No Image

Статус юридического лица тсж

1 просмотров
12 декабря 2019

Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7—ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

– обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

– строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).

Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.

Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.

При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».

Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.

Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.

Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.

Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.

Учебные вопросы:
1. Понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)».
2. Структура имущества ТСЖ.
3. Формы ТСЖ.
4. Права и обязанности товарищества собственников жилья (ТСЖ).
5. Органы управления товарищества собственников жилья (ТСЖ).

1. Понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)»
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
По своему правовому статусу ТСЖ является некоммерческим юридическим лицом и следовательно обладает всеми соответствующими ему признаками – законодательными атрибутами.
Товарищество собственников жилья как юридическое лицо становится правоспособным с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Основаниями прекращения членства в товариществе собственников жилья являются:
1) заявление о выходе из членов товарищества;
2) момент прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

2. Структура имущества ТСЖ
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, которое состоит:
1. из движимого имущества, а также недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома;
2. средств товарищества.
Вторые, в свою очередь, складываются:
1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества, в порядке, им установленном, собственники жилья в товариществе могут образовать специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
К таковой относятся:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Основанием, дающим право на вступление в члены ТСЖ, является возникновение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Прием в члены товарищества собственников жилья возникает на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

3. Формы ТСЖ
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья в многоквартирном доме принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Аналогично решается вопрос о создании ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно­технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

4. Права и обязанности товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
9) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
10) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
11) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
12) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия;
13) потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и причиненных ему (ТСЖ) убытков с собственника помещения в многоквартирном доме, не исполняющем своих обязанностей по участию в несении общих расходов.
В случаях 8 – 12 товарищество обязано не нарушать права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ происходит по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, Федеральным законом РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 № 72-ФЗ.
ЖК РФ устанавливает возможность преобразования товарищества собственников жилья в многоквартирном доме в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте также:  Провоз сыра в ручной клади

5. Органы управления товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
К правомочиям высшего органа ТСЖ относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания ТСЖ.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Решения общего собрания по вопросам пунктов 2, 6, 7, 12 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.
Письменное уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется инициатором созыва общего собрания членов ТСЖ и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В нем указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья будет признано состоявшимся, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия – один из членов правления товарищества.
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется исполнительным органом ТСЖ – правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Оно избирает из своего состава председателя товарищества. Устав ТСЖ устанавливает срок полномочий исполнительного органа, который не может быть более двух лет. В нем также устанавливаются сроки заседания правления ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья имеют юридическую силу, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья должно быть оформлено процессуально, т.е. запротоколировано.
Правление товарищества собственников жилья обязано:
1) соблюдать товариществом законодательства и требования устава;
2) контролировать своевременное внесение членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставлять их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
5) нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их;
6) заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) вести список членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
8) созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
9) выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. В пределах своей компетенции действует без доверенности.
Он имеет право:
1) обеспечивать выполнение решений правления;
2) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. Ее возглавляет председатель ревизионной комиссии. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья уполномочена:
1) проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Читайте также:  Сколько стоит русская виза

Литература:
Нормативно – правовые акты: 1, 2, 3.
Основная: 1, 9, 13, 20.
Дополнительная: 14, 21.

Контрольные вопросы:
1. Раскройте понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)».
2. Из чего складываются имущество и доходы ТСЖ?
3. Охарактеризуйте формы ТСЖ.
4. Охарактеризуйте права и обязанности товарищества собственников жилья (ТСЖ).
5. Как разграничивается компетенция управления между органами ТСЖ?

Это, прежде всего, цели создания таких объединений, коими являются: рациональное и добросовестное управление общим имуществом собственников объединения, равенство прав участников объединения, когда каждый из собственников жилого помещения имеет одинаковый объем корпоративных прав на общем собрании объединения собственников жилья.

Ввиду того, что в России уже на протяжении определенного времени в большинстве многоквартирных домов значительная часть проживающих является собственниками квартир, а не нанимателями, как это было в советское время, возникла необходимость законодательно сформулировать правовой статус общего имущества собственников и объединений таких собственников жилья. В настоящее время статус ТСЖ определяется Жилищным кодексом Российской Федерации, в котором таким товариществам посвящена отдельная глава.

Но если в России история законодательного регулирования отношений между собственниками в многоквартирных домах довольно непродолжительна, то в Нидерландах и ряде других стран она имеет многолетнюю историю. Еще в Гражданском кодексе Нидерландов (далее – BW 1838 г.) содержались положения, довольно подробно регламентирующие такие отношения. Новый BW еще более внимательно относится к правам и обязанностям собственников жилых помещений и тщательнее определяет процесс закрепления права собственности на жилое помещение.

В российской юридической литературе нет единства во мнениях по поводу того, к какому виду юридических лиц следует относить товарищества собственников жилья. Большинство исследователей считает, что их следует относить к той группе некоммерческих организаций, которая представлена жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Действительно, некоторые характеристики говорят о сходстве. Так, например, как юридические лица и те и другие относятся к некоммерческим организациям; схожи и их органы управления.

Но в правовом статусе ЖСК и ТСЖ имеются существенные различия, которые позволяют рассматривать ТСЖ как отдельную, самостоятельную организационно-правовую форму некоммерческой организации. Важным отличием ТСЖ от ЖСК является то, что в товариществах нет паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах; члены потребительского кооператива вправе распределять между собой полученные доходы. ТСЖ такого права не имеет; у членов товарищества собственников жилья нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. Такая обязанность имеется у членов кооператива.

Принимая ЖК РФ, законодатель имел в виду, что в ситуации, когда паи в ЖСК полностью выплачены, ЖСК должно быть преобразовано в ТСЖ. Закон, в частности, устанавливает, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полной выплаты пая хотя бы одним из членов ЖСК распространяются положения главы о ТСЖ (ст. 129 ЖК РФ), а жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).

Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании, распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников жилья получают самые разнообразные наименования: объединения, кооперативы, товарищества, ассоциации, объединения и т.п. Объем прав и обязанностей как самих членов, так и их объединений неодинаков в различных странах. Но основная цель таких образований едина – эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым домам.

Остановимся на анализе правового статуса объединений собственников жилья в трех странах: в России, Нидерландах и Финляндии. Хотя объект регулирования (статус и взаимоотношения членов жилищного объединения) во всех трех странах в целом сопоставим, содержание законов, регулирующих указанные отношения, имеет существенные различия. Так, глава о ТСЖ в ЖК РФ охватывает как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного статуса объединения, его имущественной основы. Похожая картина и в Нидерландах, где положения BW об объединениях собственников жилья (V.v.E.) регулируют как корпоративные отношения собственников внутри объединения, так и вопросы имущественного порядка. Несколько иначе обстоит дело в Финляндии. Так, Закон "О жилищных акционерных обществах" в Финляндии регулирует, по сути, только корпоративные отношения акционеров. Но наряду с указанным Законом действует еще один очень важный Закон – "О сделках с жильем" (1994 г.). В нем и регулируются имущественные основы жилищных акционерных обществ.

В соответствии с законодательством всех трех сравниваемых правопорядков объединение собственников жилья в Нидерландах, ТСЖ в России и жилищные акционерные общества в Финляндии являются юридическими лицами, что означает, что права и обязанности они приобретают только после государственной регистрации их в качестве таковых. Но в Нидерландах в соответствии с мнением голландских ученых общие положения о юридических лицах, содержащиеся в кн. 2 BW, не могут быть в полной мере отнесены к объединениям собственников. Например, положения об уставном капитале, необходимом для обычного объединения (ст. 2:6 BW), к объединениям собственников не применяются.

В России в соответствии с правоприменительной практикой ТСЖ приобретает право управлять общим имуществом домовладельцев только после государственной регистрации кондоминиума. Таким образом, для нормального функционирования ТСЖ необходимо провести предусмотренные законом регистрационные действия.

В соответствии с российским законодательством ТСЖ является организацией некоммерческой, т.е. ограниченной законом в своей правоспособности, тогда как жилищное акционерное общество в Финляндии и объединение собственников жилья в Голландии обладают общей неограниченной правоспособностью, хотя их уставами и могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности.

Цели объединения собственников жилых помещений в форме ТСЖ в России, объединения собственников в Голландии и жилищного акционерного общества в Финляндии в принципе одни и те же. Так, ТСЖ создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в Голландии цель создания объединения собственников прямо предусмотрена законом (это – забота об общем имуществе собственников). Аналогична цель объединения и в Финляндии.

Для создания ТСЖ в России требуется решение общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома при наличии не менее 50% голосов от общего числа голосующих собственников. В Нидерландах созданию объединения собственников предшествует так называемое разделение основного права и выделение его части для каждого собственника и, как следствие, определение обязанностей по содержанию и ответственности за общее имущество собственников (определение сопутствующего права).

Процедура определения долей собственников и (или) иных управомоченных лиц (наследников, застройщиков) оформляется специальным письменным документом, в который обязательно включаются положения, перечисленные в ст. 5:111 BW (это – указание местонахождения здания, перечень жилых помещений и собственников, которым соответственно принадлежат жилые помещения, размер долей собственников на общее имущество, в том числе и такое, которое не является недвижимым). В BW содержится указание на обязательность регламента, прилагаемого к нему, согласно которому будет производиться управление данным жилым домом.

Участниками ТСЖ в России, т.е. членами, могут быть две категории лиц: собственники квартир – юридические лица и физические лица. Вступив в члены ТСЖ, домовладелец (собственник жилого помещения) приобретает определенные права и обязанности. Например, он становится обязанным уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений.

Представляет интерес ситуация, когда собственники жилых помещений не подают заявлений о вступлении в товарищество и не являются членами ТСЖ. В соответствии с Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П нельзя принудить собственника к вступлению в члены ТСЖ, тем не менее в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с жильцами, не являющимися членами товарищества. Обращает на себя внимание то, что закон не содержит корреспондирующей обязанности собственников – не членов ТСЖ – заключать соответствующие договоры, а также каких-либо санкций за незаключение такого договора. Таким образом, можно констатировать, что механизм "правового принуждения" собственников – не членов ТСЖ к несению обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрен. Хотя надо признать, что законодатель сделал первый шаг на пути к созданию такого механизма, но правоприменительная практика в отношении данной ситуации еще не сложилась.

Следует отметить, что членство в объединении собственников в Нидерландах и в жилищных акционерных обществах Финляндии является обязательным в силу закона, что, на наш взгляд, создает более благоприятные условия для управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме. В Финляндии лицо имеет возможность приобрести права на жилые помещения, только став владельцем определенной части акций в жилищном акционерном обществе. Режим акций жилищного акционерного общества в Законе "О жилищных акционерных обществах" не определен, но в целом оборот акций регулируется не только требованиями указанных Законов, но и особенностями, обозначенными в Законе "О сделках с жильем", который предусматривает четкую процедуру распоряжения акциями жилищного акционерного общества, защищающую интересы каждого акционера-собственника.

Читайте также:  Подлежат ли памперсы обмену

Во всех сравниваемых правопорядках в обязательную компетенцию общего собрания собственников входит установление размера платежей собственников жилых помещений на содержание общего имущества и имущества каждого собственника. Размеры обязательных платежей домовладельцев должны быть пропорциональны доле в праве собственности домовладельца в общем имуществе домовладельцев. Аналогичные условия по оплате обязательных платежей содержатся в законодательстве Финляндии и Голландии. Так, акционер, участник объединения собственников жилья в Голландии обязаны выплачивать обществу, объединению плату за коммунальные услуги, содержание общего имущества объединения, ремонт общего имущества, вносить плату по основаниям, определенным в уставе, регламенте. К таким основаниям могут относиться площадь квартиры, реальное потребление коммунальных услуг. В Голландии размер обязательных платежей рассчитывается на основании сметы и доли участника в общем имуществе объединения. Оплата расходов на содержание общего имущества является обязанностью каждого из собственников, за исполнением таких обязанностей следит правление V.v.E..

Отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме возникают на основе конструкции общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом в ТСЖ в России осуществляется по согласию всех собственников, оно осуществляется независимо от того, кем из участников совершаются действия по владению и пользованию. Только отдельные объекты общего пользования могут быть выделены кому-либо из собственников без уменьшения прав и законных интересов других собственников в этом доме (например, выделение кому-либо из собственников части подвала). Отметим, что вопрос о принадлежности подвальных помещений неоднозначно решается в российской судебной практике.

В течение долгого времени подвалы признавались собственностью государства, а договоры аренды подвальных помещений заключали комитеты по управлению городским имуществом, при этом подвалы регистрировались как государственная собственность. Ситуация несколько изменилась после принятия ГК РФ и ЖК РФ, где появились понятия общей долевой собственности жильцов. После того как процесс создания ТСЖ активизировался и перед собственниками встал вопрос о том, откуда брать деньги на содержание общих помещений в многоквартирном доме, ТСЖ от имени домовладельцев начали в судебном порядке оспаривать право государства распоряжаться нежилыми помещениями, в частности подвалами. Первоначально государство успешно отбивалось от претензий ТСЖ, и имеются даже несколько решений, в которых прямо устанавливается, что "подвалы, по которым транзитом проходят трубы и нет постов управления, общей долевой собственностью являться не могут".

Несмотря на содержащуюся в законе оговорку о том, что имущество, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности (имущество общего пользования), не может быть отчуждено в пользу третьих лиц без одновременного отчуждения квартир, случаи такого отчуждения встречаются и признаются судом вполне законными, если решение об отчуждении нежилого помещения было принято общим собранием членов товарищества в соответствии с полномочиями, предусмотренными ст. 137 ЖК РФ. Такое положение дел, безусловно, следует отнести к противоречиям между российским законом и судебной практикой. Собственники квартир в многоквартирном доме, в том числе там, где создается ТСЖ, могут зарегистрировать объекты общей собственности в многоквартирном доме в соответствии с Законом. На впервые регистрируемое право общей собственности выдается свидетельство по ходатайствам домовладельцев (собственников жилых помещений).

В Нидерландах члены объединения собственников не могут по своему усмотрению проводить распорядительные действия по поводу принадлежащего им имущества. Такие действия осуществляются с согласия большинства собственников жилого дома, объединения собственников жилья или органа объединения (имеется в виду общее собрание). Таким образом, собственник не может действовать произвольно в отношении принадлежащего ему имущества. Но если такое согласие не получено, собственник по решению суда все-таки может осуществить акт распоряжения. Если у собственника возникает желание продать квартиру, он обязан предложить другим членам объединения это жилое помещение за цену, которую он хотел бы получить от продажи своего имущества. В Законе говорится только о разумном сроке для других собственников по принятию решения о покупке, если никто из них не выражает согласия купить квартиру (ст. 5:121 BW).

Несколько проще обстоит дело в Финляндии, где распоряжение жилым помещением производится по усмотрению собственника. При этом одновременно производится передача прав на акции в жилищном акционерном обществе. Преимущественного права других акционеров на приобретение данных акций не предусмотрено.

На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат различным лицам. В таких случаях возможно вступление в ТСЖ нескольких собственников одного жилого помещения. Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица могут уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и в двух других сравниваемых правопорядках.

Важно отметить особенность объединений собственников жилья, которая существует в Нидерландах и которой нет в Финляндии. Для укрепления имущественного положения объединений с 1 января 2005 г. в Голландии стало обязательным создавать резервные фонды в объединениях собственников жилья. В случае если будет выявлено, что такой фонд не был создан, объединение подвергается серьезному штрафу. В России в полномочия общего собрания членов ТСЖ также входит образование специальных фондов товарищества (ст. 145 ЖК РФ), но обязанности создавать фонды не существует, и поэтому на практике такие фонды не создаются. Представляется, что внесение обязанности создавать такие фонды наряду со штрафами за их отсутствие в российское законодательство было бы оправданно.

В Нидерландах высшим органом управления объединением является общее собрание собственников, которое должно созываться не реже, чем один раз в год. Помимо решения других вопросов в компетенцию общего собрания объединения входит назначение правления объединения и установление размера обязательных регулярных взносов членов объединения на содержание общего имущества объединения на основании утверждаемой на общем собрании сметы.

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от всех голосов собственников объединения. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общем имуществе общества. Общее собрание собственников назначает правление. Правление, в свою очередь, осуществляет функции по повседневному руководству объединением на профессиональной основе. Важной функцией правления является организация сбора денег на содержание имущества объединения. При необходимости в объединении правлением может быть назначен и домоуправляющий.

Основными документом V.v.E. является устав, где определяются статус, порядок и периодичность отчета органов управления перед членами объединения, и регламент, который содержит положения об обязанностях участников, их объеме, размере и порядке внесения ежегодных платежей по эксплуатации жилого дома и др.

Устав жилищного акционерного общества Финляндии схож по своему содержанию с нидерландским, но ввиду специфики организационно-правовой формы рассматриваемого юридического лица в уставе должны предусматриваться положения об уставном капитале общества, номинальной стоимости акций.

В ЖК РФ не предусмотрено специальных положений относительно содержания устава ТСЖ. Представляется, что в целом содержание устава аналогично сравниваемым правопорядкам и зарубежным уставам. В частности, обязательными положениями в уставе по российскому праву являются положения об органах управления, размере и порядке внесения обязательных платежей на содержание общего имущества в ТСЖ (что является сопоставимым с требованиями зарубежного законодательства). Необходимо также отметить сходство органов управления объединений собственников жилья во всех трех правопорядках.

Основные положения правового статуса объединений собственников жилых помещений в многоквартирных домах имеют много общего, несмотря на различные правопорядки. Вместе с тем существуют и существенные различия. Так, в Нидерландах лицо, приобретающее жилое помещение, одновременно становится членом объединения в силу закона (п. 2 ст. 5:125 BW). В Финляндии одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение приобретаются и акции акционерного жилищного общества. В России собственники жилых помещений вправе как создавать товарищества, так и не создавать их (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Также Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П признает принудительное членство в ТСЖ неконституционным. Такая ситуация, безусловно, не сказывается благоприятно на развитии так необходимых в нашем обществе навыков демократического самоуправления, проявлении и реализации интересов самих жильцов (взамен административного засилья государственных унитарных предприятий). Сдерживается развитие прямых договорных связей с поставщиками услуг.

Другими причинами медленного становления ТСЖ в России являются и некоторые психологические особенности российского собственника, который не готов образовывать подобные объединения с целью совместного управления имуществом. Еще одним препятствием является также то, что наряду с собственниками в многоквартирных домах существуют и лица, которые занимают жилые помещения по договору социального найма и которые по закону не несут обязанности по содержанию, так как не являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Ввиду отсутствия законодательного регулирования некоторых аспектов взаимоотношений между собственниками внутри объединений, а также отсутствия четкого перечня обязанностей собственников жилых помещений использование в российской действительности опыта зарубежных стран в этой связи было бы весьма полезным с точки зрения законодательного и практического совершенствования конструкции товарищества собственников жилья в России.

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector