Право аренды лесных участков

Право аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — это один из основных видов прав (помимо права постоянного (бессрочного) пользования и права безвозмездного пользования), на основании которого можно пользоваться лесным участком.

Арендатором может стать как физическое лицо или индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо.

В случае предоставления лесного участка в аренду между арендатором и уполномоченным органом заключается договор аренды лесного участка. Примеры договоров представлены в приложениях к приказу Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков».

Сколько стоит аренда лесного участка?

Расчёт арендной платы производится арендодателем (уполномоченным органом) и фиксируется в приложении к договору аренды.

Начальный размер ежегодной арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы. В свою очередь, минимальный размер равен произведению ставки платы за единицу площади лесного участка (либо объёма лесных ресурсов) и непосредственно его площади (либо объёма изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке).

Ставки платы утверждены постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 № 310. Ставки платы ежегодно индексируются; по состоянию на 2019 год действуют коэффициенты, установленные постановлением Правительства РФ от 11.11.2017 № 1363.

Если лесной участок предоставлен в аренду по результатам торгов на срок от десяти лет, то размер арендной платы определяется в соответствии с методикой, утверждённой постановлением Правительства РФ от 01.02.2016 № 53.

Вот пример расчёта арендной платы за 2019 год за лесной участок площадью 0,08 га при ведении сельского хозяйства (пчеловодства), взятый из реального договора аренды:

• А = Б*К*П, где
• А — размер арендной платы, руб.;
• Б — базовая ставка арендной платы: 14,85 рублей (за 1 пчелосемью);
• К — коэффициент индексации ставки арендной платы в 2019 году: 1,89;
• П — количество пчелосемей: 16 штук (исходя из норматива 1 га — 200 пчелосемей).

Таким образом, арендная плата за полный 2019 год для рассматриваемого участка составляет:

Необходимо помнить, что в случае проведения аукциона арендная плата неизбежно повысится и будет равняться конечной цене аукциона.

Начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора аренды, если договор заключается на срок не менее 1 года, и со дня подписания договора, если договор заключается на срок менее 1 года.

Арендная плата должна вноситься в установленные сроки. Первый платёж должен быть осуществлён в течение 30 дней с даты подписания акта приёма-передачи лесного участка. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Базовые условия, необходимые для заключения договора аренды

1. Объектом аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Об этой процедуре читайте в нашей статье «Проектная документация лесного участка».
2. Лица, желающие арендовать лесной участок, не должны значиться в реестре недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений.

Аренда лесного участка без торгов

Заключение договора аренды без проведения торгов возможно в случаях:

1. предусмотренных статьями 36, 43—45 Лесного кодекса РФ;
2. реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
3. заготовки древесины при использовании лесов в соответствии со статьями 43—46 Лесного кодекса РФ;
4. нахождения на лесных участках зданий, сооружений (договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

В соответствии с частью 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ, арендатор лесного участка по истечении срока действия договора аренды имеет право на заключение нового договора без проведения торгов в двух случаях:

1. лесной участок был предоставлен в аренду без проведения торгов;
2. лесной участок был предоставлен в аренду по результатам торгов на срок от десяти лет.

При этом должна соблюдаться совокупность условий, установленных частью 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ. В частности, заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано не ранее чем за три месяца и не позднее чем за два месяца до истечения срока действия заключённого ранее договора.

Аренда лесного участка по результатам аукциона

Договор аренды может заключаться по результатам торгов. Торги могут проводиться в двух формах: открытый конкурс (только для заготовки древесины) и открытый аукцион (для всех видов использования лесов). Особенности проведения открытого конкурса изложены в статьях 80.1 и 80.2 Лесного кодекса РФ; в настоящей статье мы не будем подробно останавливаться на этой теме, а рассмотрим только порядок участия в открытом аукционе (статьи 78—80 Лесного кодекса РФ).

Вот краткая инструкция по участию в аукционе:

1. Подать заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды лесного участка, приложив проектную документацию лесного участка и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В течение месяца оно будет рассмотрено, и уполномоченным органом будет принято решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении, которое должно быть размещено на официальном сайте. Данный этап регулируется приказом Минприроды России от 29.06.2018 № 302;
2. Изучить извещение о проведении аукциона. В нём, среди прочего, должны быть указаны сведения об организаторе, месте, дате и времени проведения аукциона, о лесном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер), о начальной цене и шаге аукциона, о форме заявки на участие в аукционе, о размере и порядке внесения задатка, о сроке аренды и др. Если аукцион проводится в электронной форме, то в извещении также будут указаны сведения о соответствующей электронной площадке. Для использования электронной площадки вам потребуется электронно-цифровая подпись (ЭЦП).
3. Изучить документацию об аукционе (в частности, ознакомиться с проектом договора аренды лесного участка);
4. В установленный срок подать заявку на участие в аукционе и внести задаток;
5. Принять участие в аукционе. Аукцион проводится путём повышения начальной цены предмета аукциона на «шаг аукциона». Победителем аукциона признаётся участник, предложивший наиболее высокую цену. Результаты аукциона оформляются протоколом.

Аукцион признаётся несостоявшимся в случае, если:

• не подано ни одной заявки на участие в аукционе;
• подана только одна заявка;
• в аукционе участвовали менее чем два участника аукциона;
• после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своём намерении заключить договор аренды по начальной цене.

Заключение и регистрация договора аренды

Если была подана только одна заявка или в аукционе участвовал только один участник, то единственный заявитель или единственный участник не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона обязан заключить договор аренды лесного участка. Уполномоченный орган власти не вправе отказаться от заключения договора по начальной цене предмета аукциона.

Если же аукцион состоялся, то договор аренды заключается не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Для заключения (подписания) договора аренды лесного участка необходимо обратиться в лесничество. При себе необходимо иметь паспорт.

Далее необходимо зарегистрировать договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Проще всего это сделать в одном из многофункциональных центров (МФЦ), обычно процедура занимает до 7 дней. При себе необходимо иметь паспорт, решение уполномоченного органа о проведении аукциона, извещение о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, выписку из ЕГРН, договор аренды со всеми приложениями.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

После регистрации в договоре аренды будет поставлена печать прямоугольной формы с номером и датой регистрации.

Срок действия договора аренды

В большинстве случаев договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет. Этот срок определяется в соответствии со сроком использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Исключения составляют случаи, предусмотренные статьями 36, 43—46 и пунктом 3 части 3 статьи 73.1 Лесного кодекса РФ.

Дальнейшие действия

После заключения и государственной регистрации договора аренды лесного участка необходимо начать разработку проекта освоения лесов . За нарушение срока разработки и представления этого проекта для проведения экспертизы, а также за использование лесного участка без проекта освоения лесов арендатор будет должен выплатить неустойку в размере 50 тыс. рублей (для индивидуального предпринимателя) или 150 тыс. рублей (для юридического лица) за каждый полный календарный месяц просрочки.

Не менее чем за 10 дней до начала предполагаемого срока использования лесов необходимо подать лесную декларацию — заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Срок действия лесной декларации составляет не более 12 месяцев, поэтому подавать её требуется ежегодно.

После подачи лесной декларации можно начать выполнять все мероприятия, предусмотренные договором аренды и проектом освоения лесов. Потребуется сдавать отчёты: ежеквартально — отчёт об охране лесов от пожаров и отчёт о защите лесов, ежегодно — отчёт о воспроизводстве лесов и лесоразведении и отчёт об использовании лесов. В скором времени может потребоваться сдавать и отчёт об охране лесов от загрязнения и иного негативного воздействия, но по состоянию на апрель 2019 года форма и порядок представления такого отчёта ещё не утверждены Минприроды России.

Внесение изменений в договор аренды

Изменение условий договора аренды, заключённого по результатам аукциона, не допускается. Исключения составляют следующие случаи:

• изменение целевого назначения или разрешённого использования лесов;
• существенное изменение параметров использования лесов (возрасты рубок, расчётная лесосека, сроки использования лесов);
• существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Все изменения к договору аренды оформляются в письменной форме (в виде дополнительного соглашения) и подписываются сторонами.

Договор аренды лесного участка, заключённый по результатам торгов, может быть изменён по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Расторжение договора аренды

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы 2 и более раз подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения договора. Договор прекращает своё действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым.

Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды лесного участка, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате.

Все остальные случаи расторжения договора аренды обычно перечисляются в тексте самого договора.

Информация об изменениях:

Приложение 1 изменено с 15 октября 2019 г. – Приказ Минприроды России от 14 марта 2019 г. N 161

Приложение 1
к приказу Минприроды России
от 20.12.2017 г. N 693
(с изменениями от 14 марта 2019 г.)

АРЕНДОДАТЕЛЬ:	Наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления
Место нахождения
Адрес для направления почтовой корреспонденции
ИНН
КПП
ОГРН
ОКТМО
Банковские реквизиты
Банк получателя
р/с
к/с
БИК
_______________________ (подпись) м.п.
АРЕНДАТОР:(13)	Наименование юридического лица
Место нахождения
Адрес для направления почтовой корреспонденции
ИНН
КПП
ОГРН
ОКПО
Банковские реквизиты
Банк получателя
р/с
к/с
БИК
_______________________ (подпись) м.п. (при наличии)
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ АРЕНДАТОРА ПО ДОВЕРЕННОСТИ:	Фамилия, имя, отчество (последнее при наличии)
Паспортные данные (серия, номер, дата выдачи и кем выдан паспорт)
Доверенность (номер, дата)
Адрес регистрации
Телефон
_______________________ (подпись) м.п. (при наличии)
АРЕНДАТОР:(14)	Фамилия, имя, отчество (последнее при наличии) гражданина
Паспортные данные (серия, номер, дата выдачи и кем выдан паспорт)
Адрес регистрации
Адрес места жительства
ИНН (при наличии)
Телефон
Банковские реквизиты (при наличии)
Банк получателя
р/с
к/с
БИК
_______________________ (подпись) м.п. (при наличии)
ПРЕДСТАВИТЕЛЬ АРЕНДАТОРА ПО ДОВЕРЕННОСТИ:	Фамилия, имя, отчество (последнее при наличии)
Паспортные данные (серия, номер, дата выдачи и кем выдан паспорт)
Доверенность (номер, дата)
Адрес регистрации
Телефон
_______________________ (подпись) м.п. (при наличии)

1 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок не менее 1 года.

2 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок менее 1 года.

3 Положение не включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок менее 1 года.

4 Положение не включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок менее 1 года.

5 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый в целях реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов.

6 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый в целях реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов.

7 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый по результатам аукциона.

8 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый по результатам аукциона.

9 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый в целях реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов.

10 Срок действия договора аренды лесного участка, заключаемого на срок не менее 1 года, устанавливается с даты государственной регистрации права аренды лесного участка, передаваемого в соответствии с таким договором. В случае заключения договора аренды лесного участка на срок менее 1 года срок действия такого договора устанавливается со дня его подписания.

11 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок не менее 1 года.

12 Положение включается в договор аренды лесного участка, заключаемый на срок менее 1 года.

(13) Положение включается в договор аренды лесного участка для заготовки древесины, заключаемый с юридическим лицом.

(14) Положение включается в договор аренды лесного участка для заготовки древесины, заключаемый с гражданином, в том числе с индивидуальным предпринимателем.

Вместо ранее действовавшего договорно-разрешительного порядка использования лесов на основе договора и лесорубочного билета, ордера или лесного билета для снятия административных барьеров в ЛК РФ предусмотрен договорный порядок использования лесов путем заключения договора аренды.

Большинство видов использования лесов осуществляются на основе договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поэтому значение договора аренды лесного участка резко возрастает.

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 ЛК РФ (ч. 1 ст. 72 ЛК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 71 ЛК РФ к договору аренды применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено ЛК РФ. Тем самым ЛК РФ устанавливает приоритет норм ЛК РФ в регулировании арендных отношений.

Правовое регулирование данного договора также осуществляется приказом Рослесхоза от 26 июля 2011 г. № 319 “Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка”.

В качестве общего правила в ЛК РФ установлено, что договор аренды лесного участка заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (ч. 1 ст. 74).

Основанием возникновения арендных правоотношений является протокол об аукционе и заключенный в соответствии с протоколом договор аренды. Договор аренды лесного участка подлежит государственной регистрации.

Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:

• а) использования лесов для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
• б) использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых;
• в) использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
• г) использования лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов;
• д) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
• е) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛКРФ.

Существенной особенностью рассматриваемого договора является его целевой характер. Виды использования лесов обязательно указываются в заключенном договоре.

Арендодателем выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Ограничений по субъектному составу лиц, которые выступают арендаторами, ЛК РФ не устанавливает.

В соответствии с ч. 2 ст. 72 ЛК РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ.

Подлежащий передаче в аренду лесной участок должен быть индивидуализирован. Индивидуализация лесного участка осуществляется путем описания в договоре сведений о лесном участке, в том числе площади, его местоположения и границ, кадастрового номера. Кроме того, к договору прилагается кадастровая карта (план), которая является неотъемлемой частью договора.

Особенностью договора аренды лесного участка является его срочный характер. В отличие от ГК РФ, который допускает заключение договора без определенного срока (ч. 2 ст. 610), договор аренды лесного участка заключается на определенный срок, который определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом (ч. 4 ст. 72 ЛК РФ).

Действующий ЛК РФ устанавливает минимальный и максимальный срок заключения договора аренды по использованию лесов в предпринимательских целях – по общему правилу от 10 до 49 лет. Однако ЛК РФ установил исключения из данного правила в ч. 3 ст. 72. Договор аренды лесного участка заключается от одного года до 49 лет при строительстве и эксплуатации водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, при предоставлении лесных участков для переработки древесины и иных лесных ресурсов. Данный договор заключается на срок до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. 43-46 ЛК РФ.

Гражданский кодекс РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке (п. 2 ст. 610) и арендной платы (п. 1 ст. 614), поэтому по существу единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Однако круг существенных условий договора аренды лесного участка существенно шире, хотя они в отличие от ранее действовавшего ЛК РФ 1997 г. предусмотрены не ЛК РФ, а Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка. К ним отнесены 1) подробные сведения о лесном участке; 2) срок договора; 3) виды использования лесов; 4) размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; 5) объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов.

В отличие от других видов арендованного имущества, арендная плата по договору аренды лесного участка устанавливается только в денежной форме. Статья 73 ЛК РФ предусматривает различный порядок определения размера арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов и без их изъятия. В обоих случаях в основу определения арендной платы положен ее минимальный размер. При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке. При использовании же лесного участка без изъятия лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

Ставки платы, с учетом которых определяется арендная плата, устанавливаются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от формы собственности на лесные участки. Так, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, утверждены постановлением Правительства РФ от 22 мая 2007 г. №310.

Важным является вопрос о возможности передачи арендованных лесных участков в субаренду. Лесной кодекс РФ 1997 г. запрещал субаренду участков лесного фонда. Действующий ЛК

РФ не регулирует данный вопрос, поэтому на отношения по субаренде распространяют свое действие правила ГК РФ, в соответствии с которыми передача арендованного имущества в субаренду допускается только с согласия арендодателя.

В литературе отмечается, что подобные распорядительные полномочия арендатора, с одной стороны, соответствуют поставленной законодателем задаче либерализации лесопользования, а с другой – их реализация может способствовать “. массовой скупке высокоплатежеспособными хозяйствующими субъектами прав аренды и передаче их другим структурам по своему усмотрению, что может вызвать негативные последствия как социального, так и экологического свойства”.

Передача лесного участка в субаренду существенно затрагивает интересы арендодателя, может ухудшить условия использования лесных участков, поэтому с целью обеспечения интересов арендодателя в законодательном порядке необходимо предусмотреть правила о том, что при передаче лесного участка в субаренду запрещается изменять предусмотренный в договоре аренды вид использования лесов и объемы изъятия лесных ресурсов.

Следует отметить, что в соответствии с действующим ЛК РФ круг обязанностей арендаторов лесных участков увеличился. Арендаторы обязаны в установленном порядке разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной или муниципальной экспертизы (ст. 88, 89 ЛК РФ), ежегодно представлять в установленном порядке лесную декларацию, т.е. заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (ст. 26 ЛК РФ).

Действующий ЛК РФ возлагает обязанность по противопожарному обустройству лесов (в том числе строительство, реконструкцию и содержание дорог противопожарного назначения и др., создание систем, средств предупреждения и тушения лесных пожаров, содержание этих средств, а также формирование запасов горюче-смазочных материалов на период высокой пожарной опасности) на арендатора (ст. 53 ЛК РФ).

Кроме того, арендаторы обязаны осуществлять санитарно-оздоровительные мероприятия (вырубка погибших и поврежденных лесных насаждений, очистка лесов от захламления, загрязнения и иного негативного воздействия) (п. 4 ч. 1 ст. 55 ЛК РФ).

Арендаторы, осуществляющие предпринимательскую деятельность по заготовке древесины, осуществляют также лесовосстановительные мероприятия. Лесной кодекс РФ данные обязанности и бремя затрат возлагает на арендаторов, осуществляющих один из основных видов предпринимательской деятельности по использованию лесов – заготовку древесины. Арендаторы, осуществляющие другие виды деятельности, такой обязанности не несут.

Указанные обязанности имеют публично-правовой характер, однако конкретизация порядка и срока исполнения данных обязанностей осуществляется посредством внесения соответствующих условий в заключаемые договоры.

Таким образом, рассмотренные условия договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, свидетельствуют о существенных особенностях данного договора, сочетающего в себе частноправовые и публично-правовые элементы, что позволяет рассматривать его в качестве отдельного вида договора аренды.

Возросшее значение этого договора обусловливает необходимость сформулировать определение данного договора в ЛК РФ, в котором отразить его специальные признаки: “По договору аренды лесного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, арендодатель обязуется предоставить арендатору лесной участок за плату во временное владение и пользование для осуществления одного или нескольких видов использования лесов, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать лесной участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенными видами использования лесов и соблюдать установленные законодательством требования”. Существенные условия договора аренды лесного участка следует предусмотреть в ЛК РФ, а не в подзаконном нормативном акте.

“>