько много будет звонков).
  2. Набирают много квартир для аренды, но в итоге оказывается, что на них нет того потока клиентов, сколько хотелось бы. Например, бизнесмен взял в субаренду 2 квартиры и увидел, что на них есть спрос. Он решил расшириться до 5, но спрос остался на прежнем уровне. В итоге, заняты только 1-2 квартиры, остальные стоят. Поэтому необходимо сначала иметь достаточную клиентскую базу, только после уже расширяться.
  3. Не уделяется внимание маркетингу. Объявления должны размещаться на всех самых популярных интернет-площадках.
  4. Не уделяется внимание сервису. Объявление должно сопровождаться красивыми фото, гостя нужно встретить, рассказать, где что находится, инфраструктура поблизости.
  5. Не подписывается договор с гостем. Договор необходимо подписывать с каждым гостем обязательно. Также обязательно должен быть договор с собственником, где есть пункт о субаренде.
  6. Не состоит в партнерских отношениях с коллегами. В каждом крупном городе есть чаты, сообщества посуточников. Такие чаты помогают, при большом спросе на жилье и его фактическом отсутствии в настоящий момент, есть возможность договориться с другим коллегой о размещении гостей в квартире, которая может оказаться свободной у него. При этом можно договориться с коллегой о небольшой комиссии.

Ведение бизнеса по сдаче жилья в краткосрочную аренду является выгодным, особенно, когда в наличии имеется несколько свободных квартир. Важно сделать правильный акцент на их местоположение и рекламу.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Имея свободную недвижимость, можно вести собственный бизнес и получать доход. Квартира в жилом состоянии сдаётся как постоянно, так и посуточно. Прежде чем решиться на это, необходимо посчитать выгоду от аренды, учесть риски и расходы на ведение бизнеса.

Сдавать в аренду квартиру посуточно выгодней, однако эта выгода весьма сомнительна, так как повышаются риски для владельца. Не стоит надеяться на получение ежедневной прибыли, ведь имея недвижимость даже в крупном городе, находить жильцов на каждый день непросто. Квартира будет пустовать некоторое время – в лучшем случае 5-7 дней в месяц.

Даже при большом потоке клиентов, сдавать жилье посуточно 30 дней в месяц невозможно — необходимо время для подготовки квартиры к заселению следующих жильцов. В курортном городе можно хорошо заработать на туристах, повышая плату за аренду в сезон, что позволит окупить дни простоя, отведённые для уборки. Действительно ли выгодно сдавать квартиру для посуточного проживания? Давайте разложим всё по полочкам.

Как посчитать выгоду от посуточной сдачи квартиры

Необходимо установить цену, учитывая следующие факторы:

  1. Город. Для начала важно ознакомиться с расценками за съём жилья, просмотрев все объявления. В Челябинске или курортных городах стоимость за посуточную аренду квартиры составляет в среднем 1500-3000 рублей.
  2. Инфраструктура и транспортная развязка. Если квартира находится недалеко от метро, автобусной остановки, дошкольных и образовательных учреждений, супермаркета, аптеки, поликлиники и других благ инфраструктуры, то стоимость аренды выше.
  3. Характеристики жилья. Общая площадь, евроремонт, современной мебели и бытовой техники, а также прочих удобств — увеличивает цену. Естественно, чем больше жилая площадь, тем дороже цена. Если сдается квартира-студия,«хрущёвка», «сталинка» или комната в коммуналке, стоимость ниже.
  4. Дни недели. В выходные и праздничные дни стоимость обычно выше.
  5. Условия сдачи квартиры (отличия от конкурентов). Некоторые владельцы для привлечения клиентов создают особые условия, например, разрешают заселение с домашними животными и маленькими детьми, предоставляют возможность оплаты жилья частями (половину стоимости в день заселения, а остальную часть перед выселением). Особые условия порождают дополнительные риски для владельца, и на это стоит обращать внимание.

Квартиру со всеми удобствами недалеко от центра Челябинска можно сдавать в среднем за 2500-3000 рублей за сутки, а если она расположена на окраине, то за 1500-1800 рублей. Решив сдавать свои апартаменты для посуточного проживания, стоит провести расчёт прибыли исходя из количества «заселенных» дней в месяц – в среднем это 15 дней. Среднюю стоимость необходимо умножить на 15 дней (включая выходные и праздничные дни с повышенной оплатой).

Какие квартиры приносят максимум прибыли

Сдача жилья в аренду – хороший вариант окупить его в течение нескольких лет, получая пассивный доход. А чтобы он был стабильный, одного размещения объявлений в интернете, газете недостаточно. Важно, чтобы жильё пользовалось спросом и для клиентов являлось идеальным вариантом. Так от каких квартир можно получить больше прибыли?

На рынке гостиничных услуг немалым спросом пользуются однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры с ремонтом и всеми удобствами для комфортного проживания. Клиентов интересует наличие автомобильной парковки, лифта, бытовой техники, а также транспортной доступности и интернета. Это удобства, жизненно важные для гостей, поэтому при их наличии жилье принесёт больше денег.

Как формировать цену с учётом всех рисков

Выше описано, какие факторы влияют на формирование цены – они позволяют рассчитать месячную прибыль с учётом рисков. При сдаче жилья в аренду, существуют следующие риски для владельца:

  1. Необходимость в ремонте. Если квартира долгое время пустовала или в ней не проводился ремонт, хозяину предстоит потратиться – в противном случае придется снизить стоимость. Риск заключается в том, что возможно затянется поиск клиентов и средства, потраченные на ремонт, окупятся нескоро. Выйти из ситуации можно сделав косметический ремонт с помощью дешевых материалов.
  2. Порча имущества и личных вещей. Предоставляя собственную мебель, бытовую технику и другие вещи – будьте готовы к их возможной порчи или преждевременному изнашиванию, что влечет за собой дополнительные растраты. При заселении семьи с детьми и домашними питомцами, не исключена порча обоев, мебели и напольного покрытия.
  3. Ущерб по вине арендатора. Жильцы могут забыть закрыть кран, и случится потоп, не выключат обогреватель и произойдет пожар. Ущерб будет нанесен не только владельцу, но и соседям, компенсировать который придётся со своего кармана.
  4. Недовольство соседей. Превращая своё жилье в гостиницу, будьте готовы к выяснению отношений с соседями из-за шума в ночное время и прочие неприятности.
  5. Приватизация квартиры арендаторами. Если сдаётся неприватизированная квартира, есть риск нарваться на мошенников, которые могут совершить попытку приватизации путём подделки документов. Не оставляйте документы на недвижимость в сдаваемой квартире!
Читайте также:  Статья за шантаж и угрозы

При формировании стоимости, следует обязательно учесть возможные риски.

Какие расходы у такого бизнеса

Стоимость за посуточную аренду квартиры должна формироваться с учетом таких затрат:

  • Налоги. Посуточная сдача в аренду считается частным предпринимательством, за это положено платить налоги.
  • Затраты уборку. Бытовую химию и принадлежности для уборки.
  • Затраты на косметические ремонты. Квартиру посуточно могут снимать для различных целей и празднование торжеств не исключение. После «увеселительных» мероприятий уборки недостаточно. Потребуется косметический ремонт (переклейка обоев, химчистка мебели и т. д.). Это влечет затраты на материалы, на рабочую силу.
  • Затраты на уборку (при найме уборщицы). При желании сэкономить, лучше уборку проводить самостоятельно, если позволяет время.
  • Оплата услуг. Коммунальные платежи, телефон и интернет, кабельное телевидение и прочее.
  • Реклама. Для поиска клиентов потребуется размещение объявления на платных рекламных площадках.
  • Встреча гостей. Большинство арендаторов не местные, поэтому не знают город. Владельцу необходимо организовать трансферт, встретить гостей с аэропорта, железнодорожного вокзала или автобусной остановки, на это потребуются финансы и личное время.

Учёт всех затрат при посуточной сдаче квартиры поможет установить оптимальную стоимость, что позволит получать хороший доход.

Как остаться на плаву и не «прогореть»

Риск «прогореть» существует при ведении любого бизнеса – посуточная сдача жилья в аренду не исключение. Если подойти к этой задаче серьезно, продумав всё до мелочей, то удастся минимизировать риски.

Чтобы избавить себя от незапланированных расходов, потребуется сделать следующее:

  • Отключить междугороднюю связь. Востребованность в посуточном съеме жилья возникает у приезжих из других городов. Они захотят созваниваться со своими родственниками и друзьями, что повлечет большие траты на оплату междугородней связи. Отключите её либо договоритесь с арендаторами об оплате из их кармана.
  • Заключение договора с арендатором, заверенного нотариально, в котором указывается о материальной ответственности за порчу имущества. Если застраховать гражданскую собственность невозможно, то в распоряжение гостей лучше предоставить недорогие вещи, технику и мебель.
  • Оплату важно брать наперед, иначе наниматель может досрочно съехать не заплатив.
  • Спрашивать паспорт у арендаторов, записав имя, фамилию и телефон, а также поинтересоваться временем отъезда.
  • Владельцу необходимо лично приезжать до отъезда нанимателей, чтобы убедиться в целостности имущества.

Обезопасить себя от рисков длительного простоя квартиры из-за отсутствия клиентов, а также попадания в руки к мошенникам, можно обратившись к профессионалам – в агентство недвижимости. Специалисты берут с владельца комиссионные выплаты в виде небольшой суммы, но будут активно продвигать на рынке. Так вы избежите общения с квартирными аферистами. Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, которые предоставляют услуги несколько лет. Нелишне и поискать информацию в интернете и ознакомиться с отзывами. Явившись в организацию – первым делом попросите лицензию для ознакомления.

Один отзыв

Ирина

Выгоду можно посчитать только приблизительно, потому что никто не застрахован от форс-мажоров. В основном все гладко: закупилась только в самом начале, рекламы на авито хватает, только со временем наняла уборщицу. Но когда-то сорвало кран ночью, и пока постояльцы спали, вода лилась, а потом «доброе» утро от соседей. Я не забирала с депозита, потому что это исключительно моя вина — давно пора было поменять тот злополучный кран.

Дефицит и дороговизна отелей в столице и других крупных городах сделали посуточную аренду для приезжих одним из наиболее удобных вариантов временного размещения. Парадокс, но снять отдельную квартиру с кухней и всем необходимым для жизни стоит меньше, чем приличный гостиничный номер. Спрос, естественно, подстегивает и предложение. Поэтому стоит ли удивляться, что краткосрочной арендой квартир занимаются все больше частных инвесторов, имеющих в своем арсенале одну-единственную «однушку», да и специализированных компаний, предлагающих клиентам помимо десятка и более квартир дополнительный сервис, в столице предостаточно. Времена, когда единственными риэлтерами, сдающими «квартиру на ночь», были бабушки на вокзале, прошли.

Аренда без будущего

«По цене стоимость посуточно сдаваемых квартир аналогична или дешевле гостиничного номера соответствующего уровня. Разница может достигать 20–30%, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании “Инком-недвижимость”. — Кроме того, в распоряжении туриста или командировочного, приехавшего в столицу на несколько дней, находится полностью оборудованная кухня, где можно приготовить обед или ужин самостоятельно. А при размещении в отеле придется либо каждый раз оставлять немалые деньги в ресторане, либо искать приличное кафе или ресторан поблизости. И не факт, что достойное заведение окажется в двух шагах». В отеле придется заплатить за каждую дополнительную услугу — стирку и глажку рубашки, уход за обувью и т. п. В сдаваемой же посуточно квартире никто не будет предъявлять дополнительный счет за то, что наниматель пользовался утюгом, стиральной машиной или щеткой для обуви.

Что касается арендодателя, то для него основное преимущество краткосрочного бизнеса — возможность в любой момент без ущерба «выйти из проекта». Например, если квартира понадобилась для личных нужд — проживания самого владельца, его детей или родителей, арендодателю нет нужды ждать несколько месяцев, прежде чем закончится договор со съемщиком, как это часто бывает при долгосрочной аренде. Более того, договор аренды на длительный срок нередко предусматривает выплату неустойки нанимателям в том случае, если он разрывается по вине владельца квартиры. Съемщики же посуточных квартир редко заселяются дольше чем на десять дней.

Посуточная аренда имеет смысл, если вы собираетесь продать квартиру. Время экспонирования квартир может занять несколько месяцев, особенно сейчас, когда спрос даже на ликвидное жилье на предельно низком уровне, но не упускать же случая заработать на простаивающей в ожидании покупателя квартире. Посуточная сдача даст возможность организовывать показы объекта почти в любое время, при долгосрочной же аренде придется согласовывать время визитов с жильцами. Также «бизнес на сутки» оправдан как вариант диверсификации. Если у вас в собственности имеются две и более квартиры, то целесообразно одну из них сдать на длительный срок, а другую — посуточно. Тем более что в Москве сезонность туризма менее выражена, и поток приезжих стабилен круглый год.

На первый взгляд посуточная аренда выглядит даже более прибыльным делом, чем долгосрочная. «Стоимость небольшой двухкомнатной квартиры экономкласса с хорошим косметическим ремонтом, необходимой бытовой техникой и мебелью будет составлять порядка 3–4 тыс. руб. в сутки. Получается, что при сдаче такой квартиры на 20 дней в месяц можно рассчитывать на доход в размере 60–80 тыс. руб. В то время как при долгосрочной аренде ее стоимость будет в районе 35–45 тыс. руб. в месяц», — приводит пример Дмитрий Таганов. При этом в последнее время ставки на рынке долгосрочной аренды устойчиво снижаются, и доходность от нее сегодня не превышает 4–5%.

Ни гарантий, ни страховки

Но сказать, что бизнес от аренды жилья на короткий срок прост, нельзя. С ней связано куда больше сложностей, чем кажется на первый взгляд. Главная проблема посуточного арендодателя — отсутствие гарантированного дохода. При долгосрочной аренде достаточно один раз найти клиента, заключить контракт — и можно год жить спокойно, получая стабильный ежемесячный доход. А в случае с краткосрочной поиск новых постояльцев идет постоянно.

Дмитрий К. с осени решил сдавать свою квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно. И на собственном опыте убедился, что этот бизнес на практике не так доходен, как кажется в теории. «Когда я сдавал ее по долгосрочному контракту, у меня всегда были гарантированные 30 тыс. руб. в месяц. Теперь же хлопот больше, а отдача меньше», — рассказывает он. Месяц на месяц не приходится. Один раз Дмитрию крупно повезло: квартиру сняла на 20 дней одна семья, которая в собственном жилье делала ремонт, и, так как он затянулся, им пришлось продлить аренду еще на тот же срок. Но это был единственный случай. В остальное время квартира занята в среднем десять дней в месяц. «Впрочем, есть вполне объективные причины. Во-первых, зима не туристический сезон для Петербурга. Во-вторых, кризис. Основной контингент клиентов — туристы и командировочные, а количество и тех и других в последние месяцы существенно уменьшилось», — считает Дмитрий.

Читайте также:  Как убрать стояк в туалете

Менеджер по аренде жилого фонда компании «Петербургская недвижимость» Светлана Алексашина отмечает, что спрос на посуточное жилье неравномерный и действительно в большой степени зависит от сезона: «Перед Новым годом было достаточное количество желающих снять квартиру на несколько дней: многие иногородние приезжали к своим друзьям, родственникам, чтобы провести здесь праздники. Сейчас на рынке посуточной аренды затишье, но оно традиционно для этого времени года. Оживление, как и всегда, наступит в мае-июне: сезон белых ночей ежегодно привлекает туристов в город на Неве». Правда, в последнее время конкуренция на рынке посуточной аренды стала еще жестче: появились многочисленные мини-отели, и многие приезжие предпочли этот сегмент квартирам.

Есть, конечно, альтернативные пути, позволяющие обеспечить более стабильный поток жильцов. Но это уже варианты на любителя. Можно, например, сдавать квартиру под проведение праздников и вечеринок — для такой цели недвижимость в удобных районах всегда востребована. Но здесь нужно отдавать себе отчет в том, какие могут быть последствия для состояния квартиры. Никто, заплатив деньги, не будет бережно относиться к имуществу хозяев. Другой вариант — сдавать квартиры для сотрудниц сферы досуга. Это также гарантирует стабильную прибыль. «Но такие квартиры быстро приходят в негодность, — замечает один из арендодателей. — К тому же, когда квартира расположена в приличном доме, совершенно не хочется портить отношения с соседями».

Постоянный поиск клиентов отнюдь не единственная проблема, которая ждет арендодателя. Квартира, сдаваемая посуточно, требует гораздо больше внимания. После каждого клиента хозяевам необходимо приводить жилье в полный порядок, делать уборку, обеспечивать свежим постельным бельем и т. п. При этом такие объекты гораздо быстрее теряют свой вид. «Постояльцы меняются постоянно, и вовсе не факт, что все они будут крайне трепетно относиться к новой мебели и бытовой технике. Поэтому владельцу посуточной квартиры придется гораздо чаще делать косметический ремонт, чем в квартире, сдаваемой на длительный срок. А еще оплачивать страховку от риска ущерба», — говорит Дмитрий Таганов. Правда, как замечает питерский арендодатель Дмитрий К., покупка страховки слишком большая роскошь: СК либо вообще отказываются страховать такие квартиры, либо заламывают чересчур высокие тарифы.

При краткосрочной аренде куда выше риск столкнуться с мошенничеством или криминалом. Такой опыт был уже и у Дмитрия К. Под Новый год он приехал проведать квартиру, которая в это время пустовала, но обнаружил, что не может попасть внутрь: ключ по непонятной причине не подходил к замку. Присмотревшись к двери, Дмитрий обнаружил, что замок просто-напросто заменен. Пришлось вызывать сотрудника МЧС, который вскрыл дверь и впустил законного хозяина. Оказавшись в квартире, Дмитрий обнаружил множество чужих вещей, наряженную елку, бутылки с алкоголем — словом, явные признаки того, что квартира обитаема. Через некоторое время появился и новый «жилец», который встретил настоящего хозяина квартиры возмущенными вопросами о причинах пребывания последнего на территории чужой квартиры. Оказалось, что он снял квартиру через агентство недвижимости и заплатил сразу за три месяца вперед. Постепенно выяснились и детали мошенничества: незадолго до Нового года квартиру на пару дней сняла женщина, прибывшая, по ее словам, из Сочи. За столь короткий срок она успела сделать дубликаты ключей, а после своего официального «отъезда» она вернулась, поменяла замок и под видом риэлтера договорилась о сдаче квартиры другому человеку. Взяла с него предоплату — и исчезла в неизвестном направлении.

Дмитрию повезло: незаконный жилец освободил квартиру без претензий, и, кроме времени и нервов, хозяин не понес никаких потерь. Но при другом раскладе мошенница могла бы и не возиться с пересдачей, а просто вынести из дома все ценное имущество и технику. Чтобы минимизировать риски, следует по крайней мере снимать копию с паспорта клиента, но и это не застрахует вас от мошенников на 100%.

Доверие или самостоятельность?

Если вы хотите сдавать свою квартиру посуточно, перед вами два пути: передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости или заниматься ее сдачей самостоятельно.

При доверительном управлении, с одной стороны, владелец избавлен от всех хлопот. С другой — остается риск мошенничества со стороны риэлтеров. Агенты могут просто обмануть, занизив количество дней, в течение которых квартира сдавалась, и часть дохода оставить себе. Не станешь же ездить ежедневно на квартиру и проверять.

Если вы берете дело в свои руки, то для поиска клиентов придется задействовать максимально возможное количество каналов информации. Впрочем, это не слишком сложно. Стоит набрать в «Яндексе» или другом поисковике слова «посуточная аренда» — и тут же перед вами на выбор откроются десятки сайтов агентств, предлагающих квартиры посуточно. Почти все они сотрудничают и с хозяевами квартир. От вас потребуется сделать стандартное описание предлагаемого жилья, указать все его основные параметры и сделать несколько фотографий (кухни, ванной и спальни). Фотографии и описание размещаются на сайте агентства. Владелец квартиры указывает, какую сумму он хотел бы получить за сутки, а риэлтеры добавляют поверх этой цифры свою накрутку. Например, если квартира «от хозяина» стоит 2 тыс. руб., то агентство выставит ее за 2,5–3 тыс. В данном случае обман со стороны посредников вряд ли возможен, так как агентство играет исключительно роль связующего звена. Оно направляет клиента, а уже контактирует с ним непосредственно владелец жилья: на нем и показ квартиры, и смена белья, и уборка, и самое приятное — получение оплаты. Затем он уже отдает комиссионные агентству.

При наличии нескольких квартир посуточная аренда превращается в полноценный бизнес, который требует не только первоначальных вложений, но и регулярных расходов. Необходимыми будут либо аутсорсинговые клининговые услуги, либо создание собственного подразделения эксплуатации, которое возьмет на себя уборку квартир, стирку и смену постельного белья, мелкие ремонтные работы и пр. Помимо обслуживающего персонала также необходим бухгалтер. Потребуется установить отношения с людьми, способными разрешить любую конфликтную ситуацию с жильцами. Важным элементом данного бизнеса является создание и продвижение эффективного сайта в интернете. «Это выглядит очень непросто, но на практике может оказаться наоборот. В процессе деятельности устанавливаются деловые отношения с определенными организациями, например с представительствами западных фирм, в результате чего данный бизнес становится более стабильным и безопасным. Более того, можно получать и дополнительный доход за счет оказания сопутствующих услуг: транспортных, туристических и т. п.», — рассказывает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Залог успеха

Не каждая квартира будет сдаваться одинаково успешно. Есть ряд параметров, от которых будет зависеть ее востребованность у потенциальных арендаторов. Во-первых, важно месторасположение такого жилья. «Для краткосрочной аренды особенно пользуются спросом маленькие квартиры в Центральном округе Москвы, например в сталинских домах. Также популярны районы, в которых находятся крупные выставочные центры», — говорит руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадим Ламин. При этом остается важным параметр «пешая доступность метро» — точно так же, как при покупке или долгосрочной аренде.

Если квартира, сдаваемая на долгий срок, может быть минимально меблирована, то в случае с краткосрочной арендой такой номер не пройдет. Здесь должно быть все, дабы обеспечить жильцам комфортную альтернативу гостиничному номеру. Человек, приезжая в гостиницу, не заботится о том, чтобы взять с собой мыло, полотенце, зубную пасту, белье. Все это он получает на месте. При посуточной аренде нужно обеспечить то же самое.

В комнате должен быть удобный платяной шкаф и спальное место. Кухню обязательно нужно оборудовать холодильником, чайником и микроволновой печью. Последняя — более обязательный элемент, чем плита. «Мало кто из приезжающих занимается серьезной готовкой. Они либо едят в кафе, либо предпочитают купить готовую еду и разогреть ее», — рассказывает риэлтер Сергей. В комнате обязательно наличие телевизора, также в последнее время востребованным стал DVD-плеер. Такие мелочи нередко играют важную роль, тем более что конкуренция на рынке посуточной аренды велика, а разницы в ценах практически не наблюдается.

Краткосрочная аренда: PRO & CONTRA

1. Потенциально более высокий доход, чем при долгосрочной аренде.

2. Возможность в любое время выйти из бизнеса.

3. Свободное распоряжение квартирой (можно в любое время продать, поселить родственников и т. п.).

1. Отсутствие гарантированного дохода.

2. Необходимость постоянного поиска новых клиентов.

3. Квартира чаще требует ремонта, быстрее теряет товарный вид.

4. Более трудоемкий бизнес: квартиру нужно приводить в порядок после каждого клиента, необходимо обеспечивать жильцов полным «гостиничным» набором — бельем, посудой, мебелью и бытовой техникой.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector