No Image

Жильцы съехали не заплатив

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
12 декабря 2019

Может быть, лучше сдавать квартиру близким знакомым?

Ни в коем случае! То есть, конечно, сдача квартиры людям, о которых вам что-то известно, – дело хорошее. Но вступать в арендные отношения с близкими друзьями или, хуже того, с родными людьми – провальная затея, если вы намерены извлекать из аренды прибыль. Можно спорить с этим утверждением сколько угодно, но практикой многократно проверено: вам гарантированы нервотрепка, ухудшение личных отношений и перебои с платежами. Все очень похоже на одалживание легко мысленным друзьям крупной суммы денег, но вдобавок еще и помножено на квартирный вопрос.

Если ситуация складывается так, что вы все равно будете сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно нужно заключить полноценный, на 5-6 листах, договор аренды/найма с описью имущества. О том, какие варианты договора существуют, мы уже неоднократно писали.

Наверное, лучше прописать в договоре невозможность смены дверного замка? Мало ли что, потом не выгонишь!
Это тоже не лучшая идея. С замками лучше всего поступить следующим образом. Во-первых, один комплект ключей должен оставаться у вас – на тот случай, если в квартире произойдет какое-то ЧП (прорвет трубу, например) в отсутствие съемщиков. Комплект ключей лучше всего положить в конверт, заклеить и подписать на склейке обеими сторонами. Так и ключи останутся в вашем доступе, но и обвинения в случае кражи, например, на вас, как обладателя комплекта ключей, не лягут.

В качестве дополнительной меры предосторожности имеет смысл менять один из замков при каждом новом вселении арендаторов (они меняют один из замков, а ключ от него заклеивается в тот самый конверт). Так вы будете дополнительно защищены на случай, если квартиру обворуют – если бы не замок, поставленный самими жильцами, пришлось бы помучиться, доказывая, что у вас нет десятка ключей от старого замка.

А как все-таки обезопаситься от бегства арендатора с ценными вещами?

Во-первых, конечно, не надо оставлять ценных вещей в сдаваемой квартире. Даже не для того, чтоб не соблазнять жильцов на кражу (вряд ли, в конце концов, вы решите хранить в квартире, которую сдаете, золотые слитки – а если решите, советом тут уже не поможешь), а для того, чтобы избежать непреднамеренной порчи дорогих сердцу предметов. Стоит понимать, что для арендатора не имеют особой ценности вещи из чужой жизни: сняв квартиру, он постарается обустроить ее под себя, свои запросы и представления о прекрасном, а ваши вещи будут мешать и, скорее всего, окажутся в стенном шкафу или на антресоли. А если этот момент не прописан в договоре, то и на помойке. И наконец, универсальный инструмент – залог или депозит. Необязательно брать с арендатора «плату за последний месяц», вполне можно ограничиться фиксированной суммой (10 тыс. руб., например), которая остается у вас до окончания арендных отношений, на случай если квартира амортизируется сильнее, чем вы договаривались. Надо ли объяснять, что размер залога и порядок распоряжения им должны быть прописаны в договоре?

А как исключить возможность того, что арендатор вгонит меня в долги разговорами по межгороду?
Что касается еще одной «страшилки» – километровых счетов за телефон, то есть несколько решений. Во-первых, межгород можно просто заблокировать, правда, с введением в Москве второго кода (499) «восьмерка» нужна и для большинства разговоров по городу, так что ее отключение для некоторых жильцов серьезный минус при выборе квартиры. Во-вторых, можно (и нужно) прописать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и счетов за телефон. Вариантов тут много: иногда хозяин оплачивает абонентскую плату, а квартирант – межгород, иногда за все платит арендатор, иногда – бывают и такие исключения – за все платит наймодатель. Главное, уделить порядку этих действий достаточно места в договоре.

Читайте также:  Виза в латвию визовый центр

Что делать, если арендатор все-таки напакостил и сбежал? Мнения экспертов:

Олег Серегин, заместитель генерального директора агентства недвижимости DOKI: «У арендодателя есть два способа сдачи квартиры: официальный и неофициальный. При официальном возможностей правовой защиты больше. При заключенном договоре аренды в неприятной ситуации, когда арендатор выбыл из квартиры без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию, а также в суд за защитой нарушенных прав согласно нормам гражданского законодательства, по которым арендатор обязан возместить ущерб. Однако в нашей стране гораздо более развит рынок «теневой» аренды – в целях уклонения от уплаты налога, поэтому арендодатель, который неофициально сдает квартиру, может обратиться в страховую компанию и застраховать имущество от рисков утраты или повреждения. Кроме того, в тех же целях широко распространена практика взимания обеспечительных платежей. Если вы хотите максимально обезопасить себя от всех возможных рисков, стоит тщательно подойти к составлению договора найма».

Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры»: «Если заключен договор аренды и по акту передано имущество, то в случае порчи имущества и выбытия арендатора в неизвестном направлении арендодатель имеет право обратиться в суд. При этом необходимо составить акт, в котором фиксируется факт нанесения вреда имуществу, к составлению акта нужно привлечь соседей в качестве свидетелей. Если же произошла кража, арендодатель должен обратиться в правоохранительные органы. Предупредить такую ситуацию правовым способом невозможно – на этот случай мы советуем страховать имущество от рисков повреждения и утраты и просить арендатора об уплате обеспечительного платежа».

Арендодатель, который столкнулся с ситуацией несвоевременной уплаты арендных платежей вправе воздействовать на арендатора рядом законных способов, направленных на взыскание задолженности и освобождение арендуемого помещения. Выбор конкретного способа что делать, если арендатор не платит арендную плату, зависит от того, был ли составлен договор найма жилого помещения между сторонами , а также от того, какие рычаги влияния арендодатель хочет задействовать в разрешении конфликтной ситуации.

Если при аренде помещения не заключался договор

Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ . Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.

Второй способ не подразумевает обращения в полицию, достаточно обратиться в компанию, управляющую домом, с заявлением об отключении квартиры от коммуникаций. Это вынудит жильцов покинуть помещение, но не защитит права на оплату арендных платежей и неустойки за задержку. Арендаторы, которые не заключают договор при передачи помещения в наем, не могут защитить свои права на получение дохода в суде, так как не имеют для этого документально подтвержденных оснований.

Если при аренде помещения был заключен договор

Если квартиросъемщик не платит за квартиру, но официально был заключен договор аренды квартиры, то осуществлять защиту своих прав необходимо юридическими методами. Выселить жильцов как незаконно проживающих из квартиры нельзя, как и отключать коммуникации, поскольку по договору они имеют права занимать арендуемую площадь и пользоваться подключенными коммуникациями. Решать проблему неуплаты можно по двум направлениям: расторжение договора, выселение жильцов и судебная претензия на оплату аренды или направление письменной претензии с требованием уплаты с сохранением арендных отношений.

Читайте также:  13 От 600000 сколько будет

Что делать, если квартиросъемщик не оплачивает жилье и не желает съезжать, освещено в видео

Добиться оплаты арендных платежей можно через суд и без расторжения договора, но арендаторы часто идут на досудебное урегулирование сразу после подачи иска. Предупредить о намерении подать в суд необходимо письменно, вручив требование лично под расписку или письмом с уведомлением о вручении. После этого арендатор должен начать процесс оплаты или предоставить гарантийное письмо о том, в какой срок собирается оплатить задолженность. Если этого не происходит, то для суда необходимо собрать все доказательства об отсутствии уплаты. Если арендатор не платит арендную плату в течение более чем одного месяца подряд, то арендодатель имеет права на возмещение неустойки и начисление пени. Размер этой неустойки необходимо указать в иске, причем выгоднее выбирать именно неустойку, а не наложение штрафа, поскольку она не привязана к ставке рефинансирования, в отличие от штрафных платежей, которые начисляются как процент от суммы платежа по ставке рефинансирования. Арендатор также несет судебные расходы за арендодателя, подавшего в суд.

Второй способ — письменная претензия к арендатору с требованием уплаты размера арендного платежа с соблюдением срока претензионного рассмотрения, по истечению которого арендатор в праве обратиться в суд за соблюдением своих прав. Претензия пишется в свободной форме. Сроки рассмотрения претензии и ответа на нее должны быть прописаны в договоре, если они не были соблюдены арендодателем, то суд откажет в удовлетворении иска. Если претензия оставлена арендатором без реакции и оплата за аренду не была произведена, арендодатель имеет права обратиться в суд за взысканием задолженности и неустойки.

Сдача квартиры в аренду только со стороны выглядит легким способом получения денег: если не подстраховать себя и не контролировать (в разумных пределах) жизнь чужих людей в своей квартире, можно получить немало неприятностей. В отдельных случаях велика вероятность вообще уйти в минус, а не обогатиться. В общем, доверие и беспечность — последнее, что нужно в арендном деле. И это подтверждают истории пользователей нашего форума.

Печальные истории

«Сдаю с 2009 года по официальному договору. Ни одного нормального квартиранта не было, кроме одной девушки. Портят потолки, обои, шкафы, отрезают провода с телевизоров, ламп и будильников (приделывают их к своим вещам), заливают соседей, прожигают сигаретами наматрасники, оставляют после себя кучи бутылок. Съезжают, не оплатив „коммуналку” за месяц-три, не оплачивают аренду за последние месяц-три. Врут, что не дают зарплату, а на самом деле потом узнаю, что им все заплатили; жалуются, что мало платят, а после отъезда нахожу коробки из-под купленных золотых изделий с бирочками; умудряются гадить не только в квартире, но и в подъезде (так, что соседи ругаются); снимают самовольно ковры со стен и кладут их на пол; даже умудряются украсть вещи и мебель, несмотря на опись имущества; портят полы (не то чтобы там ногами походили, а например, разлили серную кислоту). Список можно продолжать до бесконечности. Только одна девушка прожила два года и ничего не испортила. Единственное, что после нее пропало, — две полки с книгами, а было 4 в ее комнате. Ну да ладно. Там уже книги старые», — описал свой опыт сотрудничества с квартирантами Terminator01.

«Снимали квартиру девушка, ее сожитель и ребенок. Прожили почти год, платили с большой задержкой в 2—3 месяца. Когда их попросили освободить жилплощадь, съезжать не спешили. Это у них заняло 2 месяца. Итог: неуплата за аренду 2 месяца, квартплата — 3 месяца. Плюс, когда съезжали, забрали кофеварку и еще пару мелких не своих вещей», — поделился Saskovets.

Читайте также:  Брак с гражданином израиля

«Снимали женщина вместе с дочкой. Кормила завтраками, ссылаясь на командировки и болезнь родственников. Заплатила только за один месяц, прожив полгода. Съехала, не предупредив и не заплатив», — возмущен 8dd.

«Ксения Б. из Могилева, никогда не сдавайте ей квартиру, загадит все, а вам еще и скандал устроит, призвав на помощь родственников», — предупреждает других арендодателей 2283765.

Золотые слова

Впрочем, опытные арендодатели уже давно выработали обязательные правила, следуя которым можно минимизировать риск и спать более-менее спокойно.

  • Тщательно выбирать квартирантов, а не сдавать жилье первому, кто приехал и согласился жить. Не понравился человек чем-то — до свидания.
  • Проверить документы, обменяться номерами телефонов, если будущие жильцы студенты — взять номера еще и родителей (родственников).
    Заключить официальный договор, внести в него важные для себя пункты.
  • Составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно описать имеющуюся мебель и бытовую технику, состояние помещений (в том числе зафиксировать существующие дефекты), переписать показания счетчиков.
  • Какими бы положительными ни казались квартиранты, лучше взять с них залог — на случай, если они забудут оплатить «коммуналку» или испортят любимый диван.
  • Задаток за первый и последний месяцы будут далеко не лишними.
  • Договориться с квартирантами о «санкционированном» посещении квартиры — выбрать один день в месяц, когда вы сможете зайти в сдаваемое жилье и убедиться, что все в порядке.
  • Через интернет контролировать оплату «коммуналки», телефона, электричества
  • Оставить свой номер телефона соседям, чтобы те могли позвонить и предупредить в случае проблем.

А если не платят и не съезжают?

Однако не все можно предусмотреть, и не всегда казавшиеся порядочными люди остаются такими до конца оговоренного для проживания срока. Что делать, если квартирант, вопреки всем договоренностям, не платит и даже не съезжает.

— К сожалению, кроме судебного разбирательства, другой процедуры урегулирования возникших разногласий не существует, — объясняет адвокат Сергей Зикрацкий. — Если между арендодателем и квартирантом договор не был заключен, то можно попытаться действовать «на испуг»: вызвать милицию, указав, что люди, которых вы ранее добровольно пустили пожить, сейчас не хотят съезжать и самовольно занимают квартиру. Принудительно правоохранители их выселять не будут, но кому-то и этого внимания со стороны милиции окажется достаточно.

Однако, предупрежу, что это не всегда будет эффективно, и если квартирант попадется подкованный, он будет упирать на то, что между сторонами существует договор (устный или письменный), поэтому он имеет право там жить, пока обратное не доказано в суде. То есть во всех случаях, когда квартиранты не платят, не уезжают и не хотят договариваться по-хорошему, придется идти в суд. Административную ответственность применить к таким квартирантам невозможно.

Самостоятельно прийти в сдаваемую квартиру, собрать чужие вещи и поменять замки, конечно, можно. Но это подпадает под статью административного кодекса «Самоуправство» (в большинстве случаев влечет наложение штрафа от двух до десяти базовых величин). То есть уже квартирант может вызвать на вас милицию. А может и не вызвать — тут уж кто как себя поведет. К слову, всегда можно взвесить, что выгоднее: выставить арендатора и получить штраф или «сдавать» ему бесплатно жилье еще несколько месяцев. Да, в последующем квартирант может подать в суд на вас за неисполнение условий договора, но вряд ли будет это делать, зная, что не платил за последние месяцы.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector